Znowu firmy deweloperskie mogą cieszyć się dobrymi wynikami. Drugi kwartał 2016 roku przyniósł - w porównaniu z poprzednim - ponad pięcioprocentowy wzrost sprzedaży mieszkań, liczonej łącznie dla sześciu miast o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź). W sumie w samym drugim kwartale sprzedanych zostało ponad 15 tys. lokali, a w pierwszym półroczu blisko 29,5 tys. - policzyli analitycy firmy Reas.

Jednak zdecydowanie wyższy, bo o blisko 30 proc., był wzrost liczby lokali wprowadzonych do sprzedaży. Zgodnie z oczekiwaniami, deweloperzy zdecydowanie zwiększyli ofertę, zwłaszcza w segmencie najtańszych mieszkań, kwalifikujących się do dopłat w programie "Mieszkanie dla młodych", aby do maksimum wykorzystać popyt na takie lokale, zanim program nie zostanie zakończony. W okresie od kwietnia do czerwca w ofercie pojawiło się ponad 17,7 tys. nowych lokali, a w całym półroczu blisko 31,5 tys. - wynika z monitoringu Reasa.

Ale co stanie się na rynku, gdy zabraknie dopłat do mieszkań w ramach "Mieszkania dla młodych"?

Komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas:

- W najbliższych kwartałach to wyczerpywanie się środków z MdM i stopy procentowe będą najsilniej wpływać na sytuację na rynku nowych mieszkań. Tak, jak można było się spodziewać, w pierwszych dniach lipca BGK ogłosił, że pierwsza połowa środków z puli na 2017 r. została już wykorzystana. Nabywcom pozostały zatem do dyspozycji środki z pierwszej połowy puli przewidzianej dla mieszkań z terminami oddania w 2018 r. Przy prognozowanym tempie sprzedaży, środków tych może nie wystarczyć nawet do grudnia tego roku.

Na początku 2017 r. szybko znikną środki z drugiej części puli z 2017 r.,zatem w praktyce od II kw. 2017 r. dopłaty z MdM przestaną wspierać sprzedaż. Potem czeka nas „krótkie spięcie" na przełomie 2017 i 2018 r. – czyli nerwowa rywalizacja o ostatnie pieniądze z programu, w której o ostatnie dopłaty walczyć będą klienci dokonujący zakupów zarówno nowych, jak i używanych lokali. I tak skończy się jazda na MdM-owym dopalaczu.

Jeśli równolegle – zgodnie z prognozami NBP – do połowy 2017 r. inflacja wzrośnie z obecnego poziomu -1,0 proc. do +1,5 proc., to z jednej strony wzrośnie oprocentowanie kredytów, a z drugiej powoli zacznie wzrastać oprocentowanie depozytów. Już sam ten czynnik może spowodować zmniejszenie skali zakupów inwestycyjnych.

Nie należy jednak zapominać, że wpływ na rynek wywierać będzie także Narodowy Program Mieszkaniowy. Jego elementem ma być możliwość wykupienia mieszkania za 20-proc. dopłatę do czynszu. W Warszawie zakładany poziom czynszu ma wynosić ok. 20 złotych miesięcznie za metr kwadratowy mieszkania, czyli dopłata z tytułu uzyskania własności to 4 złote za metr. Okres najmu niezbędny do wykupu to 30 lat. Jak łatwo policzyć różnica pomiędzy czynszem najmu, a ceną wykupu 50-metrowego mieszkania, wykończonego w podstawowym standardzie, wyniesie w tym systemie 72 tysiące złotych.

Wydaje się to bardzo atrakcyjną propozycją, ale nie jest wcale oczywiste, że liczona łącznie z czynszem kwota, jaką będzie musiał wydać przez 30 lat przyszły właściciel mieszkania, będzie niższa od ceny zakupu analogicznego lokalu od dewelopera przy wykorzystaniu komercyjnego kredytu. Zależeć to bowiem będzie z jednej strony od początkowej ceny lokalu i tempa waloryzacji czynszu, a z drugiej od oprocentowania kredytów.

Jedno wydaje się pewne. Przez ostatnie dwadzieścia lat, polityka mieszkaniowa w Polsce koncentrowała się na wsparciu sektora własnościowego, najpierw poprzez ulgi mieszkaniowe, potem ulgę odsetkową, w kolejnym etapie program "Rodzina na swoim", a obecnie "Mieszkanie dla Młodych".