Tak wynika z analiz firmy Home Broker portalu Domiporta.pl. - Stawki najmu nie nadążają za wzrostem cen mieszkań, rośnie też konkurencja. W efekcie rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada - wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. - W największych miastach jest to średnio 5,02 proc. netto w skali roku, podczas gdy jeszcze pół roku temu wartość ta przekraczała 5,3 proc. - podaje.

Z analiz wynika, że rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spada w większości miast. - Źródeł należy szukać w dynamicznym wzroście cen mieszkań w ostatnim roku. Z obliczeń Home Brokera wynika, że w 2018 r. ceny w największych miastach Polski wzrosły o prawie 15 proc. Stawki najmu rosną trochę wolniej, co przekłada się na spadek oczekiwanej rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem - wyjaśnia analityk Home Brokera.

– Na spadek rentowności wpływ ma też z pewnością coraz większa konkurencja – zauważa Bartłomiej Baranowski, ekspert portalu Domiporta.pl. – Tą konkurencją są nie tylko mieszkania już kupione specjalnie na inwestycje, ale i coraz liczniejsze condohotele konkurujące z najmem krótkoterminowym. Rynek jest coraz bardziej nasycony, zwłaszcza że najem długoterminowy to jednak margines branży nieruchomości w Polsce, choć bez dwóch zdań dynamicznie się rozwijający - dodaje.

Inwestorzy mogą dziś liczyć na 5,02 proc. zysku netto w skali roku (netto, czyli po opłaceniu podatku, czynszu i z założeniem, że przez 1,5 miesiąca w roku lokal stoi pusty, bez najemców. - Wskaźnik ten jest różny w poszczególnych miastach, a i w nich widać bardzo duże zróżnicowanie - podkreśla Marcin Krasoń.

Eksperci policzyli rentowność na podstawie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera i Open Finance oraz danych zebranych z portalu Domiporta.pl - Z kalkulacji wynika, że najlepiej wróży zakup nieruchomości w Gdańsku. Średnia oczekiwana rentowność najmu netto wynosi tam 5,81 proc. w skali roku. To sporo, acz jeszcze kilka miesięcy temu było to 6,14 proc. - zauważa Bartłomiej Baranowski. - Rozważając taką inwestycję, warto pamiętać o dużym zróżnicowaniu trójmiejskiego rynku. Lokale położone w pasie nadmorskim rządzą się zupełnie innymi prawami niż te na obrzeżach miasta. Smaczku dodaje popularny nad morzem najem krótkoterminowy. Spora liczba turystów sprawia, że nie brakuje chętnych na wynajęcie mieszkania na kilka dni lub tydzień. Dla inwestorów to kusząca propozycja, bo zyski są tu nieporównywalnie wyższe.

Ekspert Domiporty podkreśla, że ten rodzaj najmu jest jednak mocno oparty na ruchu turystycznym, który w niektórych lokalizacjach sezonowo zamiera. - Dodatkowo należy pamiętać o znacznie większym ryzyku dodatkowych kosztów związanych z częstszymi remontami oraz większym nakładzie pracy jakiego wymaga najem krótkoterminowy. Taki lokal wymaga niemal codziennej obsługi. Można to oczywiście komuś zlecić, ale wtedy należy się pogodzić z dodatkowymi kosztami - mówi Bartłomiej Baranowski.

Więcej niż 5 proc. w skali roku rentowność najmu wynosi jeszcze w Warszawie (5,46 proc.) i Wrocławiu (5,27 proc.). - Największym zainteresowaniem inwestorów cieszy się rynek warszawski, gdzie można liczyć na niesłabnący popyt generowany przez przedstawicieli biznesu, świata akademickiego, jak i nieustannie napływających do stolicy nowych jej mieszkańców - mówi Bartłomiej Baranowski. - Ceny są zdecydowanie najwyższe spośród dużych miast (niemal 8,2 tys. zł za metr), co przekłada się na najwyższe stawki najmu. Wyliczona na podstawie ofert z portalu Domiporta.pl mediana czynszu obniżona o 5 proc. wynosi nieco ponad 55 zł miesięcznie za metr.

Najniższe zyski dają inwestorom mieszkania w Białymstoku i Poznaniu. - W obu lokalizacjach oczekiwana rentowność najmu netto nie przekracza 4,5 proc. w skali roku. I choć nawet te najniższe zyski wyglądają atrakcyjnie w zestawieniu z lokatami w bankach (średnio poniżej 1,4 proc. netto), to należy pamiętać o zupełnie różnym profilu ryzyka bankowego depozytu i inwestycji w mieszkanie na wynajem - podaje Marcin Krasoń. - W przypadku lokaty z góry wiadomo jakie odsetki i kiedy zostaną wypłacone. W przypadku mieszkania zarobić można więcej, ale nie jest to zarobek pewien, do tego dochodzą trudne do przewidzenia problemy z najemcami, dodatkowe remonty czy choćby kwestia wyposażenia lokalu. Z drugiej jednak strony kupujący nieruchomość liczą na dodatkowy zysk związany ze wzrostem jej wartości, co jednak także jest nieprzewidywalne - podkreśla.

- Podejmując decyzję o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy też pamiętać, że obliczenia rentowności oparte są na statystyce, co oznacza, że część inwestorów zarobi więcej, a część mniej - mówią eksperci. - Okazyjnie kupiony i dobrze wynajęty lokal przyniesie najwyższe dochody. Pod warunkiem oczywiście, że nie pojawią się nieoczekiwane kłopoty z najemcami.

- Inwestycyjny zakup mieszkania nadal może być dobrym sposobem ulokowania gotówki, ale trzeba się na tym znać bądź oddać nieruchomość w ręce sprawdzonych specjalistów – podsumowuje Bartłomiej Baranowski.

Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.