Rynek mieszkań z czarnym scenariuszem

– Dziś do kupienia jest ponad 54 tys. nowych mieszkań w sześciu największych miastach: w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. W całym 2012 r. deweloperzy wprowadzili tam na rynek ponad 35 tys. lokali. Tymczasem w sprzyjających warunkach udaje się sprzedać w ciągu roku ok. 30 tys. mieszkań – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej Reas.

Gotowe i niczyje

Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zwraca uwagę, że nadwyżka mieszkań wprowadzonych na rynek powoli się kurczy, a deweloperzy rozpoczynają zdecydowanie mniej budów, niż gdy spieszyli się przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej.

Eksperci Reasa podkreślają jednak, że realny spadek oferty na rynku pierwotnym nie nastąpi szybko. Z ich szacunków wynika, że za rok na rynku nadal będzie 50 tys. lokali, za dwa lata –  ok. 48 tys., a w 2015 roku – ok. 45 tys.

Dziś najbardziej niepokojące jest to, że spośród wszystkich mieszkań, które deweloperzy zaplanowali do oddania w tym roku, aż 58 proc. nadal nie znalazło kupców. Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analizy rynku w firmie Reas, podkreśla, że liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań będzie się systematycznie zwiększała. – W ostatnim kwartale 2012 roku, w porównaniu z poprzednim, wyraźnie rosła liczba lokali ukończonych, ale nie sprzedanych. W sześciu miastach łącznie – w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi – o ponad 2,3 tys. lokali, czyli o 18 proc. W sumie teraz na rynku jest 15 tys. takich mieszkań.

Najbardziej niebezpieczne jest jednak kupowanie lokali w bloku, gdzie deweloper sprzedał jedynie 20–30 proc. całej oferty, na resztę nie znalazł jeszcze chętnych, podczas gdy za kilka miesięcy osiedle ma być oddane. Nie tak dawno zbankrutowała firma, która miała 40 proc. lokali sprzedanych w danej inwestycji. Zdaniem ekspertów, jeśli do zakończenia budowy zostało kilka miesięcy, a firma znalazła chętnych na 65 proc. mieszkań, to inwestycja może zakończyć się powodzeniem. Najlepsza sytuacja – z punktu widzenia nabywcy –  jest jednak wtedy, gdy deweloper znajdzie klientów na 80 proc. lokali i kończy budowę.

Ostrożne banki

Zdaniem Jana Roberta Nowaka, dyrektora Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości w BRE Banku Hipotecznym, w obecnej sytuacji rynkowej trudno oczekiwać, aby banki rozdawały kredyty lekką ręką.

– Podaż tak znacznie przewyższa popyt, że banki będą bardzo dokładnie prześwietlać deweloperów i współpracować z tymi, których osiedla dają nadzieję na sprzedaż. I nie ma w tym nic nadzwyczajnego. Niewiarygodne, nieznane firmy nie dostaną kredytu - mówi dyrektor Nowak. Jeśli w kłopoty popadną te, z którymi banki współpracują od lat, wtedy sytuacja jest nieco inna. Bankom nie będzie zależało na kolekcjonowaniu rozgrzebanych osiedli, tylko będą podchodziły elastycznie do sytuacji. Np. jeśli deweloper wykaże, że za uzgodnioną kwotę nie jest w stanie sprzedać mieszkań, bo taki jest rynek, może bank kredytujący zgodzi się na obniżkę ceny.

Zdaniem dyr. Nowaka szansą dla rynku mieszkaniowego jest to, że Komisja Nadzoru Finansowego  złagodzi rekomendacje S i T, a RPP będzie obniżać stopy kredytowe. Wtedy zwiększy się dostępność kredytów hipotecznych dla indywidualnych kupców.

Bartłomiej Lachowicz, ekspert rynku nieruchomości z firmy KPMG, uważa, że jeżeli z jednej strony wymagania cenowe deweloperów częściowo zmaleją, a z drugiej strony banki chętniej zaczną udzielać kredytów, to można się spodziewać poprawy rynku mieszkaniowym z początkiem 2014 r.

Na razie klienci czekają na dalsze obniżki cen. - W 2013 r. nie będzie kredytów z dopłatą państwa, a Polacy uwielbiają wszelkiego rodzaju ulgi, promocje i dopłaty. Wiele osób poczeka więc do 2014 r., kiedy to ma być uruchomiony program „Mieszkanie dla młodych" – przewiduje ekspert KPMG.

—więcej o rynku nowych mieszkań w poniedziałkowych „Nieruchomościach"