komu oddasz lokal, gdy umrzesz

Co zrobić, aby nieruchomość odziedziczyła wybrana przez nas osoba?

Weronika Juszczyk:

Przede wszystkim należy uregulować kwestie związane z tytułem prawnym do lokalu, ponieważ polskie prawo odmiennie reguluje zagadnienia dotyczące dziedziczenia mieszkania i rozporządzania nim na wypadek śmierci, w zależności właśnie od przysługującego nam tytułu prawnego.

Warto bowiem pamiętać, że obok „klasycznego" prawa własności w polskim systemie prawnym istnieją także takie formy prawa do lokalu, jak spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu. Ponadto użytkować lokal można na podstawie umowy najmu, na przykład od zakładu pracy czy gminy.

Każda z powyższych form niesie ze sobą inne możliwości rozporządzania mieszkaniem na wypadek śmierci i nie zawsze wiąże się z możliwością takiego nim rozporządzenia, by trafiło w ręce wyznaczonej osoby.

Jeśli jestem właścicielem lokalu, który chcę przekazać...

To oznacza w zasadzie pełną swobodę w dysponowaniu mieszkaniem. Chcąc być pewnym, że po śmierci trafi ono do konkretnej osoby, właściciel może już za życia przekazać je umową darowizny na przykład swoim dzieciom czy wnukom.

Aby darczyńca mógł zamieszkiwać w lokalu aż do śmierci, obdarowany może ustanowić na jego rzecz służebność mieszkania, której istotą jest zapewnienie przez właściciela mieszkania, którym po ważnym zawarciu umowy darowizny stanie się obdarowany, prawa do mieszkania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego określonej osobie, bez ponoszenia przez nią żadnych dodatkowych kosztów.

Takie rozwiązanie sprawdzi się w praktyce przede wszystkim pomiędzy najbliższymi członkami rodziny, zwłaszcza w sytuacji, gdy osoba obdarowana nie zamierza zamieszkiwać w nabytym lokalu, natomiast chciałaby zapewnić miejsce zamieszkania swym rodzicom czy dziadkom. Oczywiście po śmierci osoby uprawnionej z tytułu służebności mieszkania lokal pozostaje własnością obdarowanego i może on swobodnie nim rozporządzać.

A w przypadku umowy dożywocia?

Na jej mocy zbywca nieruchomości przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub także bliskim mu osobom dożywotnie utrzymanie. Także i tu po śmierci osoby uprawnionej nieruchomość pozostaje własnością nabywcy zobowiązanego z tytułu umowy dożywocia.

Czy właściciel posiada inne możliwości rozporządzenia lokalem na wypadek śmierci?

Właściciel mieszkania może oczywiście dokonać tradycyjnych rozporządzeń lokalem mieszkalnym na wypadek śmierci za pomocą testamentu. Do dyspozycji ma takie instytucje polskiego prawa spadkowego, jak np. zapis zwykły i zapis windykacyjny.

W przypadku zapisu windykacyjnego spadkodawca może zdecydować wprost w testamencie, sporządzonym obligatoryjnie w formie aktu notarialnego, że oznaczona przez niego osoba nabywa prawo do zapisu w chwili otwarcia spadku, tj. w chwili śmierci spadkodawcy.

Nie ma w takiej sytuacji potrzeby przeprowadzania często długotrwałego postępowania sądowego. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przedmiotem zapisu windykacyjnego mogą być także nieruchomości.

Zapis zwykły polega natomiast na tym, że spadkodawca może zobowiązać spadkobiercę (ustawowego lub testamentowego) do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby.

A jeśli właściciel mieszkania nie sporządzi testamentu?

Jeśli tego nie uczyni, mieszkanie wejdzie po jego śmierci w skład masy spadkowej i zostanie w drodze dziedziczenia przekazane bliskiej osobie, zgodnie z ogólnymi regułami dziedziczenia.

Jak przekazać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Możliwe jest rozporządzenie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w testamencie, sprzedaż czy darowanie go innej osobie. Prawo to wejdzie także w skład masy spadkowej po śmierci właściciela. Aby skutecznie nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w drodze dziedziczenia, nie trzeba być członkiem spółdzielni, choć można starać się o uzyskanie takiego statusu.

A w przypadku lokatorskiego prawa do lokalu?

Takie mieszkanie należy do spółdzielni, a jego posiadaczowi przysługuje jedynie prawo do zajmowania lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest w przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców. Dziedziczy się tylko wkład mieszkaniowy.

Prawo, co do zasady, wygasa z chwilą śmierci uprawnionego, jednak w wypadku, gdy prawo to przysługiwało obojgu małżonkom, z chwilą śmierci jednego z nich spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypada drugiemu z małżonków, a następnie ewentualnie pozostałym osobom bliskim. Wymagane jest jednak złożenie wniosku o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Czy osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe bądź lokatorskie prawo do lokalu może stać się właścicielem tego lokalu? Jakie kroki powinna podjąć?

Zarówno osoba, której przysługuje własnościowe, jak i lokatorskie prawo do lokalu, może wystąpić do spółdzielni z wnioskiem o przekształcenie go w prawo odrębnej własności.

Spółdzielnie zwykle rozpatrują takie wnioski pozytywnie. W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zdarza się, że możliwe jest jedynie przekształcenie go w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

O nabycie lokalu na własność mogą także postarać się lokatorzy najmujący tzw. czynszówki, czyli mieszkania należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego czy zakładów pracy. Od tych podmiotów zależy jednak decyzja o sprzedaży i jej warunkach. Jeśli mieszkania nie uda się wykupić, bliscy najemcy nie będą mogli go odziedziczyć, a jedynie wstąpić w stosunek najmu zamiast najemcy pod warunkiem, że stale zamieszkiwali z najemcą do chwili jego śmierci.