Podatek katastralny jest naliczany od wartości nieruchomości. Kiedy zacznie obowiązywać u nas? Komentuje Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl:

- Kwestia zastąpienia w Polsce podatku od nieruchomości (wraz z podatkiem rolnym i leśnym) podatkiem katastralnym ma bogatą i dość długą historię. Proces jest jednak nadal w martwym punkcie, co jest dobrą wiadomością dla właścicieli nieruchomości.

Nie chcą zmian

Tymczasem temat dotyczy nie tylko rodzimej polityki fiskalnej, ale także finansowania samorządów czy też perspektyw rozwoju krajowej gospodarki przestrzennej. Podatek katastralny naliczany jest od wartości nieruchomości, w przeciwieństwie do obowiązującego dziś w Polsce podatku od nieruchomości, opartego co do zasady na opodatkowaniu powierzchni.

Wśród właścicieli nieruchomości widać zdecydowaną niechęć do zmian obecnym systemie ich opodatkowania. Problem w tym, że chodzi o zmiany, jakie upodobniłyby nasz system opodatkowania nieruchomości do analogicznych systemów w krajach o daleko bardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości.

Pytanie, dlaczego to co jest sprawdzone i z powodzeniem praktykowane gdzie indziej, jest nie do przyjęcia na krajowym podwórku? W zdecydowanej większości europejskich państw formą opodatkowania nieruchomości jest kataster. Przyjęte rozwiązania często znacznie różnią się od siebie w poszczególnych krajach, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, są dość skomplikowane.

Tak jest np. w Niemczech, gdzie po całym szeregu obliczeń polegających na przemnażaniu podatku przez specjalne wskaźniki, końcowy poziom stawki podatkowej daje średnią w wysokości niespełna 2 proc. wartości nieruchomości. W Wielkiej Brytanii z kolei obowiązujący w obecnej formie od 1993 roku podatek katastralny dotyczy nieruchomości mieszkalnych, a jego wysokość jest progresywna w zależności od wartości domów czy mieszkań, które są kwalifikowane według wyceny do jednej z ośmiu grup podatkowych. Dla najniżej wycenianych nieruchomości podatek wynosi 0,5 proc., a przeciętna stawka to 1 proc. wartości lokum.

Nieco inaczej z podatku od nieruchomości rozliczają się Francuzi i Belgowie. Podstawą wymiaru nieruchomościowej daniny nie jest sama wartość nieruchomości, ale odpowiedni procent hipotetycznej wysokości dochodu, jaki przedmiotowa nieruchomość mogła by w ciągu roku wygenerować.

Z kolei w Irlandii oryginalność katastru polega na samodzielnym określeniu wartości posiadanej nieruchomości przez podatnika, co doskonale upraszcza cały system, obniżając jednocześnie jego koszty. Podana wartość musi być jednak rzetelna, ponieważ ewentualna sprzedaż nieruchomości powyżej 110 proc. zadeklarowanej wyceny grozi dotkliwymi karami finansowymi. W Irlandii obowiązują dość umiarkowane stawki podatkowe: 0,18 proc. dla budynków o wartości do miliona euro oraz 0,25 proc. dla nieruchomości droższych. Co ciekawe, przez pierwsze kilka lat nabywcy mieszkań z pierwszej ręki podatku nie płacą.

Wbrew pozorom podatek katastralny nie jest wyłącznie domeną państw o najbardziej ugruntowanej pozycji gospodarczej i wysokim stopniu zamożności. Świadczy o tym przyjęcie tego typu rozwiązań fiskalnych w krajach bałtyckich, a także w Czechach czy na Słowacji, a więc w państwach z grupy - podobnie jak Polska – gospodarek wschodzących.

Na Łotwie w przypadku nieruchomości mieszkalnych system jest podobny do brytyjskiego, a więc progresywny, ze stawkami od 0,2 do 0,6 proc. w zależności od wartości mieszkania lub domu. Podobnie jest też na Litwie, gdzie podatek katastralny dla nieruchomości budowlanych wynosi od 0,3 do 1 procenta ich wyceny.

Podatek od wartości nieruchomości obowiązuje też w szeregu innych krajów europejskich (m.in. w Holandii, Szwecji, Austrii), ale przede wszystkim w USA, gdzie podobnie jak sam rynek nieruchomości ma w skali globalnej najdłuższą i najbogatszą historię. Skoro tak wiele państw w Europie i na świecie wybrało taką formę opodatkowania nieruchomości, to wydaje się, że powinna być ona optymalna.

Cywilizowanie rynku

Podatek katastralny jest podatkiem lokalnym, istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej. Poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, acz niewykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów.

Kataster poza tym zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, czy wreszcie ograniczenie wolumenu inwestycji spekulacyjnych.

Tymczasem, pomimo tak wielu zalet wprowadzenie podatku katastralnego ,w Polsce w powszechnej opinii to perspektywa rodem z katastroficznego filmu nie tylko z punktu widzenia rodzimej mieszkaniówki, czy całego krajowego rynku nieruchomości, ale wręcz w szeroko pojętym wymiarze społecznym.

Idea opodatkowania właścicieli nieruchomości podatkiem katastralnym pojawiła się w Polsce już w pierwszych latach transformacji ustrojowej. Jednak pierwszym poważnym aktem prawnym zawierającym obszerną metodykę taksacji krajowych nieruchomości była ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy w przedmiotowej części po dziś dzień pozostały martwym zapisem.

Stało się tak pomimo że zdecydowana większość kolejnych ministrów finansów to zdeklarowani zwolennicy podatku katastralnego. Wynika to z faktu corocznych wielomiliardowych subwencji budżetowych dla gmin, które w drodze wprowadzenia podatku katastralnego, w zależności od jego wysokości, można by było drastycznie zredukować, ograniczając w ten sposób deficyt budżetowy.

Dlaczego więc do tej pory żadna z koalicji rządzących nie zdecydowała się na taksację rodzimych nieruchomości? Odpowiedzią są najprostsze symulacje wprowadzenia katastru w Polsce. Wynika z nich, że przy 1-proc. stawce, uznanej za europejską normę, obciążenie podatkiem od posiadanej w kraju nieruchomości wzrosłoby średnio 50 razy (!). W przypadku najbardziej popularnej w Polsce „dwójki" o powierzchni około 50 mkw. z 40-50 zł do około 2,5 tys. zł rocznie.

Tym samym całkiem nieźle zarabiający jak na rodzime warunki Kowalski musiałby poświęcić cały miesiąc pracy tylko na opłacenie podatku od posiadania skromnych dwóch pokoi w bloku. Z kolei właściciel przeciętnego domu musiałby wyłożyć zamiast kilkuset złotych nawet 5-10 tys. zł.

Gwałtowne wyprzedaże

W takim razie być może bardziej odpowiednia byłaby danina w wysokości np. 0,1 proc. wartości mieszkania? Sęk w tym, że tego typu regulacja niewiele by dała. Wprowadzenie katastru, a następnie jego utrzymanie, to proces niezwykle złożony, pracochłonny, ale przede wszystkim kosztowny, wymagający powołania bardzo licznego, wysoko wykwalifikowanego aparatu urzędniczego.

W przypadku stawki 0,1 proc. większą cześć korzyści finansowych gmin pochłonęłyby ogromne koszty całej operacji. Z kolei przez samych podatników regulacja zostałaby wrogo przyjęta jako wstępny etap do przyszłych podwyżek podatku.

Wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego w standardowej dla warunków europejskich wysokości 1 proc. wywołałoby więc trudne do przewidzenia skutki natury społeczno-ekonomicznej. Prawdopodobnie zdecydowanej większości właścicieli mieszkań i domów nie byłoby po prostu stać na tego typu obciążenie, tym bardziej, że w Polsce pozostałe podatki do najniższych nie należą.

Sama mieszkaniówka zareagowałaby prawdopodobnie kuriozalnymi ruchami cen. W ramach swoistego wywłaszczenia wyprzedawane byłyby atrakcyjne i duże mieszkania w lepszych lokalizacjach, poszukiwane z kolei tanie i byle jakie lokale na peryferiach. Znacznie spadłyby też ceny domów, wyprzedawanych masowo przez gorzej sytuowanych właścicieli, głównie emerytów.