– Dziś w budowie jest w całym kraju prawie 617 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Na połowę spośród powstających hal są podpisane umowy przednajmu. Choć część magazynów stawiana jest spekulacyjnie, przewidujemy nawet obniżenie wskaźnika pustostanów, który wynosi ok. 6,1 proc. – uważa Tom Listowski, partner, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce w firmie Cushman & Wakefield.

Jego zdaniem najemców hal nie zabraknie, gdyż prognozowany wzrost gospodarczy i PKB w 2016 r. na poziomie 3,5 proc. będą korzystnie stymulować popyt.

Budują bez strachu

Jak podaje Cushman & Wakefield, w ciągu roku przybyło ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej.

Dziś większość realizowanych inwestycji powstaje w okolicach Warszawy (148 tys. mkw.), w regionie Górnego Śląska (99 tys. mkw.) oraz w centrum kraju (88 tys. mkw.).

Analitycy podkreślają, że coraz szybciej rynek nieruchomości logistycznych rozwija się na mniejszych rynkach regionalnych, w takich miastach, jak Lublin, Trójmiasto, Rzeszów, Szczecin. Tam w budowie jest dziś w sumie 141 tys. mkw. hal, w porównaniu z 83 tys. mkw. realizowanymi w tym samym okresie 2014 r.

– Deweloperzy, zachęceni dużą aktywnością najemców i niską dostępnością powierzchni w wybranych regionach, coraz odważniej realizują kolejne inwestycje – potwierdza Renata Osiecka, partner zarządzająca w firmie AXI IMMO. – Warto zwrócić uwagę na fakt, że najwięksi gracze rynkowi powrócili do inwestycji, również tych spekulacyjnych, w rejonie Warszawy – dodaje.

Jako przykłady wskazuje parki magazynowe, które są w trakcie realizacji w nowych lokalizacjach, takich jak podwarszawski Grodzisk Mazowiecki czy Raszyn.

– Ponad 25 proc. powierzchni będącej w budowie w okolicach Warszawy to projekty spekulacyjne – podkreśla Renata Osiecka. A to świadczy o optymizmie deweloperów.

Do największych inwestycji oddanych w ostatnim kwartale zalicza: II etap Panattoni Park Wrocław III (50,7 tys. mkw.), magazyny dla GE w Bielsku-Białej (45 tys. mkw.) czy Goodman Wrocław IV Logistics Centre (39,5 tys. mkw.)

Wynajmują i małe, i duże

Doradcy z Cushman & Wakefield mówią o stałym, dużym popycie na powierzchnię magazynową. W III kwartale tego roku odnotowali transakcje najmu aż 552 tys. mkw. hal. A to oznacza wzrost o 24 proc. (czyli o 107 tys. mkw.) w porównaniu z podobnym okresem 2014 r.

Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się okolice Warszawy, gdzie wynajęto ok. 157 tys. mkw. powierzchni. Inne regiony, w których zawarto wiele transakcji, to Górny Śląsk (106 tys. mkw.) oraz Polska centralna (112 tys. mkw.).

Ale sporą popularnością cieszyły się również mniejsze rynki regionalne, np. trójmiejski (gdzie wynajęto 20 tys. mkw.), szczeciński (umowy na 14 tys. mkw.) oraz toruński (12 tys. mkw.).

Do największych nowych kontraktów najmu hal analitycy AXI IMMO zaliczają projekt dla firmy Sonoco w ramach Panattoni Park Stryków II (26,6 tys. mkw.), hale dla firmy Bombardier we Wrocławiu (19,4 tys. mkw.), również realizowaną przez Panattoni, oraz ekspansję firmy Euro-net w Prologis Park Janki, która powiększyła zajmowaną powierzchnię o blisko 15 tys. mkw.

– Od początku 2015 r. najemcy podpisali nowe umowy najmu na ponad 1,074 mln mkw. To najlepiej świadczy o dynamice sektora magazynowego w Polsce. Wśród nowych kontraktów dominują te związane z potrzebą powiększenia powierzchni lub zmiany na bardziej nowoczesny magazyn w celu optymalizacji procesów logistycznych i produkcyjnych – uważa Renata Osiecka.

Zwraca uwagę, że wśród nowych najemców coraz więcej jest średniej wielkości polskich firm, które w efekcie zdobytych zamówień decydują się na przeprowadzki lub rozszerzenie zajmowanej powierzchni.

Klient może liczyć na wiele

Mimo że chętnych na magazyny nie brakuje, firmy mogą dziś liczyć na dobre warunki najmu. Tom Listowski mówi, że sprzyjają temu stabilne ceny gruntów i niewygórowane koszty budowy.

– W efekcie deweloperzy oferują najemcom bogatsze pakiety zachęt, co prowadzi do spadku czynszów efektywnych – wyjaśnia Tom Listowski.

Ile kosztuje wynajem hali w nowoczesnym parku magazynowym? Cushman & Wakefield podaje, że najwyższe stawki w kraju obowiązują w tzw. strefie miejskiej Warszawy (4,20–5,50 euro za mkw. miesięcznie), a najniższe w regionie Polski centralnej (2,40–3,95 euro za mkw. miesięcznie) oraz na obrzeżach Warszawy (2,40–3,80 euro za mkw. miesięcznie). W pozostałych regionach kraju trzeba się liczyć ze stawkami na poziomie 2,5–4,0 euro za mkw. miesięcznie.

Analitycy firmy AXI IMMO podkreślają, że na koniec III kwartału 2015 r. we wszystkich regionach dostępność powierzchni była poniżej 10 proc. Podobnie jak w II kwartale najwięcej wolnych modułów pozostawało w samej Warszawie (9,8 proc.) oraz jej okolicach (8,5 proc.), a następnie we Wrocławiu (7,2 proc.) – w wyniku oddania do użytku blisko 30 tys. mkw. hal bez umów najmu.

Największe problemy z dostępnością hal od ręki mogą mieć firmy w Poznaniu i Polsce centralnej – podaje AXI IMMO. Tam współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 3 proc. O ile w I kwartale przyszłego roku w regionie Poznania sytuacja powinna się poprawić, o tyle w przypadku Łodzi hal może brakować w ciągu najbliższych sześciu–siedmiu miesięcy.

Zdaniem Renaty Osieckiej pomimo niskiego poziomu pustostanów widać tendencję do spadku czynszów efektywnych w nowo uruchamianych inwestycjach na Górnym Śląsku, w regionie Poznania i Warszawy. Coraz bardziej pogłębia się też różnica pomiędzy oferowanymi stawkami czynszów bazowych i efektywnych.

– Aktualnie na rynku duża liczba projektów jest w fazie zaawansowanych negocjacji z potencjalnymi najemcami, co pozwala na optymistyczne prognozy na kolejne miesiące. Siłą napędową, jeśli chodzi o popyt, będą ekspansje i relokacje firm, związane z potrzebą powiększenia zajmowanej powierzchni magazynowej i produkcyjnej, oraz nowe inwestycje bezpośrednie firm krajowych i zagranicznych – uważa Renata Osiecka.

Jej zdaniem warto zwrócić w najbliższym czasie uwagę na nowe lokalizacje magazynowe wzdłuż kolejnych węzłów autostradowych i dróg ekspresowych, jak ma to miejsce w Warszawie (Grodzisk Mazowiecki), w Poznaniu (Wysogotowo) czy we Wrocławiu (północno-zachodnia część miasta).

Opinia

Paweł Sapek | Senior Vice President & Country Manager Prologis na Polskę

Z naszych doświadczeń wynika, że inwestorzy chętnie decydują się na inwestycje magazynowe w Polsce.

Po pierwsze, wszelkie procesy administracyjne związane z realizacją inwestycji tego typu, od wyboru i zakupu gruntu po budowę magazynu, przebiegają u nas szybciej niż u naszych sąsiadów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (regionie CEE). Ważne jest proinwestycyjne nastawianie większości lokalnych władz, które sprawia, że biurokracja nie stanowi już największej przeszkody na drodze do sprawnej realizacji danego projektu.

Dostęp do planów zagospodarowania, sprawne podejmowanie decyzji zarówno na szczeblu lokalnym, jak i ogólnopolskim sprawiają, że Polska staje się odpowiedzialnym partnerem dla zagranicznych inwestorów. Na tym polu wyprzedzamy naszych sąsiadów w regionie CEE, u których procedury realizacji inwestycji nie są tak rozbudowane i trudniej im odpowiedzieć na potrzeby inwestorów.