Jeśli nie w biurze dewelopera, to przez Internet

źródło: Archiwum

Joanna Finfando pośrednik w obrocie nieruchomościami, organizator aukcji holenderskich w Internecie

+zobacz więcej zdjęć

Skoro firma deweloperska nie może sprzedać mieszkania ani poprzez swoje biuro handlowe, ani przez tradycyjnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, to czy uda się doprowadzić do transakcji dzięki aukcjom malejącym w Internecie?

RZ: Pierwsze holenderskie aukcje (tzw. odwrócone lub malejące, bo cena w czasie ich trwania spada względem ceny wywoławczej) odbywały się u nas na targach mieszkaniowych. Nie miały jednak zwolenników. Dlaczego myśli pani, że Polacy będą kupować mieszkania na aukcjach w Internecie?

Joanna Finfando: Z badań rynkowych wynika, że zakupy przez Internet zaczynają się cieszyć coraz większym zaufaniem, a ich popularność rośnie. Dlaczego nie wykorzystać tego w przypadku mieszkań? Proponujemy więc klientom kupno lokalu po cenach niższych niż rynkowe. Nie ma u nas ceny minimalnej. Myślę, że nie mając dziś innej alternatywy, deweloperzy zainteresują się tą formą sprzedaży.

Portal aukcyjny jest miejscem, gdzie klienci uzyskują możliwość zapoznania się z nieruchomością i licytacji jej ceny. Samą transakcję finalizują w tradycyjny sposób, zgłaszając się do dewelopera i podpisując umowę u notariusza. Nie ma też żadnych przeszkód w oglądaniu nieruchomości. Biura sprzedaży deweloperów są na to przygotowane.

Na czym polegają te aukcje? Można już tak kupować w sieci?

Na portalu widoczne są ceny ofertowe nieruchomości, takie jak z cenników od deweloperów. Spadki stawek są jednak niewidoczne. Można je sprawdzić, używając zakupionych na portalu kredytów. Każde sprawdzenie ceny obniża jednocześnie cenę nieruchomości. Kiedy osiąga ona satysfakcjonujący poziom, można zdecydować się na zakup. Dziś licytacje nieruchomości dostępne są na aukcjach na Allegro, ale sam system jest oparty na innych zasadach.

Każde obniżenie ceny bez względu na kwotę będzie kosztować?

O ile obniży cenę?

Każde sprawdzenie ceny kosztuje 9 zł i o te 9 zł przy każdym sprawdzeniu spada cena nieruchomości.

Kto zapłaci różnicę między ceną minimalną mieszkania, akceptowaną przez dewelopera a niską, wylicytowaną?

Jeżeli cena spadnie poniżej poziomu akceptowalnego przez dewelopera, część ryzyka weźmie na siebie portal. Na pewno osoba decydująca się na zakup nieruchomości za pośrednictwem portalu poza opłatami notarialnymi nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów.

Zdaniem prawnika

Małgorzata Zamorska radca prawny, partner w kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy

– Dotychczas nie spotkałam się w praktyce z takim systemem sprzedaży, a właściwie licytacji, cen mieszkań w dół. Obecny zastój na rynku nieruchomości skłania jednak do poszukiwania różnych mechanizmów wzmagających popyt na lokale.

Zastanawiam się, dla kogo ten nowy system miałby być interesujący? Wychodzi mi, że chyba najbardziej dla prowadzącego portal i dewelopera próbującego sprzedać mieszkanie.

Należy mieć na uwadze, że cena wyjściowa mieszkania może być wyśrubowana do wysokiego poziomu, skoro portal zarabia tym więcej, im większa jest różnica pomiędzy ceną ofertową a ceną wylicytowaną.Przy łącznych cenach mieszkań trzeba też wyobrazić sobie, jak często portal musiałby być odwiedzany, jeżeli każde sprawdzenie kosztuje 9 zł i o tyle też spada cena mieszkania. Żeby więc cena spadła o 9 tys. zł, trzeba by 1 tys. sprawdzeń!

Radzę sprawdzić, jak gwarantowane są prawa licytanta, który wylicytował już satysfakcjonującą dla siebie cenę i chce dokonać zakupu. Sam zakup lokalu nie będzie odbiegał od ogólnie przyjętych zasad: deweloper i kupujący spotkają się u notariusza i podpiszą umowę. Notariusz będzie więc odpowiadał za prawną poprawność transakcji, aspekty pozaprawne, a więc biznesowe (np. cena) i faktyczne (położenie, wykończenie itp.), pozostaną nadal w gestii kupującego.

Tak naprawdę więc cała nowatorska otoczka wiąże się ze sposobem oferowania lokalu na rynku. Twórcy pomysłu starają się wykorzystać starą prawdę marketingową, że formuła z elementem rywalizacji podsyca nastroje i chęć zakupu. Nowy system wydaje się znów odwoływać do wyścigu po mieszkanie, z jakim mieliśmy do czynienia na przełomie 2007 i 2008 r., i sloganu, który wbijano do głowy potencjalnym nabywcom: „Nie kupiłeś mieszkania, przegrałeś życie”. Tymczasem po spokojniejszym namyśle rzeczywiście zainteresowany kupnem lokalu powinien po wybraniu optymalnej dla siebie lokalizacji, sprawdzeniu wszystkich za i przeciw udać się do dewelopera i „za darmo” wynegocjować korzystne dla siebie warunki. W obecnych czasach to naprawdę jest możliwe.

Radosław Nożykowski, adwokat, Baker & McKenzie Gruszczyński i Wspólnicy

– System sprzedaży nieruchomości przez Internet należy traktować bardziej jako dodatkowy kanał marketingowy niż narzędzie łatwego zbywania czy nabywania nieruchomości. System aukcyjny za pośrednictwem Internetu (aukcja online) w takim przypadku – w odróżnieniu od sprzedaży rzeczy ruchomych – nie pozwala bowiem na skuteczne przeniesienie własności nieruchomości bez dokonania dodatkowych czynności. Aby skutecznie przenieść własność nieruchomości, konieczne jest, zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, zachowanie formy aktu notarialnego. Z tych też względów formuła aukcji musi być uzupełniana przez klasyczne czynności niezbędne do przeniesienia własności nieruchomości. Zawieranie umów w formie elektronicznej nie stanowi bowiem obecnie nawet ekwiwalentu formy pisemnej, jest nim dopiero, zgodnie z art. 78 § 2 k.c., bezpieczny podpis elektroniczny. W zależności jednak od ukształtowania warunków aukcji online może zostać ona zakwalifikowana jako aukcja w rozumieniu art. 701 k.c., a jej organizatorzy oraz uczestnik będą mieli prawo dochodzenia zawarcia umowy przeniesienia nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 702 § 3 k.c., jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy. W praktyce zatem konieczne będzie sprawdzenie warunków aukcjioraz dochowania niejako zwykłych przy nabywaniu nieruchomości środków ostrożności, m.in. sprawdzenie statusu prawnego nabywanej nieruchomości.