19,5 tys. mieszkań sprzedanych w sześciu głównych aglomeracjach w I kwartale 2021 r. to nowy kwartalny rekord według szacunków JLL. To o 3 proc. więcej rok do roku – przy czym I kwartał 2020 r. był wyśmienity i niewiele słabszy od rekordowego IV kwartału 2017 r. To równocześnie aż o 40–47 proc. więcej niż w dwóch ostatnich kwartałach zeszłego roku, kiedy rynek odbudowywał się po lockdownie. Czy rekord powinien cieszyć? Raczej martwi, biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności.

Brak równowagi

W I kwartale br. na wiodącym warszawskim rynku deweloperzy zdołali obronić wyśrubowany pułap 6,9 tys. sprzedanych lokali, a we Wrocławiu wynik ustabilizował się na poziomie 3 tys. To dwa mniejsze rynki „wielkiej szóstki" napędziły ogólny wynik. W Łodzi sprzedaż wzrosła o 27 proc., do 1,9 tys., a w Poznaniu o 24 proc., do 2,1 tys. W Trójmieście zanotowano wzrost o 17 proc., do 2,8 tys. lokali, ale już w Krakowie spadek o 18 proc., do 2,8 tys. lokali.

Skąd takie różnice, skoro popyt oceniany jest generalnie jako silny? Otóż sprzedaż jest wprost uzależniona od podaży. Deweloperzy generalnie mają problem z uzupełnianiem oferty – głównie z powodu przeciągających się procedur administracyjnych, a także kurczących się zasobów gruntów. Dość powiedzieć, że oferta deweloperów na koniec marca, czyli 42,1 tys. mieszkań, to najmniej od 2014 r., a 10,7 tys. w Warszawie to najsłabszy stan od 2007 r.

Przewaga popytu nad podażą przekłada się na dalszy wzrost cen. Według danych JLL średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec I kwartału br., we wszystkich aglomeracjach notowały nowe nominalne rekordy lub przynajmniej wieloletnie maksima. W stolicy to 11,5 tys. zł za mkw., czyli o 5,5 proc. więcej rok do roku. W najtańszej Łodzi wzrost był największy, sięgnął blisko 11 proc., do 7,1 tys. zł.

Lokata czy spekulacja

Kluczowe pytanie brzmi, jak w najbliższej przyszłości będzie się kształtować relacja popytu i podaży.

Popyt jest rozgrzany, bo napędzają go rekordowo niskie stopy procentowe. Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii i znów chętnie przyznawane przez banki – po chwilowym usztywnieniu polityki tuż po lockdownie. Co więcej, decydenci zapowiadają ułatwienia związane z wkładem własnym, co będzie dodatkowo stymulować popyt.

Śmierć lokat wypycha też gotówkę z banków na uznawany za relatywnie mało ryzykowny rynek nieruchomości.

Jak podkreśla Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, osoby parkujące gotówkę niespecjalnie się martwią wzrostem cen, widząc w tym raczej potwierdzenie słuszności lokaty kapitału. Z kolei uzależnieni od kredytu „zwykli śmiertelnicy" w obawie o dalsze podwyżki już nie czekają i decydują się na zakup.

Ryzykiem są flipperzy, czyli kupujący mieszkanie na etapie dziury w ziemi, by sprzedać je po kilku miesiącach z zyskiem wynikającym ze wzrostu cen.

Kirejczyk podkreśla, że nie jest też wykluczone, że wzmożony popyt w I kwartale to popyt niezrealizowany w pandemicznym 2020 r.

Koszty w górę

A co z podażą? Eksperci JLL wskazują na dane GUS mówiące o wzroście w I kwartale br. – poza Warszawą i Wrocławiem rosną liczby pozwoleń na budowę, co daje nadzieję na to, że oferta jednak będzie przez deweloperów w miarę płynnie uzupełniana.

Za rogiem czają się kolejne kłopoty mające wpływ na ceny mieszkań, na które zwracają uwagę analitycy PKO BP. Już mocno drożeją materiały, a kiedy ruszą inwestycje infrastrukturalne, pogorszy się dostępność pracowników i wzrośnie presja na płace. Poza tym dalej drożeją grunty.