Kiedy wystąpić do właściciela słupa o zapłatę

Na działce czytelnika, którą kupił pod dom, stoi słup energetyczny 15 kV.  Nie ma o tym wzmianki w księdze wieczystej. Czy właściciel terenu ma prawo i na jakiej podstawie może wystąpić do właściciela słupa o opłatę za zajmowanie terenu?

Grzegorz Kalinowski:

Przedstawiona sytuacja, spotykana, lecz pozornie tylko typowa, dotyka wielu zagadnień prawnych. Czytelnik słusznie jest zainteresowany ułożeniem relacji z właścicielem urządzenia, przy czym fakt, że w księdze wieczystej nie ma wzmianki o słupie energetycznym, nie przesądza o tym, że słup posadowiony został i zajmuje teren nielegalnie.

Służebność powinna stanowić możliwie najmniej dolegliwą uciążliwość

Przyjmując jednak, że stan władztwa przedsiębiorstwa nad cudzym gruntem nie został prawnie uregulowany, właściciel działki, na której chce budować dom, ma prawo żądać określenia zasad korzystania z jego nieruchomości. Strony mogą to rozstrzygnąć w umowie obligacyjnej (najem, dzierżawa). Status takiego urządzenia może zostać także uregulowany poprzez ustanowienie prawa użytkowania albo również poprzez zasiedzenie służebności gruntowej. Optymalnym jednak rozwiązaniem wydaje się być możliwość skorzystania z przepisów dotyczących służebności przesyłu (art. 305 (1) KC i nast.).

Jakie są konsekwencje tych przepisów?

Ustanowienie takiego prawa następuje na rzecz przedsiębiorcy–właściciela urządzeń, a treścią służebności jest korzystanie przez przedsiębiorcę z cudzej nieruchomości obciążonej, zawsze w oznaczonym zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. W zamian za ustanowienie służebności przesyłu właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie, choć ustanowienie służebności w drodze umowy może nastąpić także nieodpłatnie.

Należy pamiętać, że jeśli właściciel odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności, z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu (za odpowiednim wynagrodzeniem) może wystąpić także przedsiębiorca. Taka służebność powstanie wówczas z mocy orzeczenia sądowego. Bardzo często również przedsiębiorstwo powołuje się na zasiedzenie służebności. Powyższe mogłoby prowadzić do błędnej tezy, że przepisy dotyczące służebności przesyłu stanowią jedyną podstawę prawną uregulowania sytuacji i dochodzenia roszczeń przez właściciela gruntu. Przepisy te nie uchyliły jednak przepisów przyznających prawowitemu właścicielowi roszczenie negatoryjne albo windykacyjne, w tym wraz z roszczeniami uzupełniającymi.

Co oznacza, że ktoś ma roszczenie negatoryjne albo windykacyjne?

Otóż chodzi o możliwość skorzystania z właściwego środka ochrony prawa własności. Taką ochronę zapewniają właśnie dwa podstawowe roszczenia: windykacyjne i negatoryjne. To pierwsze polega na przyznaniu właścicielowi możliwości żądania od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana. To drugie (negatoryjne) umożliwia właścicielowi żądanie od osoby, która narusza jego własność w inny sposób (niż pozbawienie właściciela władztwa nad rzeczą), przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Z takimi roszczeniami można wystąpić w każdym przypadku naruszenia prawa własności, adekwatnie dobierając treść żądania.

Jak liczyć należność za zajmowanie działki pod słup energetyczny?

Przepisy przewidują możliwość ustanowienia służebności „za odpowiednim wynagrodzeniem", jednakże nie wskazują kryteriów jego kalkulacji. Przepisy nie przesądzają również, czy powinno to być świadczenie jednorazowe, czy też okresowe. Przyjmuje się, że wynagrodzenie należne jest właścicielowi nieruchomości za samo ustanowienie służebności i powinno rekompensować ograniczenia w korzystaniu z niej, przy czym to wynagrodzenie jest niezależne od faktu poniesienia szkody. Jeśli właściciel poniósł szkodę, uszczerbek majątkowy musi wówczas zostać uwzględniony przy ustalaniu tzw. odpowiedniego wynagrodzenia. Istotny jest zakres ograniczeń i uciążliwości właściciela nieruchomości spowodowany ustanowioną służebnością.

Czy ustalona kwota może być odejmowana od rachunków za prąd, gdy czytelnik nie chce gotówki?

Jeżeli chodzi o możliwość bezgotówkowego, wzajemnego rozliczenia opłat za energię elektryczną i opłat z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, to zasadniczo nie ma przeszkód, aby którakolwiek ze stron, będących jednocześnie wobec siebie dłużnikami i wierzycielami, potrącała się z wierzytelności drugiej strony. Potrącenie będzie przebiegało bezgotówkowo tylko wówczas, gdy obie należności, w przyjętym okresie, będą kwotami bilansującymi się w tej samej wysokości.

Co zrobić, gdy zakład odmawia zapłaty za użytkowanie działki pod słupem, mówiąc, że słup stoi zgodnie z prawem, na podstawie decyzji sprzed 30 lat? Czy można podważyć taką decyzję?

Kontekst zaszłości historycznej mógłby prowadzić do wniosku, że przedsiębiorstwo zasadnie przyjmuje, że legalnie posiada cudzy grunt w pasie słupa i linii energetycznej. Mogło tak być, gdyż na podstawie decyzji lokalizacyjnych instalowano urządzenia przesyłowe na cudzych gruntach.

Warto jednak wyodrębnić dwie płaszczyzny tego zagadnienia. Jedna z nich odnosi się do momentu posadowienia słupa, co następowało przed laty i, jak twierdzi zakład, na podstawie decyzji, druga zaś płaszczyzna (istotna dla właściciela nieruchomości) obejmuje bieżące korzystanie z nieruchomości.

W aktualnych warunkach wykonywania prawa własności trudno wyobrazić sobie sytuację dającą podstawę do korzystania z cudzej własności nieodpłatnie. Przyznać bowiem należy prymat zasadzie, że korzystający z cudzego mienia, jeśli strony nie umówią się odmiennie, powinien płacić odpowiednie wynagrodzenie i w tym sensie „legalne, administracyjne posadowienie i zajmowanie" nie powinno pozbawiać właściciela roszczenia o wynagrodzenie z tytułu korzystania przez zakład z jego nieruchomości.

Co w sytuacji, gdy ustawienie słupa determinuje ustawienie domu na działce albo uniemożliwia realizację inwestycji posiadaczowi działki? Czy można liczyć na odszkodowanie od właściciela słupa albo zmusić go do przestawienia słupa?

Służebność powinna stanowić możliwie najmniej dolegliwą uciążliwość dla nieruchomości obciążonej. Treść i sposób jej wykonywania powinny odzwierciedlać ten postulat i uwzględniać stan rzeczy, w tym aktualne potrzeby gospodarcze stron.

Żądanie przeniesienia urządzeń (art. 222 § 2 KC) jest możliwe i podlegałoby jednak ocenie pod kątem zgodności z gospodarczym i społecznym przeznaczeniem prawa. Podobnie możliwa jest realizacja roszczenia o wykup działki czy też żądanie odszkodowania w sytuacji, gdy właściciel doznałby uszczerbku majątkowego.

Dodatkowo art. 291 KC umożliwia zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności z ważnej potrzeby gospodarczej istniejącej po stronie nieruchomości obciążonej, na  żądanie jej właściciela. Zmiana treści może polegać nie tylko na przesunięciu słupa, ale np., jeśli będzie to zgodne z zasadami sztuki, na przebudowie linii energetycznej poprzez zastąpienie jej kablem podziemnym poprowadzonym np. wzdłuż granicy działki.

CV eksperta

Grzegorz Kalinowski

, radca prawny, partner odpowiedzialny za praktykę prawa budowlanego, inwestycji infrastrukturalnych i nieruchomości w Walczyński Kalinowski & Partners. Autor bloga

RealEstateLaw.pl

.