Czy jeste pewny, że działka, na której chcesz wybudować dom, nie była wiele lat temu dzikim wysypiskiem mieci, szczególnie jeli znajduje się z dala od innych budynków? A może który z byłych włacicieli terenu magazynował na nim azbestowe elementy lub stare jarzeniówki wypełnione rtęciš? To wcale nierzadkie sytuacje. Szczególnie jeli ziemia jest do kupienia po okazyjnej cenie
[b]Rz: Na czym polega badanie działki, na której chcemy budować dom, pod kštem wczeniejszego wykorzystania terenu zgodnie z przepisami ochrony rodowiska? O co zadbać przed transakcjš?[/b]
Poniżej dalsza częć artykułu
[b]Ewa Rutkowska-Subocz[/b]: Trzeba sprawdzić, kto był poprzednim włacicielem gruntu, który zamierzamy kupić, a także, w jakim celu teren ten był uprzednio wykorzystywany. Szczególnie należy zwrócić uwagę na to, czy na działce mogła być prowadzona działalnoć, której skutkiem byłoby zanieczyszczenie powierzchni ziemi, w tym gleby, wód powierzchniowych lub podziemnych.
W celu uzyskania takich informacji należy przede wszystkim przeanalizować wypis z księgi wieczystej i ustalić tożsamoć poprzednich włacicieli danej działki. Można nawišzać z nimi kontakt i próbować uzyskać informację, czy na działce była prowadzona jakakolwiek działalnoć zagrażajšca rodowisku. Nie bez znaczenia może okazać się badanie dostępnych ródeł informacji w urzędach lub lokalnych organach ochrony rodowiska. Warto również dyskretnie rozpytać sšsiadów o to, co na tym obszarze było wczeniej.
Aby jednak uzyskać stuprocentowš pewnoć co do stanu terenu, warto przeprowadzić badania chemiczne gruntu oraz badania wód. Mogš się one okazać konieczne, zwłaszcza gdy wystšpi podejrzenie szkody w rodowisku, np. gdy do wiadomoci kupujšcego dotrze informacja o tym, że działka była wczeniej używana pod stację benzynowš.
Jeżeli się okaże, że powierzchnia ziemi lub wody podziemne sš zanieczyszczone, to trzeba ustalić, kiedy dokładnie zanieczyszczenie nastšpiło lub kiedy ustała działalnoć, której skutkiem ono było, np. kiedy zakończono eksploatację zbiorników paliwowych, z których mogły wyciekać do gleby zanieczyszczenia.
[b]Czy zawsze trzeba przeprowadzić badania terenu, który zamierzamy kupić?[/b]
[b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Wykonanie bardziej szczegółowych badań chemicznych gruntu oraz badań wód nie jest konieczne w przypadku każdej transakcji. Jednak pewne okolicznoci powinny potencjalnego kupujšcego skłonić do ich przeprowadzenia. Np. o ewentualnym zanieczyszczeniu rodowiska może wiadczyć to, że na gruncie lub w jego bezporedniej bliskoci prowadzona była działalnoć polegajšca na produkcji, przechowywaniu lub stosowaniu substancji niebezpiecznych dla rodowiska, takich jak: pestycydy, paliwa (w tym przypadku za szczególnie ryzykowne należy uznać tereny położone w okolicach stacji benzynowych lub przestrzeni przeładunkowych) lub metale (np. ołów).
[b]Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] Sygnałem alarmowym dla potencjalnego nabywcy gruntu powinna też być informacja, że na gruncie znajdowało się wysypisko mieci, zwłaszcza dzikie.
Nie bez znaczenia dla oceny stopnia zagrożenia terenu zanieczyszczeniem jest jego struktura geologiczna. Otóż w niektórych przypadkach nawet zanieczyszczenia, których ródło znajduje się w znacznej odległoci, mogš przedostać się wodami podziemnymi do kupowanego gruntu.
[b]Jakie mogš być konsekwencje, gdy nie sprawdzimy, co wczeniej było na wybranym gruncie?[/b]
[b]Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] Jeżeli kupujšcy nie zbada stanu nabywanego gruntu w odpowiedni sposób, będzie musiał ponieć ryzyko ujawnienia się ewentualnych zanieczyszczeń już po dokonaniu zakupu. W takim przypadku powstanie koniecznoć rozstrzygnięcia, kto ponosi odpowiedzialnoć za danš szkodę. Dla nabywcy może się z tym wišzać wiele zagrożeń: od obowišzku poniesienia wszelkich kosztów działań naprawczych do koniecznoci znoszenia np. rekultywacji gruntu przez organ ochrony rodowiska.
[b]Jak daleko wstecz należy sprawdzić historię terenu?[/b]
[b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Jednoznaczne wskazanie okresu, który należałoby brać pod uwagę przy badaniu gruntu pod kštem ewentualnych szkód w rodowisku, jest trudne. Na pewno należy zbadać historię w cišgu kilku lat poprzedzajšcych zakup. Należy jednak pamiętać, że szkody mogš utrzymywać się długo, zwłaszcza jeżeli były one powodowane przez dłuższy czas. Dlatego też, w przypadku gdy jakiekolwiek okolicznoci wskazywałyby na możliwe skażenie gruntu w przeszłoci, okres objęty badaniem powinien być dłuższy.
Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w razie szkody, która wystšpiła przed 1 wrzenia 1980 roku, obowišzki naprawcze rekultywacyjne sš na tyle ograniczone, iż nie można uznać ich za stanowišce potencjalne ryzyko dla nowego nabywcy nieruchomoci.
[b]Proszę o przykład z życia, w jakie pułapki wpadli inwestorzy, którzy kupili ziemię nie sprawdziwszy dobrze jej wczeniejszego użytkowania?[/b]
[b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Wcišż aktualnym przykładem problemów, jakie mogš wyniknšć z niedostatecznego sprawdzenia gruntu przed zakupem, jest nieruchomoć stanowišca niegdy siedzibę Zakładów Wytwórczych Lamp Elektrycznych i Rtęciowych im. Róży Luksemburg w Warszawie.
W 1993 roku budynki upadajšcego zakładu zostały sprzedane polskiej firmie. W grudniu 1994 r. budynek i teren zostały nabyte przez inwestora i po poczštkowej modernizacji, w celu przekształcenia na obiekt bankowo-usługowy, wszelkie prace zostały przerwane. Wykryto tam bowiem zbyt duże stężenie rtęci, która przez lata była używana do produkcji jarzeniówek.
Eksperci stwierdzili, że przebywanie w budynkach jest niebezpieczne dla zdrowia, grozi m.in. uszkodzeniem nerek. Ten przykład jest dowodem na to, że niedostateczne sprawdzenie nieruchomoci pod kštem zgodnoci panujšcych na niej warunków z prawem ochrony rodowiska, może definitywnie uniemożliwić jakškolwiek inwestycję na danym terenie.
[ramka][srodtytul]Gdy szkody wyjdš po transakcji[/srodtytul]
>> Kupujšcy nieruchomoć może zabezpieczyć się w akcie notarialnym przed pułapkami zwišzanymi z zastanym zanieczyszczeniem gruntu na kilka sposobów.
>> Jednš z możliwoci jest umieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którš za ewentualne szkody wykryte po kupnie danej działki, a powstałe przed jej nabyciem, będzie materialnie odpowiadał sprzedajšcy.
>> W miarę precyzyjnie należy ustalić, jakie koszty pokryje sprzedajšcy w takim przypadku. Można również próbować z góry okrelić wysokoć odszkodowania za szkody wykryte po zrealizowaniu transakcji.[/ramka]
[ramka][srodtytul]Kiedy płaci ten, kto zanieczycił działkę[/srodtytul]
Kto ponosi odpowiedzialnoć: kupujšcy czy sprzedajšcy, gdy wyjdzie na jaw, że np. teren jest skażony odpadami chemicznymi? Kto rekultywuje grunt?
[b]Radzi Ewa Rutkowska-Subocz:[/b]
>> Wskazanie podmiotu ponoszšcego odpowiedzialnoć za wykrytš szkodę w rodowisku oraz okrelenie zasad tej odpowiedzialnoci jest zależne od momentu, w którym szkoda powstała.
>> Jeżeli do zanieczyszczenia doszło przed 30 kwietnia 2007 roku lub wynikało z działalnoci, która została zakończona przed tš datš, wówczas zgodnie z przepisami ustawy Prawo ochrony rodowiska za usunięcie skutków zanieczyszczenia gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie ukształtowania terenu odpowiedzialny byłby podmiot władajšcy powierzchniš ziemi. Może to być właciciel gruntu, ale również np. jego wieczysty użytkownik. Oznacza to, że obowišzkiem rekultywacji gruntu, na którym po zakupie ujawniš się zanieczyszczenia starsze, będzie obcišżony jego właciciel. Jednak w pewnych przypadkach może on obcišżyć starostę.
>> W stosunku do szkód wyrzšdzonych po 30 kwietnia 2007 roku i póniej lub wynikajšcych z działalnoci, która nie została zakończona przed wspomnianš datš, co do zasady, obowišzuje nowy reżim prawny okrelony w tzw. ustawie o szkodach.
>> Nowe przepisy majš zapewnić realizację zasady zanieczyszczajšcy płaci, która oznacza, że zanieczyszczajšcy rodowisko powinien być pocišgnięty za to do odpowiedzialnoci. Może to być zarówno osoba prawna, jak i pod pewnymi warunkami osoba fizyczna.
>> Jeżeli jednak zidentyfikowanie tego, kto zanieczycił teren, nie będzie możliwe, lub nie będzie można oczekiwać od niego przeprowadzenia rekultywacji gruntu, wówczas zgodnie z ustawš o szkodach działania naprawcze podejmie organ ochrony rodowiska. W takim przypadku nowy właciciel będzie zobowišzany umożliwić przeprowadzenie rekultywacji.
>> Nie jest tak, że możliwe jest umieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którš wykrycie ukrytych szkód będzie stanowiło warunek rozwišzujšcy umowę i że w takim przypadku, w razie wyjcia na jaw na przykład skażenia gruntu, kupujšcy miałby możliwoć rozwišzania umowy. Można natomiast uzgodnić ze sprzedajšcym, że w przypadku ewentualnego wykrycia na przykład skażenia gruntu za działania naprawcze zapłaci włanie sprzedajšcy. [/ramka]