Według szacunków analityków w 2020 r. wynajęto w Polsce ponad 5 mln mkw. magazynów, o 20–25 proc. więcej niż rok wcześniej – i tym samym ustanowiony został nowy rekord. Wzięciem cieszyły się przede wszystkim magazyny ulokowane w okolicach stolicy (1,2 mln mkw.) oraz na Górnym Śląsku (1,07 mln mkw.), gdzie popyt rok do roku zwiększył się o niemal 80 proc. Zawarto też rekordową pojedynczą transakcję wynajmu – 200 tys. mkw.
– Ubiegły rok pokazał, jak ważna jest skuteczna logistyka dla zaspokojenia podstawowych potrzeb społecznych w czasie pandemii, uświadomił również dużą odporność tego sektora na spowolnienie gospodarcze – wskazuje Beata Hryniewska, szefowa działu powierzchni magazynowych i logistyki w firmie CBRE. – Rozwój sprzedaży przez internet i konieczność modyfikacji łańcuchów dostaw napędzały zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową. Co prawda w II kwartale dało się odczuć niewielkie spowolnienie, spowodowane niepewnością najemców i inwestorów, zauważyliśmy też większe zainteresowanie umowami krótkoterminowymi, jednak sytuacja szybko wróciła na ścieżkę intensywnego wzrostu – zaznacza.
Zdaniem Macieja Chmielewskiego, senior partnera oraz dyrektora działu powierzchni logistycznych i przemysłowych w firmie Colliers, rekordowy popyt na magazyny pokazuje, w jaką stronę zmierza rynek: firmy rozwijają internetowe kanały sprzedaży i w tym celu zwiększają swoje zaplecze magazynowe.
Rośnie rola logistyki ostatniej mili oraz małych magazynów miejskich (SBU) obsługujących klientów z sektora e-commerce. Firmy chcą zminimalizować ryzyko utraty płynności w przepływie towarów, widzą konieczność reorganizacji i skrócenia łańcucha dostaw, stąd popyt na magazyny w miastach. Według firmy Colliers trend wynajmu mniejszych modułów w miastach utrzyma się w tym roku.
Boom to również wyzwania. – Przy wyjątkowo intensywnym rozwoju sektora e-commerce wyzwaniem w najbliższym czasie może być zapewnienie wystarczającej liczby obiektów udostępniających duże powierzchnie rzędu 20–40 tys. mkw. W efekcie najemcy, którzy będą potrzebowali szybko wynająć dodatkową przestrzeń, będą musieli na nią poczekać. Ta sytuacja zapewni przewagę firmom, które zdążyły się na to przygotować – mówi Chmielewski.
Deweloperzy starają się dotrzymać kroku i odpowiedzieć na wzmożone zapotrzebowanie. W 2020 r. firmy oddały do użytkowania ponad 2 mln mkw., dzięki czemu zasoby przekroczyły barierę 20 mln mkw., zwiększając się do niemal 21 mln mkw. Najwięcej nowych obiektów (blisko 0,6 mln mkw.) przybyło w rejonie Warszawy, a także na Górnym Śląsku (0,44 mln mkw.) i we Wrocławiu (0,36 mln mkw.).
Na koniec ubiegłego roku w budowie było ponad 2 mln mkw. magazynów.
– Można prognozować, że w tym roku podaż będzie podobna do minionego, a popyt będzie się utrzymywał. Firmy chcące rozszerzać sprzedaż online będą musiały zabezpieczać więcej przestrzeni logistycznej. Zwiększy się nacisk na budowanie łańcuchów dostaw odpornych na zakłócenia gospodarcze, zwiększanie zapasów i dywersyfikację dostawców. W związku z tym będziemy obserwować dalszy spadek pustostanów. Rynek dalej będzie intensywnie się rozwijał, a Polska może być jednym z głównych beneficjentów w Europie Środkowo–Wschodniej ze względu na niskie koszty operacyjne, jak i wysokie zwroty z inwestycji – podkreśla Hryniewska.
Na koniec grudnia wskaźnik powierzchni niewynajętej sięgnął 6,6 proc., o 0,4–0,6 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Najtrudniej znaleźć magazyn w Szczecinie i na wschodzie kraju, gdzie wskaźnik pustostanów to 0,2–0,3 proc. Relatywnie duże parametry cechują centralną część Polski (8,3 proc.) i Śląsk (8,9 proc.), jest to jednak efekt oddania do użytkowania nowych magazynów zbudowanych na zasadzie spekulacyjnej, czyli bez uprzedniego pozyskania najemców. Tych bowiem można bardzo szybko pozyskać po postawieniu obiektu.
Konkurs dla startupów i innowacyjnych firm
Eksperci zaznaczają, że mimo wzmożonego popytu stawki za wynajem magazynów pozostały stabilne. Według obliczeń CBRE w Warszawie czynsz sięga 4–5,2 euro za mkw. miesięcznie, a w pozostałych regionach 2,7–3,9 euro. W tym roku tendencja ma się utrzymać.
