19,5 tys. – to nowy kwartalny rekord sprzedaży mieszkań w sześciu głównych aglomeracjach według szacunków JLL. To o 3 proc. więcej rok do roku, ale należy pamiętać, że I kwartał 2020 r. był wyśmienity, niewiele słabszy od rekordowego IV kwartału 2017 r. To równocześnie o 40 proc. więcej niż w kwartałach III i IV zeszłego roku, kiedy rynek odbudowywał się po lockdownie.

W I kwartale br. sytuacja na poszczególnych rynkach była mocno zróżnicowana. Warszawa zdołała obronić wysoki pułap 6,9 tys. lokali, podobnie Wrocław, gdzie sprzedaż ustabilizowała się na poziomie 3 tys. Gwałtowne wzrosty objęły najmniejsze rynki wielkiej szóstki, czyli Łódź (o 27 proc., do 1,9 tys.) i Poznań (o 24 proc., do 2,1 tys.). Trójmiasto zanotowało wzrost o 17 proc., do 2,8 tys., natomiast w Krakowie sprzedaż skurczyła się o 18 proc., do 2,8 tys. lokali.

Skąd takie różnice? Jak podkreślają eksperci JLL, zależność jest stosunkowo prosta. Popyt sprzyja, a sprzedaż jest wprost uzależniona od podaży. Wzmożony popyt na lokale i kłopoty z uzupełnianiem oferty spowodowały, że ta skurczyła się w sześciu aglomeracjach do 42,1 tys. mieszkań – poziomu najniższego od 2014 r.

Przewaga popytu oznacza wzrost cen. Jeśli chodzi o średnie ceny lokali w ofercie, w I kwartale 2021 r. zostały osiągnięte nowe maksima. W Warszawie to 11,5 tys. zł za mkw., czyli o 5,5 proc. więcej niż w analogicznym kwartale 2020 r. W najtańszej Łodzi wzrost był największy, sięgnął blisko 11 proc., do 7,1 tys. zł.

- Nastąpił splot bardzo wielu czynników, które znajdują odbicie w polityce cenowej deweloperów – wskazuje cytowany w komunikacie Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL. - Wielu z nich ma trudności w uzupełnianiu oferty wynikające z przewlekłości procedur administracyjnych czy dostępności terenów inwestycyjnych. W tej sytuacji próbuje ustabilizować tempo wyprzedawania istniejącej oferty i utrzymać ciągłość pracy biur sprzedaży poprzez odpowiednie sterowanie poziomem cen. Z drugiej strony, zamożnych klientów motywowanych presją inflacyjną wzrost cen zdaje się nie odstraszać. Wręcz przeciwnie, uzasadnia tezę o możliwości ochrony wartości kapitału na rynku mieszkaniowym. Ci mniej zamożni natomiast, w obawie przed dalszym wzrostem cen przyspieszają zakupy wspierając się najniżej w historii oprocentowanymi kredytami hipotecznymi – dodaje.

Eksperci podkreślają, że dopiero na podstawie wyników za II kwartał będzie można stwierdzić, czy rekordowa sprzedaż w ciągu trzech pierwszych miesięcy to bardziej realizacja odłożonego z powodu pandemii popytu czy nowy trend. - Kluczowa dla dalszego rozwoju sytuacji będzie zdolność deweloperów do uzupełniania oferty oraz poszukiwanie na poziomie legislacyjnym sposobów na schłodzenie popytu tezauryzacyjnego czy spekulacyjnego – podkreśla Kirejczyk.