Wschodnia Polska w porównaniu z innymi regionami kraju nadal dysponuje niewielką ofertą powierzchni przemysłowo-magazynowej. Według wyliczeń firmy CBRE na koniec 2014 r. podaż hal na wschodzie wynosiła zaledwie ok. 130 tys. mkw. w stosunku do niemal 9 mln mkw. nowoczesnych obiektów w całej Polsce.

– Mimo że ten region w 2014 r. dysponował niewielką ofertą, przyszłe lata przyniosą zmiany. Nowe inwestycje o charakterze magazynowo-produkcyjnym zaczynają powstawać zwłaszcza na terenie Lublina i Rzeszowa – zapewnia Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE. – Południowy wschód Polski rozwija się coraz bardziej, szczególnie dzięki rozbudowie autostrady A4 – dodaje.

Podkreśla, że pozytywnie na rynek magazynów wpływa też sektor lotniczy, zwłaszcza w okolicach Rzeszowa.

W klastrach

Kolejnym mocnym punktem na mapie hal mogą się stać Przemyśl i Korczowa. W grę wchodzi także Białystok.

– Nie oznacza to, że w innych miejscowościach nie będą powstawać lokalne centra logistyczne dla sieci handlowych czy firm kurierskich. Najczęściej jednak tego typu obiekty są własnością danej firmy, a więc nie są przedmiotem wynajmu – zauważa Jan Jakub Zombirt, analityk z JLL.

Zdaniem doradców Savillsa deweloperzy czekają dziś na sygnał z rynku o rosnącym zapotrzebowaniu na powierzchnie magazynowe oraz na pierwsze transakcje najmu, które umożliwią rozpoczęcie inwestycji. To od efektów komercjalizacji pierwszych hal będą zależeć decyzje o kolejnych inwestycjach.

– Ważny jest też rozwój infrastruktury. Budowa korytarzy tranzytowych na Wschód na pewno przyczyni się do wzrostu atrakcyjności tej części kraju. Rynek ten napędza też rozwój sieci handlowych, głównie supermarketów i sieci dyskontowych. Ale wiodące marki, np. Lidl, Biedronka czy Polo Market, z reguły budują własne centra dystrybucyjne – zauważa Bartłomiej Krzyżak, konsultant w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills Polska.

Oprócz rozwoju infrastruktury drogowej rynek hal magazynowych mogą nakręcić powstające klastry biznesowe, np. utworzenie klastra związanego z branżą motoryzacyjną w Rzeszowie.

– Powstanie klastra, który aktualnie składa się tylko z sześciu firm, jednak o bardzo mocnej pozycji rynkowej, może wpłynąć na zwiększenie popytu firm na nową powierzchnię magazynowo-produkcyjną w regionie Rzeszowa. Jesteśmy w stanie wyobrazić sobie sytuację, w której za firmami tworzącymi klaster: Pilkington, Goodyear, Kirchhoff Automotive Polska, Lear Corporation Poland, przybędą także inni oraz ich poddostawcy, aby prowadzić w tym regionie działalność – opowiada Wojciech Dachniewski z działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield.

Nie tylko dla dużych

Według wyliczeń Cushman&Wakefield w Rzeszowie pod koniec ubiegłego roku w realizacji znajdowało się jedynie 26 tys. mkw. hal. Niedawno jednak plany budowy pierwszego w regionie parku magazynowego ogłosiła firma Panattoni, która postawi ok. 39 tys. mkw. w pobliżu lotniska w Jasionce.

– Będzie to sprawdzian możliwości lokalnego rynku. Poza dużymi operatorami logistycznymi, którzy mogą szukać szans na rozwój w tym regionie, spodziewamy się, że popyt pochodzić będzie także od lokalnych firm, które będą chciały przenieść swoją działalność do nowoczesnych budynków klasy A. Opcja ta była dotychczas niedostępna dla tych przedsiębiorstw – opowiada Jan Jakub Zombirt.

W Młynach koło Korczowej, 3 km od granicy z Ukrainą, Waimea Holdings planuje budowę East A4 Logistic Centre, o docelowej powierzchni około 60 tys. mkw. – Początkowo zakładano ukończenie projektu do końca czerwca 2015 r., jednak budowa jest uzależniona od postępów procesu komercjalizacji – zaznacza Bartłomiej Krzyżak.

Zdaniem Wojciecha Dachniewskiego niewykluczone, że deweloper podejmie decyzję o realizacji budynku spekulacyjnie i w najbliższym czasie zbuduje 7,2 tys. mkw.

Z kolei w projekcie Korczowa Logistic Park, prowadzonym przez spółkę o tej samej nazwie, może powstać nawet 170 tys. mkw. – Nie ma jeszcze decyzji o realizacji tej inwestycji, ponieważ spółka czeka na chętnych najemców – mówi Dachniewski.

Tymczasem w okolicach Lublina, jak wyliczają Cushman & Wakefield, w budowie pod koniec 2014 r. znajdowało się ok. 45 tys. mkw. Obecnie m.in. MLP Group stawia budynek o powierzchni prawie 10 tys. mkw., a docelowo jej park magazynowy ma liczyć ok. 55 tys. mkw. Ponadto w tych okolicach Goodman niedawno uruchomił swój projekt, budując hale o powierzchni 33,4 tys. mkw. – Ogłoszenie planów realizacji pierwszych magazynów w Lublinie zbiegło się ze zbliżającym się końcem budowy obwodnicy ekspresowej Lublina. Oprócz samej obwodnicy niedawno udostępniono także fragment drogi ekspresowej S17. Dzięki temu oraz kolejnym etapom, których realizacja planowana jest w najbliższych latach, Lublin zyska pełne ekspresowe połączenie z Warszawą – mówi Jan Jakub Zombirt.

Dotychczas nowoczesne powierzchnie magazynowe we wschodnich rejonach Polski były realizowane w większości jako projekty BTS – czyli na zamówienie klienta.

– Jednak ostatnio zauważamy inwestycje spekulacyjne w tych lokalizacjach. Ma to związek z dotychczasową bardzo niską podażą powierzchni magazynowej w regionie i faktem, że firmy widzą tu duży potencjał – zauważa Wojciech Dachniewski.