[b]Rz: Na czym polega badanie działki, na której chcemy budować dom, pod kątem wcześniejszego wykorzystania terenu zgodnie z przepisami ochrony środowiska? O co zadbać przed transakcją?[/b] [b]Ewa Rutkowska-Subocz[/b]: Trzeba sprawdzić, kto był poprzednim właścicielem gruntu, który zamierzamy kupić, a także, w jakim celu teren ten był uprzednio wykorzystywany. Szczególnie należy zwrócić uwagę na to, czy na działce mogła być prowadzona działalność, której skutkiem byłoby zanieczyszczenie powierzchni ziemi, w tym gleby, wód powierzchniowych lub podziemnych. W celu uzyskania takich informacji należy przede wszystkim przeanalizować wypis z księgi wieczystej i ustalić tożsamość poprzednich właścicieli danej działki. Można nawiązać z nimi kontakt i próbować uzyskać informację, czy na działce była prowadzona jakakolwiek działalność zagrażająca środowisku. Nie bez znaczenia może okazać się badanie dostępnych źródeł informacji w urzędach lub lokalnych organach ochrony środowiska. Warto również dyskretnie rozpytać sąsiadów o to, co na tym obszarze było wcześniej. Aby jednak uzyskać stuprocentową pewność co do stanu terenu, warto przeprowadzić badania chemiczne gruntu oraz badania wód. Mogą się one okazać konieczne, zwłaszcza gdy wystąpi podejrzenie szkody w środowisku, np. gdy do wiadomości kupującego dotrze informacja o tym, że działka była wcześniej używana pod stację benzynową. Jeżeli się okaże, że powierzchnia ziemi lub wody podziemne są zanieczyszczone, to trzeba ustalić, kiedy dokładnie zanieczyszczenie nastąpiło lub kiedy ustała działalność, której skutkiem ono było, np. kiedy zakończono eksploatację zbiorników paliwowych, z których mogły wyciekać do gleby zanieczyszczenia. [b]Czy zawsze trzeba przeprowadzić badania terenu, który zamierzamy kupić?[/b] [b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Wykonanie bardziej szczegółowych badań chemicznych gruntu oraz badań wód nie jest konieczne w przypadku każdej transakcji. Jednak pewne okoliczności powinny potencjalnego kupującego skłonić do ich przeprowadzenia. Np. o ewentualnym zanieczyszczeniu środowiska może świadczyć to, że na gruncie lub w jego bezpośredniej bliskości prowadzona była działalność polegająca na produkcji, przechowywaniu lub stosowaniu substancji niebezpiecznych dla środowiska, takich jak: pestycydy, paliwa (w tym przypadku za szczególnie ryzykowne należy uznać tereny położone w okolicach stacji benzynowych lub przestrzeni przeładunkowych) lub metale (np. ołów). [b]Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] Sygnałem alarmowym dla potencjalnego nabywcy gruntu powinna też być informacja, że na gruncie znajdowało się wysypisko śmieci, zwłaszcza dzikie. Nie bez znaczenia dla oceny stopnia zagrożenia terenu zanieczyszczeniem jest jego struktura geologiczna. Otóż w niektórych przypadkach nawet zanieczyszczenia, których źródło znajduje się w znacznej odległości, mogą przedostać się wodami podziemnymi do kupowanego gruntu. [b]Jakie mogą być konsekwencje, gdy nie sprawdzimy, co wcześniej było na wybranym gruncie?[/b] [b]Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] Jeżeli kupujący nie zbada stanu nabywanego gruntu w odpowiedni sposób, będzie musiał ponieść ryzyko ujawnienia się ewentualnych zanieczyszczeń już po dokonaniu zakupu. W takim przypadku powstanie konieczność rozstrzygnięcia, kto ponosi odpowiedzialność za daną szkodę. Dla nabywcy może się z tym wiązać wiele zagrożeń: od obowiązku poniesienia wszelkich kosztów działań naprawczych do konieczności znoszenia np. rekultywacji gruntu przez organ ochrony środowiska. [b]Jak daleko wstecz należy sprawdzić historię terenu?[/b] [b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Jednoznaczne wskazanie okresu, który należałoby brać pod uwagę przy badaniu gruntu pod kątem ewentualnych szkód w środowisku, jest trudne. Na pewno należy zbadać historię w ciągu kilku lat poprzedzających zakup. Należy jednak pamiętać, że szkody mogą utrzymywać się długo, zwłaszcza jeżeli były one powodowane przez dłuższy czas. Dlatego też, w przypadku gdy jakiekolwiek okoliczności wskazywałyby na możliwe skażenie gruntu w przeszłości, okres objęty badaniem powinien być dłuższy. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w razie szkody, która wystąpiła przed 1 września 1980 roku, obowiązki naprawcze – rekultywacyjne – są na tyle ograniczone, iż nie można uznać ich za stanowiące potencjalne ryzyko dla nowego nabywcy nieruchomości. [b]Proszę o przykład z życia, w jakie pułapki wpadli inwestorzy, którzy kupili ziemię nie sprawdziwszy dobrze jej wcześniejszego użytkowania?[/b] [b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Wciąż aktualnym przykładem problemów, jakie mogą wyniknąć z niedostatecznego sprawdzenia gruntu przed zakupem, jest nieruchomość stanowiąca niegdyś siedzibę Zakładów Wytwórczych Lamp Elektrycznych i Rtęciowych im. Róży Luksemburg w Warszawie. W 1993 roku budynki upadającego zakładu zostały sprzedane polskiej firmie. W grudniu 1994 r. budynek i teren zostały nabyte przez inwestora i po początkowej modernizacji, w celu przekształcenia na obiekt bankowo-usługowy, wszelkie prace zostały przerwane. Wykryto tam bowiem zbyt duże stężenie rtęci, która przez lata była używana do produkcji jarzeniówek. Eksperci stwierdzili, że przebywanie w budynkach jest niebezpieczne dla zdrowia, grozi m.in. uszkodzeniem nerek. Ten przykład jest dowodem na to, że niedostateczne sprawdzenie nieruchomości pod kątem zgodności panujących na niej warunków z prawem ochrony środowiska, może definitywnie uniemożliwić jakąkolwiek inwestycję na danym terenie. [ramka][srodtytul]Gdy szkody wyjdą po transakcji[/srodtytul] >> Kupujący nieruchomość może zabezpieczyć się w akcie notarialnym przed pułapkami związanymi z zastanym zanieczyszczeniem gruntu na kilka sposobów. >> Jedną z możliwości jest umieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którą za ewentualne szkody wykryte po kupnie danej działki, a powstałe przed jej nabyciem, będzie materialnie odpowiadał sprzedający. >> W miarę precyzyjnie należy ustalić, jakie koszty pokryje sprzedający w takim przypadku. Można również próbować z góry określić wysokość odszkodowania za szkody wykryte po zrealizowaniu transakcji.[/ramka] [ramka][srodtytul]Kiedy płaci ten, kto zanieczyścił działkę[/srodtytul] Kto ponosi odpowiedzialność: kupujący czy sprzedający, gdy wyjdzie na jaw, że np. teren jest skażony odpadami chemicznymi? Kto rekultywuje grunt? [b]Radzi Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] >> Wskazanie podmiotu ponoszącego odpowiedzialność za wykrytą szkodę w środowisku oraz określenie zasad tej odpowiedzialności jest zależne od momentu, w którym szkoda powstała. >> Jeżeli do zanieczyszczenia doszło przed 30 kwietnia 2007 roku lub wynikało z działalności, która została zakończona przed tą datą, wówczas zgodnie z przepisami ustawy – Prawo ochrony środowiska za usunięcie skutków zanieczyszczenia gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie ukształtowania terenu odpowiedzialny byłby podmiot władający powierzchnią ziemi. Może to być właściciel gruntu, ale również np. jego wieczysty użytkownik. Oznacza to, że obowiązkiem rekultywacji gruntu, na którym po zakupie ujawnią się zanieczyszczenia „starsze”, będzie obciążony jego właściciel. Jednak w pewnych przypadkach może on obciążyć starostę. >> W stosunku do szkód wyrządzonych po 30 kwietnia 2007 roku i później lub wynikających z działalności, która nie została zakończona przed wspomnianą datą, co do zasady, obowiązuje nowy reżim prawny określony w tzw. ustawie o szkodach. >> Nowe przepisy mają zapewnić realizację zasady „zanieczyszczający płaci”, która oznacza, że zanieczyszczający środowisko powinien być pociągnięty za to do odpowiedzialności. Może to być zarówno osoba prawna, jak i – pod pewnymi warunkami – osoba fizyczna. >> Jeżeli jednak zidentyfikowanie tego, kto zanieczyścił teren, nie będzie możliwe, lub nie będzie można oczekiwać od niego przeprowadzenia rekultywacji gruntu, wówczas zgodnie z ustawą o szkodach działania naprawcze podejmie organ ochrony środowiska. W takim przypadku nowy właściciel będzie zobowiązany umożliwić przeprowadzenie rekultywacji. >> Nie jest tak, że możliwe jest umieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którą wykrycie ukrytych szkód będzie stanowiło warunek rozwiązujący umowę i że w takim przypadku, w razie wyjścia na jaw na przykład skażenia gruntu, kupujący miałby możliwość rozwiązania umowy. Można natomiast uzgodnić ze sprzedającym, że w przypadku ewentualnego wykrycia na przykład skażenia gruntu za działania naprawcze zapłaci właśnie sprzedający. [/ramka]