Zanim zamieszkasz w domu

Już przy podpisywaniu umowy o budowę domu z firmą wykonawczą należy uwzględnić kwestie odbiorów poszczególnych etapów budowy. Takie rozwiązanie zapewni inwestorowi kontrolę nad przebiegiem prac oraz terminami – podkreślają eksperci budowy Silka — Ytong. Jak odbierać budynek?

– Protokół odbioru prac podpisuje kierownik budowy, często w obecności inwestora. Wtedy na podstawie pozytywnej weryfikacji odbiorów „częściowych" inwestor wypłaca ekipie wykonawczej pewną transzę za wykonanie poszczególnych prac – tłumaczy Bożena Czarnecka z Pracowni Projektowej Piramida z Krapkowic.

Podstawowymi kryteriami dokonania odbioru etapu robót są prawidłowe wykonawstwo oraz brak usterek. Stwierdzenie nieprawidłowości w wykonaniu skutkuje wyznaczeniem kolejnego terminu odbioru prac, już po usunięciu wskazanych wcześniej usterek.

• Zakończenie budowy należy zgłosić do lokalnego organu nadzoru budowlanego. Aby dokonać finalnego odbioru prac budowlanych, inwestor powinien złożyć do odpowiedniej instytucji szereg dokumentów.

– Podstawowym elementem jest oryginał dziennika budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy, że inwestycja została zrealizowana zgodnie z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami techniczno-budowlanymi – mówi Ryszard Babik z Pracowni Projektowej Arco z Nowej Rudy.

Iwona Dawid z zielonogórskiej pracowni projektowej Forum dodaje, że jeśli w trakcie budowy wykonane zostały nieistotne zmiany w konstrukcji budynku, kierownik budowy jest zobowiązany dołączyć również rysunki zamienne. Szkice te dokumentują, w jaki sposób realizacja budynku została zmodyfikowana w stosunku do zatwierdzonego przez starostwo projektu.

Inwestor powinien pamiętać, że istotne zmiany wymagają – przed przystąpieniem do tych robót – zatwierdzenia projektu zamiennego w organie, który wydał pozwolenie na budowę.

• Kolejnym dokumentem niezbędnym przy dokonywaniu odbiorów jest mapa z inwentaryzacją geodezyjną powykonawczą. Tworzy ją geodeta, który nanosi wykonane obiekty na mapę zasadniczą (np. nowe budynki czy sieci mediów). Ponadto wymagane jest również przeprowadzenie odbioru kominiarskiego, wykonanie pomiarów ochronnych sieci/wewnętrznej instalacji elektrycznej oraz spisanie protokołów badań i sprawdzeń, dotyczących instalacji wewnętrznych i przyłączeń do budynku.

– Jeśli w ciągu 21 dni od daty zgłoszenia zakończenia budowy nie zostaną przedstawione zastrzeżenia lub uwagi, wtedy inwestor może zacząć użytkowanie budynku – mówi Ryszard Babik.

• Ta procedura dotyczy obiektów, w przypadku których nie jest wymagane pozwolenie na użytkowanie, a jedynie zgłoszenie zakończenia robót budowlanych. Informację, o tym, czy obiekt podlega wymogowi zgłoszenia zakończenia robót inwestor znajdzie w decyzji pozwolenia na budowę. Pozwolenie na użytkowanie jest bardziej sformalizowanym trybem, gdyż wymaga obowiązkowego odbioru i wizyty na budowie przedstawiciela odpowiedniego szczebla organu nadzoru budowlanego oraz wymaga wydania decyzji administracyjnej w sprawie pozwolenia na użytkowanie.

• W przypadku trybu zgłoszenia zakończenia prac organ nadzoru budowlanego wydaje również dokument stwierdzający brak zastrzeżeń w kwestii możliwości użytkowania budynku.

– Potwierdzenie z urzędu jest niezbędne przy zameldowaniu, nadaniu numeru budynku, wpisaniu nieruchomości budynkowej do ksiąg wieczystych oraz do obniżenia opłat za energię elektryczną z taryfy budowlanej na mieszkaniową. Może być także przydatne w kwestiach kredytowych. Niektóre banki, mając zabezpieczenie w postaci pełnowartościowej nieruchomości zabudowanej, obniżają od momentu wpisu w księdze wieczystej budynku stopy procentowe – wylicza Ryszard Babik.

• A jak odbierać instalacje wewnętrzne? Wiąże się to z dopełnieniem wymagań formalnych, a więc przede wszystkim wypełnieniem odpowiedniego protokołu.

– W protokole określony jest rodzaj materiału, z którego zostały wykonane dane instalacje wewnętrzne. Dokument potwierdza także, że instalacje wewnętrzne zostały wykonanie zgodnie z obowiązującymi przepisami – wyjaśnia Bożena Czarnecka.

Firma wykonująca instalacje najczęściej przeprowadza odbiory we własnym zakresie. W takim przypadku koszt jest wliczony w cenę całej usługi. Wyjątkiem jest odbiór wewnętrznej instalacji gazowej, którego dokonuje dysponent tego medium.

– Jeśli instalacja jest wykonywana w tak zwanym systemie gospodarczym, wtedy inwestor powinien zatrudnić osobę, która nadzoruje prace związane np. z elektryką. Najczęściej taka osoba wykonuje potem niezbędne badania, pomiary i sprawozdania, a także sporządza protokół odbioru instalacji wewnętrznej – podpowiadają eksperci budowy Silka — Ytong.

• O czym jeszcze należy pamiętać kończąc budowę domu?

W ustawie Prawo Budowlane znajduje się zapis, że każdy budynek lub lokal mieszkalny oddawany do użytku, podlegający sprzedaży lub wynajmowi musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (certyfikat energetyczny). Dokument ten określa zachowanie budynku ze względu na zużycie energii, wskazuje źródła energii i to, na co jest zużywana, czyli jak duże jest zużycie energii na metr kwadratowy użytkowej powierzchni budynku. Lista osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej jest dostępna na stronie Ministerstwa Infrastruktury.

– Kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku inwestor powinien dołączyć do zgłoszenia o zakończeniu budowy. Brak tego świadectwa spowoduje odrzucenie zgłoszenia zakończenia budowy, co oznacza, że inwestor nie będzie mógł zamieszkać w swoim domu zgodnie z prawem – mówi Danuta Piotrowska z olsztyńskiej firmy Twoja Budowa.

Źródło: Silka — Ytong

Warto wiedzieć budując dom

• Dokonywanie odbioru po każdym etapie prac sprawi, że przyszli mieszkańcy mogą być spokojni o wynik weryfikacji przy odbiorze końcowym.