– Decydując się na rozpoczęcie nowych projektów mieszkaniowych, deweloperzy szczegółowo analizują potencjał dzielnicy oraz zainteresowanie klientów daną lokalizacją – mówi Jarosław Jankowski, prezes spółki Waryński Grupa Holdingowa. – Można więc wskazać rejony miast, w których firmy budują najchętniej, tworząc mieszkaniowe zagłębia – zauważa.

Nowe miejsca

W Warszawie, jak opowiada Jarosław Jankowski, od lat popularne są Mokotów, Wilanów, Białołęka. – Na mieszkaniowej mapie stolicy są także rejony, na które moda pojawiła się stosunkowo niedawno. Prym wiedzie tu Wola – wskazuje prezes spółki Waryński. – Dzielnica ta od kilkudziesięciu miesięcy jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się rejonów Warszawy – podkreśla.

Jankowski zwraca też uwagę, że Wola, kojarząca się do niedawna z zabudową przemysłową, przekształca się na naszych oczach w wielką dzielnicę mieszkaniową. Waryński buduje mieszkania w jednym z najbardziej popularnych wśród deweloperów rejonów – przy ul. Jana Kazimierza.

– Atutem dzielnicy jest jej położenie w centrum miasta oraz rozbudowana infrastruktura komunikacyjna. Mieszkańcy tej części Warszawy mogą swobodnie korzystać z licznych linii autobusowych, tramwajowych, a od niedawna także z drugiej linii metra – wylicza prezes Jankowski.

Także we Wrocławiu firmy deweloperskie mają swoje ulubione adresy. – Miasto prężnie się rozwija nie tylko pod względem biznesowym, kulturalnym, ale też inwestycyjnym. Młodzi ludzie przyjeżdżający do Wrocławia na studia często chcą tu zostać, więc zaczynają szukać własnego mieszkania – opowiada Piotr Wiak, wiceprezes zarządu ds. handlowych w firmie Rafin. – Wielkie znaczenie ma lokalizacja inwestycji – nie ukrywa.

Niesłabnącą popularnością cieszy się wrocławskie centrum. – Ze względu na liczne atrakcje – zabytkowy Rynek, tereny nad Odrą i rozwiniętą infrastrukturę – to doskonała oferta dla aktywnych, którzy chcą korzystać z miejskiej oferty, jak teatry, galerie, kina – wylicza Piotr Wiak. – W centrum miasta jest też Kępa Mieszczańska – wyspa, która została na nowo odkryta i która odzyskuje dawną świetność. Mają tu powstawać nie tylko budynki mieszkalne. Ważne jest także zagospodarowanie tego terenu zielenią – podkreśla. Dodaje, że mieszkańcy Kępy będą mogli korzystać m.in. z mariny, bulwarów, tras spacerowych i rowerowych. Według wiceprezesa spółki Rafin rzeka w mieście to ogromne możliwości kształtowania kompozycji i krajobrazu. – Wykorzystanie jej potencjału sprawi, że Wrocław zyska nowy, wyjątkowy teren reprezentacyjny – mówi Wiak.

Deweloperzy z Wrocławia chętnie budują także w dzielnicy Krzyki. – To miejsce na południu miasta ze względu na rozległe tereny zielone i liczne rozrywki dla rodzin z dziećmi jest postrzegane jako bezpieczna i komfortowa przestrzeń do życia – tłumaczy Piotr Wiak. – Na atrakcyjności zyskują też grunty na północy miasta – w dzielnicy Psie Pole – ze względu na atrakcyjną cenę i rewitalizację tego terenu, który z każdym rokiem staje się coraz ciekawszy dla przyszłych mieszkańców.

Według Rafała Zdebskiego, dyrektora handlowego spółki Inpro, która buduje mieszkania w Trójmieście, atrakcyjne są rejony blisko centrum miasta oraz blisko morza. – Bardzo dużą popularnością cieszą się również inwestycje na obrzeżach dużych metropolii, w pięknym otoczeniu i z bardzo dobrym połączeniem komunikacyjnym – zauważa dyrektor.

A Bogusław Maciaś, prezes spółki Wawel Service, dopowiada, że rynek deweloperski w dużej mierze opiera się na reagowaniu na potrzeby i oczekiwania klientów. To przyszli nabywcy wskazują miejsca, w których chcą mieszkać. – Unikałbym jednak określenia „zagłębia mieszkaniowe" – zastrzega Maciaś. – W Krakowie jest kilka miejsc, gdzie deweloperzy działają bardzo dynamicznie. Na południu to Kliny i Kurdwanów, a na północy, ze względu na rozwój infrastruktury technicznej, Mistrzejowice. Dużą popularnością cieszą się również okolice Lasu Wolskiego.

Zyskowne apartamenty

Piotr Wiak zwraca uwagę, że największy zwrot z inwestycji deweloperzy osiągają w prestiżowych miejscach. – Najbardziej zyskowne są apartamenty, choć najtrudniej je sprzedać. To oferta skierowana do wąskiej grupy klientów – tłumaczy wiceprezes spółki Rafin. Dodaje, że wysokość marży zależy od lokalizacji, standardu wykończenia, dodatkowych udogodnień oferowanych w inwestycji. Ważne, czy osiedle jest strzeżone, czy jest na nim np. siłownia.

– Istotne są także: liczba mieszkań w inwestycji, ich rozkład, usługi w najbliższym otoczeniu, warunki finansowania – wylicza wiceprezes. – Przyjmowane na rynku marże wahają się od 8 do 18 proc. Dobry deweloper ma w portfelu inwestycje skierowane do różnych grup klientów i operuje marżami na każdym z poziomów – twierdzi.

Bogusław Maciaś zwraca uwagę, że wysokość marży zależy od cen ziemi, dostępu do infrastruktury technicznej, infrastruktury drogowej, ale przede wszystkim od dobrego planowania. – Ważne są również użyte materiały budowlane, technologia budowlana oraz liczba i jakość dodatkowych atrakcji w obiekcie – mówi prezes Wawel Service. Rafał Zdebski dodaje, że warunkiem szybkiej sprzedaży i zwrotu inwestycji jest dobrze zaplanowany projekt.

– Dobra lokalizacja, atrakcyjne otoczenie inwestycji, rozwinięta infrastruktura i komunikacja, wielkość i rozplanowanie mieszkań, jakość wykonania oraz udogodnienia dla przyszłych mieszkańców – to wszystko powoduje, że inwestycja szybko się sprzedaje i zwraca – zapewnia dyrektor z Inpro.

Gdzie budują

W Warszawie zagłębiem mieszkaniowym są m.in. okolice ul. Jana Kazimierza na Woli. W tym miejscu Grupa Waryński wraz z firmą Dantex buduje osiedle Miasto Wola. Deweloper zaplanował tam w sumie ok. 850 lokali. Ceny zaczynają się od 7,4 tys. zł za mkw. mieszkania. Przy tej samej ulicy Waryński i spółka Polnord realizują inwestycję Stacja Kazimierz. Metr mieszkania na tym osiedlu można kupić już za niespełna 7 tys. zł.

Boom budowlany przeżywa także Białołęka. W tej dzielnicy inwestuje m.in. Victoria Dom. Przy ul. Białołęckiej firma buduje osiedle Viva Garden. Lokale w tej inwestycji można kupić na preferencyjny kredyt. Osiedle Classic powstaje między ul. Modlińską a Myśliborską. Lokale na tym osiedlu Victoria Dom wycenia na 5,6–5,9 tys. zł za mkw.

Z kolei firma Rafin realizuje wiele projektów – od mieszkaniowych po komercyjne. Na Wrocławskich Krzykach deweloper buduje osiedle Złota Podkowa, a na Zakrzowie – Dobre Osiedle. Na granicy z Wrocławiem, w Iwinach, powstaje zaś osiedle domów 12 Miesięcy.

Sztandarową inwestycją spółki Rafin jest osiedle Kępa Mieszczańska. – W centrum miasta powstanie miejsce, w którym można się odciąć od miejskiego gwaru, wypocząć wśród zieleni, nieopodal rzeki – zachęca Piotr Wiak.

Wawel Service mieszkania w Krakowie buduje od ponad 20 lat. Niedawno na rynek trafił projekt Piasta Park w dzielnicy Mistrzejowice, 7 km od Rynku Głównego.

– Budynek powstanie w bezpośrednim sąsiedztwie wpisanego do rejestru zabytków parku Fort Mistrzejowice. Atutem inwestycji jest także lokalizacja w dobrze skomunikowanym miejscu – opisują przedstawiciele Wawel Service. Deweloper buduje mieszkania także przy ul. Zawiła (Kliny), Halszki (Kurd- wanów) oraz na Woli Justowskiej.

Inpro na Wyspie Spichrzów w Gdańsku buduje osiedle Chmielna Park. Ceny mieszkań zaczynają się tam od 6,3 tys. zł za mkw. Na gdańskim Przymorzu Inpro oferuje lokale w inwestycjach Czwarty Żagiel i Kwartał Uniwersytecki, a na gdańskiej Zaspie – na osiedlu City Park. W Gdańsku-Jasieniu Inpro ma w ofercie mieszkania i domy w inwestycji Wróbla Staw.

Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom

– Warszawa jest najszybciej rozwijającym się rynkiem deweloperskim w Europie Środkowej. Najbardziej pożądane są w stolicy dobrze skomunikowane z centrum, położone na obrzeżach dzielnice. Ważne jest bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych. Liczy się także dobra infrastruktura, zwłaszcza lokale usługowe, szkoły, przedszkola. Na to klienci zwracają szczególną uwagę podczas wyboru mieszkania.

Jedną z atrakcyjniejszych lokalizacji jest warszawska Białołęka, gdzie do tej pory zrealizowaliśmy 16 projektów. W budowie są dwa kolejne osiedla, które spełniają kryteria programu „Mieszkanie dla młodych". Tę dzielnicę najczęściej wybierają ludzie młodzi, którzy kupują tam pierwsze własne lokum.

Na wysokość marży deweloperskiej ma wpływ wiele czynników, m.in. koszt zakupu gruntu, rodzaj realizowanego projektu oraz koszty budowlane, które stanowią największą część, bo ok. 50–60 proc., ostatecznej ceny 1 mkw. mieszkania. Koszty wybudowania wielopiętrowego budynku z podziemnym garażem i postawienia domu rodzinnego są różne.

Wszystkie te czynniki wpływają na koszt realizowanej inwestycji, co ma bezpośredni wpływ na nakładaną marżę, dlatego w poszczególnych projektach, nawet w tej samej lokalizacji, marża może się znacznie różnić. —aig