– Dziś już nie wystarczy, by mieszkanie na wynajem było wyjątkowo tanie – zastrzega Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLiN). – Musi być dobrze skomunikowane i w przyzwoitym standardzie. Czasy, gdy do wynajęcia mieszkania w kiepskim stanie wystarczyła obniżka ceny, już minęły.

Nowoczesne wnętrza

O tym, że da się wynająć każde mieszkanie, jest przekonany Michał Niewiński, pośrednik z agencji Mieszkanie24.com. – Wymaga to jednak czasu i odpowiedniej stawki. Zniszczone mieszkania przyciągają często osoby, które nie mają pieniędzy, co może generować problemy – nie ukrywa pośrednik. – Mamy w ofercie takie nieruchomości, ale cykl ich wynajmu jest o wiele dłuższy niż mieszkań, do których można się od razu wprowadzić. Podkreśla, że czasem lepiej lokal odświeżyć, by go szybciej wynająć.

A Dorota Pudełko, dyrektor oddziału Emmerson Realty, ocenia, że przy dużym popycie na mniej atrakcyjne, ale tańsze lokale, można wynająć większość nieruchomości. – Wielu najemców dysponuje określonym, ograniczonym dochodami budżetem. W takiej sytuacji głównym kryterium staje się niższa stawka najmu – tłumaczy dyrektor.

Duże znaczenie ma też czas, w którym mieszkanie trafia na rynek. – Lokale o gorszym standardzie wynajmują się latem i jesienią. Cieszą się dużym zainteresowaniem wśród studentów, dla których cena nadal ma największe znaczenie – opowiada Dorota Pudełko. – Oczywiście, wyeksploatowane i zniszczone, noszące ślady wieloletniego użytkowania nieruchomości jest najtrudniej wynająć, nawet gdy stawka jest stosunkowo niska.

Eksperci są zgodni, że i na rynku wynajmu trafiają się okazje. Jak jednak mówi Dorota Pudełko, taka okazja ma wiele twarzy. Wszystko zależy od oczekiwań najemców. – Za bardzo kuszącą okazję wielu klientów uzna mieszkanie z czynszem niższym o 15 proc. niż standardowa stawka w danej lokalizacji – wskazuje Dorota Pudełko. – Dla innych okazją będzie wyjątkowy wystrój wnętrz albo bliska odległość od miejsca pracy lub uczelni. Okazją może być też prestiżowy adres, pod którym mieszkają celebryci lub politycy.

– Za wyjątkową okazję najemcy uznają najczęściej mieszkanie w rejonie metra. Atrakcyjność oferty podnosi bliskość centrum, wyższy standard wykończenia, co sprawia, że nieruchomość przyciąga uwagę wielu potencjalnych najemców – opowiada dyrektor z Emmerson Realty.

W ofercie tej firmy jest nowocześnie wykończone, dwupokojowe mieszkanie przy ul. Słomińskiego oferowane za 2,1 tys. zł miesięcznie. Za 2,2 tys. zł można zamieszkać w dwupokojowym lokalu przy ul. Elektoralnej. – Okazją jest też na pewno apartament z dwoma pokojami, miejscem garażowym w inwestycji Atelier Residence przy ul. Bagno, z czynszem 3 tys. zł miesięcznie – ocenia Dorota Pudełko.

Według Edyty Krakowiak okazją są w miarę dobrze położone mieszkania ze stawką najmu do ok. 35 zł za mkw. przy metrażu nieprzekraczającym 40 mkw. – W Warszawie trudno jest znaleźć lokal z czynszem do 1,2 tys. zł miesięcznie. Jeśli jednak tak wycenione mieszkanie ma niski standard, nie było remontowane od kilkunastu lat, a umeblowanie pamięta czasy PRL, to o chętnego będzie trudno – zwraca uwagę Edyta Krakowiak.

WGLiN ma w swojej ofercie dwie takie kawalerki – na Woli i na Żoliborzu. Można je wynająć za 1 i 1,1 tys. zł miesięcznie. Mieszkania, w których są meble z lat 70., nie były jeszcze modernizowane. Zanim znajdzie się lokator, nieruchomości te ogląda kilkunastu klientów.

– W Warszawie praktycznie nie ma jednak lokali o tak niskim standardzie, żeby ostetecznie nie można było znaleźć na nie najemcy – ocenia przedstawicielka WGLiN. – Przynajmniej do nas taka nieruchomość nie trafiła w ciągu 27 lat naszej działalności.

Konkurs na lokatora

Za okazję Edyta Krakowiak uznaje np. 51-metrową umeblowaną dwójkę o dobrym standardzie, w czteropiętrowym bloku przy ul. Namysłowskiej na Pradze-Północ, w której można zamieszkać za 1,4 tys. zł miesięcznie. Okazyjną ofertą jest także 53-metrowy lokal z dwoma pokojami w bloku z lat 70. na Stegnach, ze stawką najmu 1,7 tys. zł. 100 zł mniej wystarczy na wynajem 39-metrowego, dwupokojowego lokalu przy pl. Bankowym. Mieszkanie z 1955 roku przeszło niedawno remont i jest w pełni umeblowane.

Także Michał Niewiński zwraca uwagę, że dużym zainteresowaniem na rynku wynajmu cieszą się ładne mieszkania. – Na najemcę długo czekają te zapuszczone, niepomalowane, mimo że czynsze za nie są niskie – mówi Michał Niewiński. – Takie nieruchomości wymagają większych nakładów, by doprowadzić je do stanu użyteczności. Zdaniem pośrednika okazją jest 40-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w nowym budynku na Ursynowie, które można wynająć za 1,3 tys. zł miesięcznie. Atrakcyjna jest też oferta wynajmu 35-metrowej ursynowskiej kawalerki na osiedlu przy metrze. Stawka za ten lokal o bardzo dobrym standardzie to 1,3 tys. zł miesięcznie.

Z analiz WGLiN wynika, że niemal od ręki wynajmują się mieszkania z czynszem nieprzekraczającym 1,5 tys. zł miesięcznie. – Im cena wyższa, tym czas oczekiwania na lokatora dłuższy – mówi Edyta Krakowiak. Lokale o wysokim standardzie ze stawką najmu powyżej 5 tys. zł, stoją puste kilka miesięcy, a czasem i lat. – Castingi na lokatorów się zdarzają, gdy do oferty trafi dobrze położone mieszkanie w nowym budynku z czynszem do 1,7 tys. zł za dwa pokoje – zauważa przedstawicielka WGLiN.

O castingach na lokatorów mówi także Michał Niewiński. – Wynajem to długoterminowa relacja. Jeżeli mamy z kimś współpracować długi czas, to lepiej, abyśmy byli do niego w pełni przekonani – podkreśla pośrednik.

Dorota Pudełko zwraca uwagę, że są wynajmujący, dla których najbardziej liczy się nie potencjalny wysoki dochód z wynajmu, ale dobry, solidny najemca. – Czasem trafia na rynek bardzo atrakcyjne mieszkanie w stosunkowo niskiej cenie. Właściciel może mieć wtedy określone preferencje dotyczące najemcy. Może chcieć tego, który wynajmie lokal na dłuższy czas, albo tego, który wzbudzi największe zaufanie – tłumaczy dyrektor z Emmersona.

Stawki najmu mieszkań są stabilne. Przy wynajmie małych dwu-, i trzypokojowych mieszkań w dobrej lokalizacji nie ma co liczyć na wielkie rabaty. – Większe zniżki można wynegocjować, wynajmując duże lokale z górnej półki, na które popyt jest niewielki – zauważa Edyta Krakowiak.

Zdaniem Michała Niewińskiego większość stawek można negocjować. – Rabaty wynoszą ok. 5 proc. – wskazuje pośrednik. – Czynsze od kilku lat utrzymują się na mniej więcej stałym poziomie. Są oczywiście lokale, które przez lata uległy zniszczeniu, i dziś są oferowane taniej.

Według Doroty Pudełko na większe obniżki czynszów można liczyć w dzielnicach oddalonych od centrum, np. na Białołęce, gdzie lokali cały czas przybywa, bo powstają tam nowe osiedla.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl

Warszawski rynek najmu od kilku lat rozwija się bardzo dynamicznie.

Rosnący popyt zarówno na mieszkania oferowane do sprzedaży, jak i te do wynajęcia determinuje coraz większą podaż, więc walka cenowa pomiędzy oferentami jest nieunikniona. Cena nie zawsze jest głównym kryterium wyboru.

Wszystko zależy od klienta, jego potrzeb oraz możliwości finansowych. Czego innego będzie szukał student, który najczęściej ma ograniczony budżet, a czego innego osoba pracująca, dla której istotny jest także komfort. Według badań Domiporty.pl wśród poszukujących najbardziej popularne są lokale jedno- lub dwupokojowe z czynszem do 1,8 tys. zł miesięcznie.

Takich mieszkań szuka w Warszawie prawie 37 proc. klientów. Dane z naszego serwisu wskazują podaż ofert na poziomie prawie 30 tys. W ciągu ostatnich 12 miesięcy oferta wzrosła o ponad 5 proc. Wynajmem są zainteresowani zarówno klienci, jak i inwestorzy.

Rosnąca podaż wpływa na stawki, które w zależności od lokalizacji są mocno zróżnicowane. Najtańsze lokale do wynajęcia oferuje Białołęka, gdzie czynsze za kawalerki zaczynają się od 1,2 tys. zł miesięcznie. Dwa umeblowane pokoje można wynająć już za 1,4 tys. zł. Najdroższe są nieruchomości na linii metra i w centrum.

Za kawalerkę na Mokotowie, Ochocie, Pradze-Południe i Śródmieściu musimy zapłacić średnio 1,8 tys. zł miesięcznie, a dwupokojowy lokal będzie nas kosztował miesięcznie ok. 2,2 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że w poszczególnych lokalizacjach nie znajdziemy lokali w okazyjnych cenach. Takie mieszkania bardzo szybko znajdują najemców.

Mówi się, że pośpiech jest dobry przy łapaniu pcheł, ale chcąc znaleźć atrakcyjne mieszkanie w dobrej cenie, musimy wykazać się nie lada refleksem. W serwisie Domiporta.pl znajdziemy kilka perełek, które zaraz mogą zostać wycofane z obrotu. Na przykład za 1,1 tys. zł jest oferowana 26-metrowa kawalerka o dość dobrym standardzie przy ul. Kruczej.