Jeśli popatrzymy na oferty sprzedaży, to okaże się, że najdroższe mieszkania w Warszawie znajdziemy przy ul. Świętojańskiej. W pierwszej trójce najkosztowniejszych lokalizacji znalazły się również ulice Bitwy Pod Rokitną i Kruczkowskiego. Zaskakująco nisko, bo poza czołową „30" uplasowały się m.in. Krakowskie Przedmieście oraz ul. Świętokrzyska. Tyle oczekiwania sprzedających. A jak wygląda ranking uwzględniający jedynie ceny transakcyjne? Tu w Top 10 króluje ul. Kopernika - wynika z danych zebranych przez firmę Canatorium.

Najdroższa w stolicy

Dane Cenatorium, obejmujące Top 50 ulic w Warszawie - według cen transakcyjnych - pokazują, że dziś zdecydowanie najdroższy adres w stolicy to ul. Kopernika. W ostatnim roku, w mieszczącej się tam rezydencji Foksal, klienci płacili za metr mieszkania ponad 26 tys. zł.

Na tym tle blado wypada ul. Świętojańska, gdzie sprzedający średnio oczekują 18,2 tys. zł za mkw., jednak przy podpisywaniu umowy cena wywoławcza spada do niecałych 11 tys. za mkw. - Nie dziwi to o tyle, że w tej lokalizacji, większość ofert stanowią lokale ze starego budownictwa (nawet z 1947 roku) - komentują analitycy Cenatorium.

Zwracają uwagę, że gdybyśmy porządkowali zestawienie TOP 50, biorąc pod uwagę jedynie ceny transakcyjne w podanych lokalizacjach, zebrane przez Cenatorium, to pierwsza dziesiątka wyglądałaby nieco inaczej niż sugerują to oferty. Wynika to nie tylko z umiejętności negocjacyjnych kupujących, ale i m.in. z faktu, że najbardziej prestiżowe adresy rzadko trafiają na listę publicznie dostępnych ogłoszeń. Znaczące różnice między cenami ofertowymi a faktycznymi to też normalna sytuacja, bo w czasie stagnacji na rynku mieszkaniowym zwiększa się przepaść między oczekiwaniami sprzedających a kupujących.

Klasa premium bez rozgłosu

- Prestiżowa okolica nie zawsze ma znaczenie, jeśli weźmiemy pod uwagę konkretny lokal. Na warszawskim Powiślu jest wiele nowych, luksusowych apartamentowców, a obok nich są stare niezadbane kamienice. Sprzedający mieszkanie w tym drugim typie budynku może oczekiwać wyższej ceny za swoje lokum ze względu na prestiżowe sąsiedztwo. Dla kupującego ta logika nie jest już tak oczywista - mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium. - Ponadto warto pamiętać, że lokale klasy premium sprzedawane są bardziej dyskretnie. Dlatego często nie znajdziemy ich na portalach ofertowych.

Dodaje, że są takie miejsca jak ulica Parkowa, na której rok w rok odnotowywana jest rekordowa transakcja. Podaż jest tam jednak bardzo ograniczona, bo dochodzi do 2 - 4 dużych transakcji rocznie, dlatego Parkowej nie ma w zestawieniu (patrz tabele obok).

Gdyby jednak uwzględnić ul. Parkową, jej pierwszeństwo jako „naj" nie podlegałoby dyskusji - cena transakcyjna za mkw. w sąsiedztwie Łazienek wyniosła w ostatnim roku 36 tys. zł.

Transakcje kontra oferty

Wysokie miejsce w zestawieniu cen transakcyjnych zajęły też inne śródmiejskie ulice, na których nie brakuje nowych inwestycji mieszkaniowych: to szczycące się bliskością parków, metra i Wisły lokalizacje na Powiślu czyli Wybrzeże Kościuszkowskie oraz ul. Leszczyńska. Na 5. miejscu uplasowała się ul. Kruczkowskiego.