O tym, że dobrze skonstruowana umowa najmu to podstawowe zabezpieczenie przy wynajmie mieszkania mówi Marcin Karsoń, analityk firmy Home Broker:

- Najem okazjonalny ułatwia pozbycie się najemcy, gdy ten nie płaci za mieszkanie i nie chce go opuścić po rozwiązaniu umowy. Wynajem mieszkania to biznes jak każdy, warto więc poświęcić czas i energię, by jak najlepiej chronić swoje interesy.

Podpisywanie dokumentów należy zacząć od zweryfikowania potencjalnego najemcy. Można poprosić o kilka dokumentów tożsamości, sprawdzić, gdzie pracuje i czy zarabia tyle, że będzie go stać na opłaty. To jednak nie daje pełnej gwarancji, że problemy się nie pojawią.

Najem okazjonalny oferuje dużo większy poziom bezpieczeństwa, bo w razie problemów pozwala na eksmisję nieuczciwego lokatora. Najem okazjonalny działa na podstawie art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów oraz kodeksu prawa cywilnego. Do polskiego porządku prawnego został wprowadzony niedawno, bo pod koniec 2009 r. nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów.

Aby najem okazjonalny był skuteczny, umowa powinna spełniać określone w ustawie warunki. Przede wszystkim konieczne jest podpisane w obecności notariusza oświadczenie najemcy, że opuści lokal po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Kolejnym obowiązkowym punktem umowy jest wskazanie miejsca (za zgodą jego właściciela), do którego w razie czego najemca będzie mógł się wyprowadzić.

Ale to nie koniec. Umowa musi być zawarta na czas określony, ale nie dłuższy niż dziesięć lat (choć potem może zostać przedłużona), a z rozwiązania tego skorzystać mogą tylko osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Ustawa nakłada na wynajmującego jeszcze jeden obowiązek: w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu umowa musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Jeśli się tego nie zrobi, umowa będzie po prostu standardową umową najmu.

Najem okazjonalny można stosować wyłącznie przy wynajmowaniu lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i przysługuje on tylko właścicielom, w tym także posiadaczom własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Nie można zatem z niego skorzystać w przypadku podnajmu mieszkania lub jego części ani przy wynajmie lokalu użytkowego. W sytuacji, gdy najemca nie będzie się wywiązywał ze zobowiązań, np. pojawią się zaległości z płatnościami, wynajmujący może wypowiedzieć umowę i na piśmie wezwać lokatora do opuszczenia mieszkania.

W przypadku niepowodzenia, właściciel nieruchomości ma prawo zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu najemcy, które podpisał u notariusza. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawa trafia do komornika i następuje eksmisja.

Najem okazjonalny jest mocnym zabezpieczeniem interesów wynajmującego. Warto jednak dopilnować też innych zapisów umowy. Chodzi o to, by dokładnie rozgraniczyć kwestię odpowiedzialności za opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości. Im umowa bardziej szczegółowo opisywać będzie obowiązki obu stron, tym lepiej.

Poziom bezpieczeństwa podnosi też kaucja, która jest wpłacana przez najemcę wraz z pierwszym czynszem na poczet ewentualnych zaległości w płatnościach lub zniszczeń w mieszkaniu. Jeśli nie będzie takiej potrzeby, to przy wygasaniu umowy kaucja jest po prostu zwracana najemcy.