Porady
Dwie raty zaległości i pozew eksmisyjny
Złożenie pozwu o eksmisję najemcy z lokalu niemieszkalnego wypełnia warunek uprzedzenia, co pozwala rozwiązać umowę bez wypowiedzenia
To sedno środowego (22 czerwca 2011 r.) wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt: II CSK 587/10).
Jest to wykładnia art. 687 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli najemca lokalu niemieszkalnego zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Przepis ten nie rozstrzyga jednak, czy strony mogą w umowie zawrzeć inne postanowienia.
Kwestia ta wynikła w sporze między właścicielami (spółką cywilną) dwóch lokali użytkowych przy poznańskim rynku a firmą gastronomiczną wynajmującą pomieszczenia na restaurację (czynsz miesięczny 55 tys. zł). Jak przekonywał przed SN Dariusz Szyndler, pełnomocnik spółek, zaległości z zapłatą powtarzały się, aż za którymś razem, gdy przekroczyły dwie miesięczne raty, właściciele rozwiązali umowę. Zapisano w niej bowiem, że dwumiesięczna zaległość do tego upoważnia. Dodajmy, że choć spór cały czas dotyczy eksmisji, pozwany nie jest już najemcą lokalu i chodzi o przesądzenie, czy rozwiązanie umowy było legalne (żeby najemca nie miał podstawy do odszkodowania).
Firma broniła się, twierdząc, że wspomniany art. 687 k.c. wymaga oprócz dwumiesięcznej zaległości pisemnego uprzedzenia i udzielenia najemcy dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero wtedy może dojść do rozwiązania umowy. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i sprzeczny z nim zapis umowy jest nieważny.
Sąd okręgowy uwzględnił pozew eksmisyjny, uznając, że strony mogły taką umowę zawrzeć. Sąd apelacyjny natomiast był innego zdania i pozew oddalił. Według niego art. 687 k.c. ma charakter gwarancyjny. Chroni najemców i umowa nie może go pomijać. SA miał wątpliwości, czy była rzeczywiście dwumiesięczna zaległość, ale nie miało to w jego ocenie znaczenia, gdyż i tak rozwiązanie umowy było nieważne.
Mec. Szyndler argumentował (drugiej strony przed SN nie było), że taka wykładnia narusza swobodę umów między przedsiębiorcami i równe ich traktowanie. Nie chodzi tu przecież o lokal mieszkalny i o ochronę lokatorów, ale o stosunki biznesowe.
Sąd Najwyższy nakazał sądowi apelacyjnemu powtórzenie procesu, gdyż nie ustalono, czy rzeczywiście wystąpiła zaległość w zapłacie czynszu. Co się zaś tyczy głównej kwestii – uprzedzenia o rozwiązaniu umowy – to sędzia Zbigniew Kwaśniewski odwołał się do uchwały SN (sygn. III CZP 113/66), zgodnie z którą złożenie pozwu z wolą wypowiedzenia najmu można potraktować jako uprzedzenie. Z tym że pozwany najemca ma miesiąc na uregulowanie zaległego czynszu (w tej sprawie z tego nie skorzystał). Art. 687 k.c. nie chroni najemcy w każdej sytuacji.
SN przywołał też podobną sprawę dotyczącą dzierżawy (sygn. IV CSK 215/10), w której stwierdził, że jeśli dzierżawca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, można zerwać dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia (pisaliśmy o tym: „Wypowiedzenie jak uprzedzenie", „Rz" z 27 października 2010 r.).
Zobacz więcej w serwisie:
Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Najem, dzierżawa » Eksmisje
Przeczytaj więcej o: najem, ochrona najemcy, rozwiązanie, wypowiedzenie
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
