Co musi zrobić właściciel budynku

Czy właściciel domu jednorodzinnego odpowiada za porządek także wokół posesji, choć to już nie jego działka?

Piotr Woźniak: Właściciel nieruchomości zobowiązany jest do utrzymania porządku nie tylko na terenie swojej nieruchomości, lecz również wokół niej. Zgodnie z przepisami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach właściciel takiej nieruchomości ma obowiązek uprzątnięcia błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości.

Kontrolę nad wykonywaniem tych zadań sprawuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Gdy nie zostaną wykonane, wójt może nakazać uprzątnięcie chodnika w drodze decyzji administracyjnej. W razie niezastosowania się do wytycznych prace mogą być wykonane w postępowaniu egzekucyjnym na koszt właściciela nieruchomości.

Należy pamiętać, że niedopełnienie tego obowiązku może skutkować nałożeniem przez sąd rejonowy grzywny do 5 tys. zł. Tak wysoka kara nie jest w praktyce stosowana. Zazwyczaj wykroczenie to karane jest mandatem karnym w wysokości do 500 zł.

Niezależnie od sankcji o charakterze administracyjnym i karnym znacznie poważniejsza jest odpowiedzialność cywilnoprawna właściciela posesji. Odpowiada on bowiem za szkody poniesione przez osoby trzecie wskutek zdarzeń spowodowanych nieuprzątnięciem terenu wokół jego nieruchomości (np. złamań doznanych wskutek poślizgnięcia się na nieodśnieżonym chodniku). Ubezpieczając dom warto więc rozszerzyć zakres ubezpieczenia o szkody powstałe wskutek opisanych powyżej zdarzeń.

A za brak tabliczki z adresem też grozi kara?

Na podstawie przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne właściciele nieruchomości zabudowanych mają obowiązek umieszczenia w widocznym miejscu na ścianie frontowej budynku tabliczki z numerem porządkowym. Na tabliczce zamieszcza się też nazwę ulicy lub placu, przy której położona jest nieruchomość, a w miejscowościach bez ulic lub placów również nazwę miejscowości. Obowiązek oznaczenia nieruchomości powstaje w terminie 30 dni od otrzymania zawiadomienia o ustaleniu numeru nieruchomości. Zignorowanie go jest wykroczeniem, za które grozi kara grzywny do 250 złotych albo kara nagany. Warto pamiętać również o tym, że tej samej karze podlega właściciel, który nie dopełni obowiązku oświetlenia tabliczki z numerem porządkowym nieruchomości.

Czy za brak umowy o wywóz śmieci właściciel domu poniesie konsekwencje?

Przepisy dotyczące odbioru i wywozu odpadów komunalnych zostały w ostatnim czasie znowelizowane. Do tej pory właściciele nieruchomości sami podpisywali umowy z przedsiębiorstwami zajmującymi się odbiorem i wywozem odpadów komunalnych. Zgodnie z nowelizacją ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która weszła w życie 1 stycznia br., to na gminach będzie ciążył obowiązek odbioru odpadów komunalnych od właściciela nieruchomości, a właściciel będzie zobowiązany do uiszczenia na rzecz gminy stosownej opłaty ryczałtowej.

Zmiany są wprowadzane stopniowo. Do końca bieżącego roku gminy mają obowiązek uchwalenia aktów prawa miejscowego w zakresie umożliwiającym wprowadzenie nowego systemu odbioru odpadów. Zmiany te powinny wejść w życie do połowy 2013 r., co nie wyklucza takiej sytuacji, iż gminy wcześniej nałożą ten obowiązek. Do momentu wprowadzenia gminnego systemu odbioru odpadów komunalnych właściciel nieruchomości jest zobowiązany do posiadania umowy na odbiór odpadów. Wójt (burmistrz lub prezydent miasta) kontroluje spełnienie powyższego obowiązku i w tym celu może – przy pomocy podległych służb, a nawet w asyście policji – wejść na teren nieruchomości lub budynku (w godzinach od 6 do 22), a także zażądać przedstawienia stosownych dokumentów lub złożenia wyjaśnień.

Należy pamiętać, że właściciel nieruchomości zobowiązany jest do przechowywania nie tylko umowy na wywóz odpadów komunalnych, lecz również dowodów uiszczenia wynagrodzenia z tego tytułu.

A jeśli właściciel posesji ma już umowę o wywóz śmieci, musi ją zerwać?

Zgodnie z przepisami przejściowymi właściciel nieruchomości, który w dniu wejścia w życie ustawy, czyli 1 stycznia 2012 r., miał zawartą ze stosownym przedsiębiorstwem umowę dotyczącą odbioru odpadów komunalnych, jest zwolniony z uiszczania opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi w okresie obowiązywania tej umowy, nie dłużej jednak niż przez 18 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy. W okresie tym właściciel nieruchomości jest zwolniony z uiszczania opłaty na rzecz gminy za gospodarowanie odpadami komunalnymi, a gmina nie jest obowiązana do odbierania od niego odpadów komunalnych.

W związku z powyższym, jeżeli właściciel nieruchomości ma zawartą umowę o odbiór odpadów komunalnych, wówczas, nawet jeżeli gmina wprowadziła na swoim terenie system odbioru odpadów zgodnie z nowelizacją, nie jest on zobowiązany w okresie do połowy 2013 r.  do ponoszenia opłat na rzecz gminy. Może oczywiście wypowiedzieć umowę i złożyć w gminie stosowną deklarację (wraz z wypowiedzianą umową) w celu objęcia gminnym systemem odbioru odpadów. Należy również pamiętać, że wprowadzenie w życie gminnego systemu odbioru odpadów komunalnych nie skutkuje wygaśnięciem z mocy prawa umowy łączącej właściciela nieruchomości z przedsiębiorstwem zajmującym się odbiorem tych odpadów. Umowę taką należy wypowiedzieć zgodnie z terminami wskazanymi w umowie, a jeżeli umowa nie zawiera postanowień w tym zakresie, wypowiedzenie wywoła skutek niezwłocznie po doręczeniu drugiej stronie umowy. W razie niewypowiedzenia umowy właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty zarówno opłaty na rzecz gminy, jak i wynagrodzenia na rzecz przedsiębiorcy, z którym zawarł umowę.

Jakie podatki ciążą na właścicielu domu?

W przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym opodatkowaniu podlega nie tylko grunt, lecz również budynek. Grunty rolne bądź leśne podlegają podatkowi od nieruchomości tylko wtedy, gdy są przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej. W innych przypadkach podlegają opodatkowaniu podatkiem rolnym bądź leśnym.

Po nabyciu nieruchomości niezabudowanej właściciel takiej nieruchomości uiszcza podatek na podstawie decyzji wymiarowej wydanej przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) w oparciu o informację złożoną przez podatnika w urzędzie na stosownym formularzu. Z kolei po wybudowaniu budynku mieszkalnego właściciel nieruchomości zobowiązany jest przed rozpoczęciem użytkowania budynku zgłosić ten fakt organom nadzoru budowlanego. Z punktu widzenia przepisów ustawy Prawo budowlane zakończenie budowy domu jednorodzinnego co do zasady wymaga zawiadomienia nadzoru budowlanego. Zakończenie budowy należy również zgłosić wójtowi (burmistrzowi lub prezydentowi miasta) w celu ustalenia nowej wysokości podatku od nieruchomości.

Podatek od nowo wybudowanego budynku jest w takiej sytuacji należny dopiero od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku przed jego ostatecznym wykończeniem.

Najkorzystniejszym jest więc zakończenie budowy i zgłoszenie tego faktu po nowym roku. W takim wypadku obowiązek podatkowy ulegnie przesunięciu na przyszły rok. Przestrzec jednakże należy przed nieuzasadnionym wstrzymaniem zakończenia procedur administracyjnych, gdyż zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych zakończenie budowy – w rozumieniu przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – następuje w momencie, w którym właściciel mógł złożyć zawiadomienie o zakończenie budowy, a obowiązku tego zaniechał (por. wyrok NSA z 10.03.2006 r. II OSK 625/05 lub wyrok WSA w Lublinie z 22.09.2010 r. I SA/Lu 297/10).

Piotr Woźniak

, prawnik w zespole nieruchomości i procesów inwestycyjnych kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

Absolwent Wydziału Prawa, Administracji i Ekonomii Uniwersytetu Wrocławskiego. Uzyskał dyplom Studiów Podyplomowych Instytutu Prawa Cywilnego Uniwersytetu Wrocławskiego z zakresu prawa gospodarczego i handlowego oraz dyplom Studiów Podyplomowych organizowanych przez Szkołę Główną Handlową z zakresu podstaw prawno-ekonomicznych procesu inwestycyjnego.