Rz: Czytelnik pisze: „Właściciel mieszkania w moim bloku ogłosił, że chce sprzedać komórkę lokatorską – tzw. piwnicę. W spółdzielni usłyszałem jednak, że obrót komórkami jest niemożliwy, że nie sprzedaje się ich oddzielnie. Czy w lokalach spółdzielczych można kupić komórkę lokatorską lub piwnicę? Czy spółdzielnia może się nie zgodzić na obrót lokalami typu piwnica, schowek lokatorski?".

Paweł Puch, prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości: Przede wszystkim w przypadku spółdzielczych praw do lokali nie mają one pomieszczeń przynależnych piwnic, komórek, bo to jest specyfika lokali będących odrębną nieruchomością.

W przypadku lokali spółdzielczych osoba, której to prawo przysługuje, z reguły korzysta z przydzielonej jej piwnicy, jeżeli takie w budynku istnieją, ale nie ma żadnych praw do sprzedaży takiego pomieszczenia.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu można sprzedać tylko prawo jako całość. Natomiast w przypadku spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w ogóle takiego prawa nie można sprzedać, tym bardziej jego części.

Spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby natomiast, przygotowując dokumenty do wyodrębnienia lokali w danym budynku, w tym podejmując uchwałę w sprawie określenia odrębnej własności lokali, dokonać zmian w stanie przynależnych piwnic i innych pomieszczeń – na przykład zamiast daną piwnicę przypisać w przyszłości jako przynależną do lokalu nr 10, przypisać ją do lokalu nr 12. Trudno jednak liczyć na to, że zmian tych dokona, gdy pan Kowalski zechce sprzedać panu Nowakowi swoją piwnicę.

A czy jeśli w bloku część mieszkań jest spółdzielczych, a część to własność hipoteczna, to czy ci właściciele mogą sprzedawać osobno komórki?

Komórka przy odrębnej własności zapisana będzie jako pomieszczenie przynależne, co w celu sprzedaży wymaga zastosowania omówionej już procedury podziału lokalu, albo nie przypisana do lokalu i pozostawiona tylko w użytkowanie właścicielowi i wówczas w ogóle sprzedaż komórki nie jest możliwa.

W przypadku bloków spółdzielczych, w których część lokali jest już wyodrębniona, problematyczne jest przeprowadzenie procedury podziału lokalu w celu ustanowienia odrębnej własności piwnicy, czy komórki w celu jej sprzedaży.

Do nieruchomości będących współwłasnością spółdzielni, do czasu oderwania się od spółdzielni, przepisy ustawy o własności lokali stosuje się w ograniczonym zakresie. Nie jest to jeszcze wspólnota mieszkaniowa. Zarządzana jest przez spółdzielnię mieszkaniową, która jednak już sama takich decyzji nie może podjąć.

A czy można wynająć od sąsiada schowek, który jest przypisany do jego lokalu spółdzielczego?

Sąsiedzi mogą wynajmować czy nieodpłatnie użyczać piwnice czy schowki. Do wynajęcia komuś danego lokalu lub jego części nie trzeba być bowiem jego właścicielem. Zatem pan Kowalski może użyczyć panu Nowakowi swoją piwnicę.

Jak wygląda obrót schowkami czy piwnicami we wspólnocie mieszkaniowej? Czy pomieszczenie może zmienić właściciela?

Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku wspólnot mieszkaniowych jednak ze względu na fakt, że wiąże się z tym wiele uciążliwych formalności i kosztów. W efekcie rzadko do takich transakcji dochodzi.

Artykuł 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż – zwane pomieszczeniami przynależnymi.

Jak wynika z treści artykuł 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu. Przedmiotem obrotu jest tylko samodzielny lokal. Tak jak nie można sprzedać jednego z pokoi w lokalu, tak samo nie można sprzedać pomieszczenia przynależnego do lokalu. Warunkiem zbycia pomieszczenia przynależnego jest stworzenie z niego samodzielnego lokalu poprzez podział dotychczasowego lokalu. Zgodnie z art. 22 ust 4 ustawy o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zatem zainteresowany sprzedażą właściciel w pierwszej kolejności musi uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w formie uchwały na podział jego lokalu, a w przypadku braku zgody skierować sprawę na drogę sądową.

Co potem należy zrobić?

Po uzyskaniu zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zastępującego ją orzeczenia sądu konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności. Zgodnie z art. 2 ust 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Trudno, aby pomieszczenie przynależne spełniło wymogi samodzielnego lokalu mieszkalnego, ale może spełnić wymogi samodzielnego lokalu niemieszkalnego. Takimi lokalami w budynkach wspólnot mieszkaniowych są np. garaże, które prócz ścian oddzielających je od reszty budynku i bramy wjazdowej nie spełniają żadnych innych wymogów.

Zgodnie z art. 2 ust 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań samodzielności stwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, w formie zaświadczenia. Po uzyskaniu zaświadczenia o samodzielności możliwe będzie dopiero w formie aktu notarialnego zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności nowego lokalu w budynku i jego sprzedaż.

Czy zawsze do transakcji sprzedaży komórki czy piwnicy potrzebny jest notariusz?

Obrót nieruchomościami wymaga zawsze zachowania formy aktu notarialnego, a bez zachowania tej formy transakcja będzie nieważna i nie dojdzie do zmiany właściciela.

Czy miejsca garażowe lub postojowe na rynku wtórnym można odkupić bez ryzyka?

Często w nowych budynkach kondygnacja podziemna zaprojektowana jest jako wielostanowiskowy garaż. Garaż ten to z reguły jedno duże pomieszczenie z wyrysowanymi na podłodze liniami wyznaczającymi poszczególne miejsca postojowe. Problem z miejscami postojowymi pojawia się w związku z tym, że określenie miejsca postojowego sprowadza się tylko do wyrysowania na podłodze linii. Nie może być więc ono samodzielnym lokalem. Nie spełnia też warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne.

Prawo do miejsca postojowego można zapewnić poprzez ustanowienie służebności parkowania pojazdu na wyznaczonym miejscu postojowym wewnątrz budynku, jednak wówczas prawo to ściśle związane jest z własnością lokalu i nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, a nabywca lokalu nabywa też prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego.

Inna metoda zagwarantowania miejsca postojowego polega na tym, że w budynku wyodrębnia się lokal garażowy. Lokal ten następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać i ustala się sposób korzystania z tego lokalu poprzez przydzielenie określonym osobom określonych miejsc postojowych.

W takim przypadku możliwe jest sprzedanie udziału w lokalu garażowym i prawa do miejsca postojowego niezależnie od sprzedania lokalu mieszkalnego.