Inwestycja w budowę prywatnych akademików na młodym rynku środkowoeuropejskim to szansa na wyższe stopy zwrotu niż na dojrzalszych rynkach zachodnich. Ogromne zapotrzebowanie jest bezdyskusyjne, a pandemia nie zmniejszyła popytu, co pokazuje obłożenie nielicznych działających już prywatnych domów studenckich – to główne wnioski z panelu dla międzynarodowych uczestników rynku nieruchomości, zorganizowanego przez firmę Bonard Research.
64 proc. uczestników spotkania oceniło, że w ciągu dwóch lat tempo rozwoju rynku prywatnych akademików w Europie Środkowej będzie wysokie, a 34 proc., że umiarkowane. Bonard szacuje kapitał gotowy do ulokowania w sektor na 1 mld euro. Polska zajmuje tu kluczowe miejsce.
Według analiz Bonard, premie za pierwszeństwo są bardzo wymierne. Za miejsce w nielicznych prywatnych akademikach w regionie żakowie płacą mniej niż za wynajem mieszkania, tymczasem na dojrzałych rynkach stosunek jest odwrotny – i do takiego modelu Europa Środkowa będzie się zbliżać wraz ze wzrostem rynku. Bonard szacuje nakłady na budowę akademików w naszym regionie na ok. 55 tys. euro na pokój, podczas gdy na Zachodzie wyceny w transakcjach kupna sprzedaży akademików sięgają 130 tys. euro na pokój. Analitycy prognozują, że pionierscy budowniczowie za kilka lat będą w stanie osiągać IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) rzędu 15–20 proc.
Samuel Vetrak, prezes Bonard podkreślił, że przy inwestycjach w budowę prywatnych akademików trzeba brać pod uwagę czynniki, które będą kluczowe dla przyszłych kupujących: a ci są zainteresowani skalą, świetną lokalizacją, jakościowym operatorem i zabezpieczonym najmem. Tymczasem zdarzają się inwestycje małe, w nieprzemyślanych lokalizacjach – które trudno będzie spieniężyć.
Ruch na rynku
Mimo pandemii trwa ruch na rynku na Wisłą. W lutym konsorcjum Value One i Nuveen Real Estate przejęło portfel gotowych i projektowanych akademików LAS o docelowej wielkości 800 łóżek.
W marcu BaseCamp zapowiedział budowę akademika w Warszawie z 550 pokojami. Inwestor jest już obecny w Łodzi i prowadzi lub planuje inwestycje w innych aglomeracjach. – Rynek jest wciąż we wczesnej fazie rozwoju i nawet wliczając wszystkie zapowiedziane już inwestycje, wypełniony zostanie zaledwie ułamek zapotrzebowania – mówi Krzysztof Czarnecki, prezes BaseCamp w Polsce. – Dobrej jakości prywatny dom studencki jest rozwiązaniem dla studentów zagranicznych i polskich, przez stabilność wynajmu, jasność warunków, a także możliwość utrzymywania życia studenckiego, nawet w przypadku konieczności chwilowych lockdownów. Obłożenie naszych obiektów nie zmieniło się znacząco w czasie pandemii – dodaje.
Rynek w Polsce jest rozdrobniony. Największym graczem jest sieć Student Depot, zapoczątkowana przez Amerykanów i kupiona w 2019 r. przez Kajima i Griffin Real Estate. – Nawet mimo przedłużającej się sytuacji pandemicznej ten rodzaj nieruchomości utrzymuje bardzo dobre perspektywy, co pozwala nam optymistycznie patrzeć w przyszłość. W tej chwili nasza oferta obejmuje 2,5 tys. łóżek w sześciu akademikach, ale mamy ambitne plany dodawania co najmniej tysiąca łóżek rocznie – mówi Marek Obuchowicz, partner w Griffin Real Estate. – Największym wyzwaniem jest relatywnie niska dostępność odpowiednich gruntów. Specyfiką polskich ośrodków akademickich jest położenie w centrum miast, a takimi gruntami interesuje się wiele różnych podmiotów – zaznacza.
Odporny sektor
Dariusz Węglicki, country manager funduszu Catella w Polsce, mówi, że zdalny rok akademicki odbił się najmocniej na rynku najmu mieszkań czy pokoi. Same prywatne akademiki w semestrze zimowym 2020/2021 praktycznie nie zanotowały spadku obłożenia, który przekraczał 90 proc. – Wśród studentów widać coraz większą wiarę w skuteczność szczepionek i uzyskiwanie odporności zbiorowej, co przekłada się na nowe zapytania o rezerwacje, w głównej mierze na przyszły rok akademicki. Spodziewamy się raczej pełnego obłożenia, począwszy od września, choć oczywiście wszystko będzie odbywało się w „nowej normalności", a bardzo trudno jest powiedzieć, jaka ona będzie dla uczelni wyższych – mówi Węglicki.
Monika Czerska z Golub GetHouse wskazuje, że dziś oferta prywatnych akademików pokrywa ok. 10 proc. zapotrzebowania. – Stale otrzymujemy zapytania o dostępność miejsc w akademiku w Krakowie. Nie da się oczywiście ukryć, że sytuacja, z jaką mamy do czynienia, spowodowała spowolnienie najmu. Przez wzgląd na naukę zdalną i zawieszenie programów wymian studenckich wiele osób zdecydowało o powrocie do domów. Wierzymy jednak, że to sytuacja przejściowa. Z naszych obserwacji wynika, że fundusze inwestycyjne coraz chętniej rozważają lokowanie kapitału właśnie w inwestycje alternatywne, stąd uważamy, że sektor prywatnych akademików pozostanie atrakcyjny dla inwestorów. Tym bardziej że jest on postrzegany jako defensywny w czasach recesji, ponieważ młodzi ludzie chętniej studiują, opóźniając tym samym wejście na trudny rynek pracy – wskazuje Czerska.
Roczny dostęp do treści rp.pl za pół ceny
Bartosz Cisło, starszy konsultant w dziale corporate finance & valuation w Savills, podkreśla, że pandemia stanowi wyzwanie dla prywatnych domów studenckich, ale perspektywy są bardzo pozytywne. – Mimo powszechnej obecnie nauki zdalnej najlepsze projekty utrzymują pełne obłożenie. To pokazuje stabilność rynku i acykliczność tej klasy aktywów. Polska przyciąga zagranicznych studentów, oferując możliwość jakościowego kształcenia na wyższych uczelniach, przy niższych kosztach życia i czesnego. Znikoma podaż prywatnych domów studenckich w naszym kraju, pozostawiająca wiele do życzenia jakość publicznych akademików oraz trudności w najmie mieszkania przez zagranicznych studentów na rynku prywatnym, stwarzają dobre fundamenty do rozwoju tego segmentu, stanowiąc zachętę dla deweloperów i inwestorów – mówi Cisło. – Dotyczy to zarówno tych, którzy mają już doświadczenie w sektorze i szukają mniej nasyconych rynków, takich jak Polska, jak i podmiotów, które chcą dopiero wejść do segmentu akademików, dostrzegając jego acykliczny potencjał – podsumowuje.
