Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Opinie

Rolnicy a projekt PiS nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

www.sxc.hu
Proponowane przez PiS przepisy spowodujš, że nacjonalizacja ziemi rolnej będzie możliwa niemal w każdej sytuacji, gdy zmienia ona właœciciela, również przy dziedziczeniu – alarmujš adwokaci Józef Forystek i Agnieszka Wojciechowska.

Przygotowany przez PiS projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zamiast polepszyć sytuację polskiego rolnika zatrzyma rozwój rolnictwa. Planowane zmiany doprowadzš do spadku cen ziemi rolnej, narażajšc rolników na masowy wykup ich gruntów przez państwowš Agencję Nieruchomoœci Rolnych (ANR).

Majšc na uwadze, że 1 maja 2016 r. kończy się dwunastoletni okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez cudzoziemców, zarówno poprzednia ekipa rzšdzšca, jak i pozostajšcy aktualnie przy władzy PiS przygotowały swoje projekty ustaw, które miałyby zabezpieczyć ziemię rolnš przed jej masowym wykupem przez cudzoziemców. Uchwalona 5 sierpnia 2015 r. przez Sejm poprzedniej kadencji nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: nowa u.k.u.r.) miała wejœć w życie 1 stycznia 2016 r. Termin ten został jednak przesunięty do 1 maja 2016 r. i na razie to jedyna słuszna decyzja nowego parlamentu. W tym czasie rzšd chce uchwalić swój nowy projekt zmian do ustawy, który zresztš jest już gotowy. Projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomoœci Zasobu Własnoœci Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadza m.in. liczne rewolucyjne wręcz zmiany do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Propozycja ta w porównaniu z poprzedniš wersjš ustaw rolnych, autorstwa głównie PSL, jeszcze bardziej uszczelnia – a chciałoby się rzec – uniemożliwia obrót ziemiš rolnš.

Nie dotrzyma warunków, znacjonalizujš

Ziemia rolna stanie się dobrem, którego nie będzie można sprzedać, a w przypadku większoœci Polaków – również kupić. Będzie mógł jš zasadniczo nabywać wyłšcznie rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 nowej u.k.u.r.), tj. osoba fizyczna, która ma kwalifikacje rolnicze, od co najmniej pięciu lat mieszka w danej gminie i przez ten czas osobiœcie prowadzi gospodarstwo. Dodatkowo wprowadzone zostało kryterium dochodowe – w celu wyeliminowania z zakupu ziemi rolnej innych osób. Rolnik indywidualny będzie musiał osišgać z prowadzenia gospodarstwa rolnego roczny dochód nie mniejszy niż 1/4 częœci wszystkich swoich rocznych dochodów okreœlonych w PIT, chyba że powierzchnia gospodarstwa nie przekracza 20 ha.

To jednak nie wszystkie wymogi. Nabywca musi się dodatkowo zobowišzać notarialnie, że gospodarstwo rolne będzie prowadził osobiœcie i to co najmniej przez kolejnych dziesięć lat, liczšc od nabycia. Osobiste prowadzenie ma oznaczać m.in. zakaz zbywania i oddawania nieruchomoœci w dzierżawę innym podmiotom. Od razu rodzi się pytanie, czy taka regulacja nie narusza chronionego konstytucyjnie prawa własnoœci.

W drodze wyjštku będzie można uzyskać sšdowe zezwolenie na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomoœci rolnej przed upływem dziesięciu lat, z tym że przed sšdem trzeba będzie wykazać wystšpienie szczególnych okolicznoœci, które to uzasadniajš. Decyzja będzie należała wyłšcznie do sšdu. Jeżeli w tym okresie rolnik bez zezwolenia sšdu zaprzestanie osobistego prowadzenia gospodarstwa i np. wydzierżawi nieruchomoœć lub wyprowadzi się z danego terenu, sšd na wniosek ANR stwierdzi nacjonalizację takiej ziemi za zapłatš przez ANR równowartoœci pieniężnej ustalonej według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami (art. 9 ust. 3 nowej u.k.u.r.). Pamiętać należy, że cena nie będzie rynkowa, skoro rynek obrotu ziemiš rolnš faktycznie zaniknie. Będš to zatem ceny faktycznie stosowane przez ANR.

W drodze wyjštku nowe przepisy wprowadzajš możliwoœć nabywania nieruchomoœci przez inne podmioty niż rolnik indywidualny (art. 2a ust. 3 nowej u.k.u.r. przewiduje, że prawo takie będzie miała m.in. osoba bliska, spadkobierca, Skarb Państwa czy też Agencja Nieruchomoœci Rolnych). Niestety, wyłšczone zostajš wszystkie inne podmioty, w tym spółki prawa handlowego i spółdzielnie.

Nabycie ziemi rolnej przez podmioty niedopuszczone ustawš będzie co prawda teoretycznie możliwe, ale dopiero po uzyskaniu akceptacji takiego nabywcy decyzjš administracyjnš wydanš przez prezesa ANR. Prezes agencji został wyposażony w szerokie uprawnienia do wydawania decyzji. Będzie mógł wyrazić takš zgodę wyłšcznie jeżeli zbywcy uda się przekonać go, że nie było możliwoœci nabycia nieruchomoœci przez podmioty dopuszczone ustawš, a proponowany nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalnoœci rolniczej, a nadto że w wyniku takiego nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Już na pierwszy rzut oka widać, że niedookreœlone kryteria, jakimi ma się kierować prezes Agencji przy wydawaniu decyzji, majš charakter całkowicie uznaniowy. A to może rodzić ryzyko korupcji, nie wspominajšc o długotrwałoœci postępowania administracyjnego i znacznych formalnoœciach.

Ziemia o małej wartoœci

Jak przewidujš ekonomiœci, sytuacja, gdy ziemia rolna stanie się towarem, którego nie będzie można sprzedać, gdyż prawie 90 proc. polskiego społeczeństwa z góry zostanie wyłšczonych z kręgu nabywców, będzie skutkować znacznym obniżeniem wartoœci polskiej ziemi, a tym samym obniżeniem wartoœci istniejšcych zabezpieczeń hipotecznych ustanowionych dla rolników, którzy zacišgnęli kredyty na swojš działalnoœć.

W ostatnich latach wartoœć polskiej ziemi rolnej miała tendencję wzrostowš. Rolnicy, którzy zacišgnęli kredyty, zabezpieczajšc je hipotecznie na ziemi rolnej, mogš mieć poważny problem, jeżeli wartoœć gruntów rolnych w najbliższych latach spadnie i banki zażšdajš dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Istnieje poważne ryzyko, że banki będš bardzo ostrożne, jeżeli chodzi o finansowanie sektora rolniczego, a spora częœć dotychczasowych kredytów może zostać wypowiedziana ze względu na brak wystarczajšcych zabezpieczeń.

Agencja przejmie wszystko

Jeszcze większe obawy rolników powinny potęgować przepisy, które uprawniajš ANR do wywłaszczania rolników i nacjonalizacji ich gospodarstw rolnych według całkowicie dowolnych kryteriów. Artykuł 4 nowej u.k.u.r. przewiduje, że jeżeli nabycie nieruchomoœci rolnej następuje w wyniku umowy innej niż sprzedaż lub w wyniku jednostronnej czynnoœci prawnej (np. darowizna), lub też orzeczenia sšdu, organu administracji publicznej, orzeczenia sšdu wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym lub innej czynnoœci prawnej czy też zdarzenia prawnego, np. takiego jak zasiedzenie nieruchomoœci rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, to ANR będzie mogła złożyć jednostronne oœwiadczenie o nabyciu tej nieruchomoœci za zapłatš równowartoœci pieniężnej.

Nacjonalizacja ziemi rolnej przez Agencję będzie możliwa praktycznie w każdej sytuacji, gdy zmienia ona właœciciela, a więc w stosunkach wiejskich najczęœciej w drodze dziedziczenia. Tak więc rolnik, sporzšdzajšc przed œmierciš testament lub zapis testamentowy, nie będzie pewny, czy jego ziemia trafi w ręce spadkobiercy jako ojcowizna czy też zostanie znacjonalizowana. W taki sposób prawo własnoœci staje się de facto jedynie prawem dożywocia.

Jeżeli wartoœć ziemi nie będzie wynikać wprost z treœci czynnoœci prawnej czy też orzeczenia sšdu, zostanie ustalona przy zastosowaniu sposobów przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomoœciami. Gdy Agencja stwierdzi, że wskazana w umowie czy też orzeczeniu sšdu wartoœć nieruchomoœci rażšco odbiega od wartoœci rynkowej, będzie uprawniona do wystšpienia do sšdu, aby ten ustalił cenę danej nieruchomoœci. Może to w praktyce doprowadzić do sytuacji, gdy rolnik przestanie być właœcicielem nieruchomoœci, a oczekiwanie na zapłatę będzie się przecišgać na wiele lat z uwagi na sšdowe kwestionowanie wysokoœci ceny przez ANR. Co gorsza, cena będzie najczęœciej niska, głównie z powodu faktycznego braku obrotu ziemiš rolnš.

Pierwokup sšsiedzki

Tym, czego na szczęœcie nie znajdziemy w projekcie ustawy, a co wprowadzała ustawa poprzedniego rzšdu, jest prawo pierwokupu przewidziane dla sšsiadów rolnika. Zgodnie z nowelizacjš z 5 sierpnia 2015 r.  prawo pierwokupu przysługiwało nie tylko dzierżawcy, ale również, w drugiej kolejnoœci, sšsiadowi (właœcicielowi nieruchomoœci rolnej graniczšcej ze sprzedawanš nieruchomoœciš). Co ciekawe, jeżeli sprzedawana nieruchomoœć sšsiadowałaby z kilkoma gospodarstwami, sprzedajšcy  mógł wybrać, który sšsiad ma skorzystać z prawa pierwokupu. Obowišzek poinformowania o tym miał spoczywać na notariuszu. Œrodowisko notariuszy oprotestowało pomysł ustawodawcy głównie ze względu na trudnoœci praktyczne w ustalaniu kręgu sšsiadów. Zważywszy, że relacje pomiędzy sšsiadami nierzadko sš  dalekie od poprawnych, a istnienie takiego uprawnienia mogłoby na wiele lat paraliżować obrót ziemiš, dobrze się stało, że akurat te zapisy nie zostały powtórzone w nowym projekcie.

Udziały i akcje w spółkach

Zadziwiajšcš „nowoœciš" jest przyznanie Agencji prawa pierwokupu udziałów i akcji spółek, które sš właœcicielami nieruchomoœci rolnych (nie dotyczy to tylko spółek giełdowych, których cena ma charakter rynkowy). Agencja ma zostać wyposażona w prawo do przeglšdania ksišg handlowych i dokumentów takiej spółki oraz żšdania od niej informacji na temat zobowišzań nieujętych w jej księgach. Dodatkowo na spółki osobowe, które sš właœcicielami nieruchomoœci rolnych, nałożono obowišzek zawiadamiania Agencji o zmianie bšdŸ przystšpieniu nowego wspólnika (art. 3b ust. 1 nowej u.k.u.r.), ponieważ ANR będzie mogła również w tym przypadku złożyć oœwiadczenie o nabyciu nieruchomoœci za zapłatš równowartoœci pieniężnej. To rozwišzanie rodzi wštpliwoœci dotyczšce naruszania swobody prowadzenia działalnoœci gospodarczej.

Nie dla byłych właœcicieli

Kolejnš doniosłš zmianš, która ma zostać wprowadzona, jest uchylenie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomoœciami rolnymi Skarbu Państwa przyznajšcego prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomoœci rolnej Skarbu Państwa byłemu właœcicielowi zbywanej nieruchomoœci lub jego spadkobiercom. Odbiera się następcom prawnym jedyny przywilej ułatwiajšcy odzyskiwanie zawłaszczonego bezprawnie przez państwo mienia, które, co warto podkreœlić, na mocy dotychczas obowišzujšcych regulacji prawnych i tak nie gwarantowało zwykłej restytucji mienia, lecz jedynie przyznawało możliwoœć jego nabycia w pierwszej kolejnoœci na warunkach ustalonych przez ANR, czym niejednokrotnie znacznie utrudniło sprzedaż nieruchomoœci osobom przypadkowym.

Odbierajšc spadkobiercom prawo słusznie nabyte, projekt nie przewiduje w zamian żadnych regulacji rekompensujšcych wyrzšdzonš im szkodę i ogólnie pojętš dziejowš krzywdę.

Kto straci najwięcej

Należy zauważyć, że projektowane zmiany uderzš nie tyle w cudzoziemców, którzy jeżeli mieli taki zamiar, to już dawno kupili ziemię w Polsce, ile przede wszystkim w naszych rolników. Po pierwsze dlatego, że projektowana ustawa nie stymuluje polskiego rolnictwa do rozwoju (np. wprowadzenie maksymalnej powierzchni gospodarstwa do 300 ha, uniemożliwienie nabywania nieruchomoœci rolnych nawet przez rolników z sšsiedniej gminy), a po drugie dlatego, że skutkiem wprowadzenia takich regulacji będzie znaczšcy spadek wartoœci polskiej ziemi rolnej. Z pewnoœciš w rozwoju polskiego rolnictwa nie pomoże również wstrzymanie sprzedaży nieruchomoœci należšcych do Skarbu Państwa przez pięć lat, a takie rozwišzanie przewiduje projekt ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomoœci Zasobu Własnoœci Rolnej Skarbu Państwa.

Całokształt proponowanych zmian rodzi poważne obawy, przede wszystkim z powodu wyposażania ANR w instrumenty, które dajš jej niespotykane dotšd w państwach o gospodarce rynkowej uprawnienia bez wyraŸnie wskazanych kryteriów, według których ma ona działać. Powstaje pytanie, czy wprowadzenie takich zmian nie będzie stanowiło naruszenia konstytucji, zwłaszcza jej zasadniczych przepisów chronišcych jednostkę przed arbitralnš ingerencjš państwa w jej podstawowe prawa i wolnoœci.

Na pierwszy rzut oka widać, że proponowane przepisy naruszajš art. 21 ust. 1 konstytucji (przewidujšcy możliwoœć wywłaszczenia nieruchomoœci tylko na cel publiczny i za słusznym odszkodowaniem), art. 31 ust. 3 (zakaz ingerencji w zakres korzystania z prawa własnoœci i prawa dziedziczenia, o ile nie jest to konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porzšdku publicznego) w zw. z art. 32 (przewidujšcym równoœć wobec prawa wszystkich podmiotów). Przede wszystkim w sposób rażšcy narusza zaœ istotę chronionego konstytucyjnie prawa własnoœci i prawa dziedziczenia (art. 64 konstytucji).

Projektowane regulacje naruszajš też przepisy Unii Europejskiej, zwłaszcza art. 63 ust. 1 traktatu o UE przewidujšcy nieakceptowany w prawodawstwie wspólnotowym wymóg stałego zamieszkiwania na terenie nieruchomoœci rolnej przez jej nabywcę oraz wymóg zamieszkiwania powišzany z koniecznoœciš osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego (wyrok TSUE z 23 wrzeœnia 2003 r. w sprawie Ospelt Schlossle Weissenberg, C-452/01, pkt 54). Powołane przepisy sš także sprzeczne z art. 1 protokołu nr 1 do konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolnoœci proklamujšcym ochronę szeroko pojętego prawa własnoœci.

Autorzy sš adwokatami w kancelarii Forystek & Partnerzy, specjalizujš się w prawie nieruchomoœci

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL