W obrocie ziemią rolną szykują się zmiany. Nie ma co się łudzić. Powrotu do pełnej swobody w handlu gruntami nie będzie. Niektóre jednak rozwiązania mogą ułatwić życie inwestorom.

Hektary wolne od ograniczeń

Obecnie trwają prace nad dwoma projektami zmian do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, regulującej obrót ziemią (dalej jako: ustawa rolna). Ich autorami są posłowie oraz Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W wypadku pierwszej propozycji trwa właśnie zbiórka podpisów, prowadzona przez posłów PiS oraz Porozumienia. Prawdopodobnie projekt wpłynie do Sejmu w przyszłym tygodniu. Propozycja ministerstwa zaś znajduje się w konsultacjach społecznych.

Dla inwestorów zdecydowanie bardziej korzystny jest pierwszy projekt.

– Obecnie brakuje ziemi pod budowę. Proponujemy więc poluzować rygory ustawy i dać większą swobodę rolnikom indywidualnym w sprzedaży gruntów rolnych – tłumaczy Marek Zagórski, poseł oraz wiceprezes partii Porozumienie.

Poselski projekt wyłącza więc spod działania ustawy rolnej sprzedaż ziemi do 2 ha. Tyle rolnik mógłby sprzedać w ciągu pięciu lat. Dziś nie jest to możliwe. Ziemię może nabyć tylko rolnik indywidualny, który spełnia kryteria ustawy rolnej. Inne podmioty muszą mieć zgodę prezesa Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dawna Agencja Nieruchomości Rolnych). Zgodę mogą one otrzymać jedynie na nabycie ziemi na cele rolne.

Propozycja podoba się ekspertom oraz inwestorom. – Dwa hektary to sporo gruntu. Na pewno uda się pobudować osiedle – ocenia Maciej Obrębski, adwokat specjalizujący się w nieruchomościach rolnych.

– To prawda – wtóruje mu Marek Poddany, deweloper. – Ale dużej inwestycji, jak budowa magazynu, czy galerii handlowej nie uda się na dwóch hektarach zrealizować – zastrzega Marek Poddany.

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa, że spod działania ustawy rolnej powinny być wyłączone grunty rolne na terenie miast. – Często leżą one w centrum miasta i z rolnictwem nie mają nic wspólnego. Traktuje się je jako rolne, ponieważ nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nikt nie zadbał o to, by zmienić im kwalifikację w ewidencji gruntów i budynków – tłumaczy Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. – Tymczasem gruntów pod inwestycje jest coraz mniej. Z tego powodu ich ceny zaczynają rosnąć – dodaje Płochocki.

Więcej wolności dla spółek

Poselski projekt przewiduje również, że KOWR będzie miał prawo pierwokupu udziałów i akcji tylko tych spółek prawa handlowego, które mają więcej niż 10 ha ziemi. Kryterium to będzie też obowiązywało w wypadku zmiany wspólnika (lub gdy pojawi się nowy) w spółce osobowej. KOWR będzie też mógł złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości należącej do takiej spółki, o ile ma ona więcej niż 10 ha ziemi.

– Zmiana ułatwi funkcjonowanie spółek – ocenia Krzysztof Łyszyk, radca prawny oraz partner w Kancelarii Kurzyński, Kosiński, Łyszyk, Wierzbicki.

Koniec z omijaniem ustawy?

Natomiast propozycja ministerstwa to przede wszystkim ukłon w stronę rolników. Większość proponowanych zmian dotyczy obrotu ziemi między bliskimi. Ale kilka obejmie inwestorów.

Spółkom prawa handlowego przyznaje się prawo do ubiegania się o nabycie ziemi rolnej. Wszyscy jednak członkowie zarządu spółki z o.o. muszą mieć kwalifikacje rolnicze. Z kolei spółkom akcyjnym projekt nakazuje, by posiadaczami imiennych akcji byli tylko rolnicy. Jeżeli uda się spółce spełnić te warunki, by kupić ziemię, będzie musiała złożyć wniosek do KOWR.

Kolejna propozycja dotyczy prawa pierwokupu, jakie przysługuje Krajowemu Ośrodkowi w wypadku sprzedaży ziemi rolnej. Projekt przewiduje, że jeżeli nie chce z niego skorzystać, to nie wolno wycofać się transakcji, tylko trzeba ją dokończyć. Ministerstwo tłumaczy, że w ten sposób chce ukrócić omijanie ustawy. Chodzi o przypadki, kiedy dwa podmioty umawiają się, że chcą niby sprzedać grunt, a tak naprawdę liczą po cichu, że KOWR skorzysta z prawa pierwokupu.

– Propozycja idzie zdecydowanie za daleko. Nie wolno z góry zakładać, że wszyscy naginają prawo – uważa mecenas Obrębski.

Podobnego zdania jest Marek Poddany. – A co w sytuacji, gdy umowa warunkowa przewiduje jeszcze inne wymogi np. co do podziału nieruchomości, których sprzedający nie zrealizuje? – zastanawia się Marek Poddany. – Gdy zmiana wejdzie w życie trzeba będzie taką transakcję dokończyć, mimo że zbywający okazał się nieuczciwy. Przecież narusza to swobodę obrotu umów – podkreśla Marek Poddany.