W kolejnych pięciu latach Warszawa będzie jednym z trzech – po Moskwie i Stambule – najszybciej rozwijających się rynków powierzchni biurowej w Europie Środkowo-Wschodniej – prognozuje Bolesław Kołodziejczyk, starszy konsultant w dziale doradztwa i analiz rynkowych w Cushman & Wakefield.

Jego zdaniem do roku 2021 roku rynek urośnie o 1 mln mkw. powierzchni, a przewidywanemu wzrostowi będą towarzyszyły zmiany preferencji najemców.

W ostatnich dwóch latach przeprowadzki z tzw. strefy południowej górnej Warszawy odpłynęło wielu najemców, którzy zajmowali łącznie 57 tys. mkw.

– W najbliższym czasie można spodziewać się wzrostu migracji, zarówno pomiędzy poszczególnymi strefami biurowymi, jak i wewnątrz nich – uważa Bolesław Kołodziejczyk.

Ofiara sukcesu?

Dziś większość dostępnej powierzchni w Warszawie oferują budynki w wieku powyżej dziesięciu lat (2,4 mln mkw.). Natomiast najmniejszy udział w całkowitych zasobach (6 proc.) mają biurowce w wieku od czterech do sześciu lat.

– W ostatnim roku zauważyliśmy rosnącą stopę pustostanów w budynkach oddanych do użytku w latach 2008–2010. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł w nich o 2,6 pkt proc. w stosunku do średniej z ostatnich czterech kwartałów. Budynki starsze niż dziesięć lat odnotowały istotny odpływ najemców w 2009 i 2013 r. – wylicza Bolesław Kołodziejczyk. – Widzimy także systematyczny odpływ najemców z budynków cztero–sześcioletnich, wynajmowanych w okresie, kiedy sytuacja na rynku była znacznie korzystniejsza dla wynajmujących.

Na przeprowadzkach firm zyskała warszawska Wola.

– Na zwiększenie atrakcyjności tej dzielnicy wpłynęła poprawa warunków komunikacyjnych, w tym m.in. otwarcie drugiej linii metra i gęsta sieć połączeń tramwajowych. Natomiast duża podaż biur w okolicy miała wpływ na zmniejszanie się czynszu, nawet o 2,5 euro w okolicach centrum w ciągu ostatnich kilku lat – wyjaśnia Richard Aboo, partner, dyrektor działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield. – Dlatego obserwowaliśmy wybór Woli przez najemców.

Jego zdaniem zagłębie biurowe na Służewcu stało się ofiarą własnego sukcesu, gdyż zbyt szybki i niekontrolowany wzrost rynku biurowego ograniczył powstawanie innych ważnych dla zrównoważonego rozwoju dzielnicy funkcji zabudowy, ograniczając tym samym pracownikom firm dostęp do zaplecza kulturalno-społeczno-mieszkaniowego.

– Taka sytuacja nie oznacza, że ta największa w Warszawie strefa biurowa straci na znaczeniu. Możemy zakładać, że w przyszłości zmianie ulegnie jedynie profil najemców, a stawki czynszowe będą musiały dostosować się do nowych wymagań – przewiduje Richard Aboo.