Na pytania dotyczące rynku biurowego odpowiada Piotr Capiga, ekspert z działu powierzchni biurowych w firmie doradczej Cushman & Wakefield

"Rz": Kto dziś wynajmuje najwięcej biur, jakie firmy, jakie branże reprezentują?

Piotr Capiga: Największą aktywność na rynku biurowym wykazują najemcy z sektora nowych technologii. Ważnym elementem sukcesu biznesowego dla tych firm jest pozyskanie najbardziej wartościowych pracowników, dla których element wygodnego oraz dobrze zlokalizowanego biura może stanowić istotną kwestię.

Relatywnie nowym uczestnikiem rynku najmu powierzchni biurowej jest sektor publiczny. Urzędy szukają często samodzielnych budynków biurowych w centralnej lokalizacji. Są w stanie zaakceptować powierzchnię o standardzie B+, ale coraz chętniej decydują się na zawarcie umów w budynkach o najwyższym standardzie powierzchni.

Przewidujemy, że udział umów najmu biur z udziałem podmiotów z sektora publicznego będzie w najbliższym czasie wzrastał.

Jakie powierzchnie - jeśli chodzi o wielkość - wynajmują się najlepiej, a jakie najsłabiej?

Największe budynki biurowe starają się pozyskać najemców o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnię i często rozmowy z najemcami o małym zapotrzebowaniu prowadzą już po wynajęciu zdecydowanej części budynku.

Wynika to z dużych metraży poszczególnych pięter i konieczności wygospodarowania odpowiedniej powierzchni komunikacyjnej.

W kameralnych projektach biurowych deweloperzy bardzo chętnie składają oferty dla mniejszych najemców.

Najlepsze ceny najmu klient dostanie w starych, pustoszejących biurowcach czy w nowych - na etapie przednajmu?

Bez wątpienia podpisanie umowy najmu w budynku biurowym, który jest w fazie realizacji, pozwala wynegocjować bardzo atrakcyjną stawkę czynszu. Dla większości deweloperów kluczowy jest pierwszy najemca o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnię, który zapewni pozyskanie finansowania dla całej inwestycji.

Taki najemca może liczyć zarówno na bardzo atrakcyjne warunki finansowe, często na poziomie opłat oferowanych w starszych budynkach o niższym standardzie, jak i na elastyczne warunki najmu - większą liczbę miejsc parkingowych czy logotyp na elewacji.

Przednajem pozwala ponadto zapewnić realizację niestandardowych rozwiązań w biurze, takich jak na przykład wewnętrzna komunikacja pomiędzy piętrami, wyłącznie dla danego najemcy.

Firmy szukające dużych powierzchni najmu mogą również uzyskać możliwość wpływu na wygląd powierzchni wspólnych budynku lub elementów elewacji.

Które miasta cieszą się w tym roku największym powodzeniem wśród najemców i dlaczego?

Pierwszy kwartał 2015 roku na rynku powierzchni biurowych był okresem dominacji Warszawy. W stolicy podpisane umowy najmu dotyczyły powierzchni ponad 170 tys. metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej.

W analogicznym okresie we Wrocławiu, który po Warszawie cieszył się największym zainteresowaniem najemców, wynajęte zostało mniej niż 19 tys. metrów kwadratowych. Podobny poziom wynajęcia powierzchni biurowej został osiągnięty w Katowicach.

Na dalszych pozycjach uplasowało się Trójmiasto oraz Łódź, gdzie w pierwszym kwartale 2015 r. najemcy wynajęli ponad 17 tys. metrów kwadratowych biur.

Generalnie wyzwaniem dla wynajmujących jest znalezienie najemców dla kameralnych projektów biurowych zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta. W takich obiektach wyjściowa stawka czynszu oscyluje często w okolicach 25 euro, co może stanowić barierę dla niektórych najemców.

Jakie były największe umowy najmu biur od początku tego roku?

Pierwszy kwartał 2015 r. sprzyjał warszawskim deweloperom. Największa umowa najmu została podpisana przez Samsung w zlokalizowanym na Woli kompleksie Warsaw Spire - obejmowała ok. 21 tys. metrów kwadratowych. Warto zauważyć, że ten rekordowy kontrakt dotyczył większej powierzchni niż wolumen powierzchni biurowej wynajętej w całym kwartale w którymkolwiek z miast regionalnych.

Drugą w kolejności największych transakcji w Warszawie jest wynajęcie przez PZU powierzchni ok. 17 tys. metrów kwadratowych w warszawskim biurowcu Konstruktorska Business Center. Trzecią największą umową najmu było wynajęcie ok. 10 tys. metrów kwadratowych przez Hawlett-Packard w University Business Center II w Warszawie.