Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Skażony grunt pod twoim domem?

Fotorzepa, PK Piotr Kowalczyk
Czy jesteœ pewny, że działka, na której chcesz wybudować dom, nie była wiele lat temu dzikim wysypiskiem œmieci, szczególnie jeœli znajduje się z dala od innych budynków? A może któryœ z byłych właœcicieli terenu magazynował na nim azbestowe elementy lub stare jarzeniówki wypełnione rtęciš? To wcale nierzadkie sytuacje. Szczególnie jeœli ziemia jest do kupienia po „okazyjnej” cenie
[b]Rz: Na czym polega badanie działki, na której chcemy budować dom, pod kštem wczeœniejszego wykorzystania terenu zgodnie z przepisami ochrony œrodowiska? O co zadbać przed transakcjš?[/b] [b]Ewa Rutkowska-Subocz[/b]: Trzeba sprawdzić, kto był poprzednim właœcicielem gruntu, który zamierzamy kupić, a także, w jakim celu teren ten był uprzednio wykorzystywany. Szczególnie należy zwrócić uwagę na to, czy na działce mogła być prowadzona działalnoœć, której skutkiem byłoby zanieczyszczenie powierzchni ziemi, w tym gleby, wód powierzchniowych lub podziemnych. W celu uzyskania takich informacji należy przede wszystkim przeanalizować wypis z księgi wieczystej i ustalić tożsamoœć poprzednich właœcicieli danej działki. Można nawišzać z nimi kontakt i próbować uzyskać informację, czy na działce była prowadzona jakakolwiek działalnoœć zagrażajšca œrodowisku. Nie bez znaczenia może okazać się badanie dostępnych Ÿródeł informacji w urzędach lub lokalnych organach ochrony œrodowiska. Warto również dyskretnie rozpytać sšsiadów o to, co na tym obszarze było wczeœniej.
Aby jednak uzyskać stuprocentowš pewnoœć co do stanu terenu, warto przeprowadzić badania chemiczne gruntu oraz badania wód. Mogš się one okazać konieczne, zwłaszcza gdy wystšpi podejrzenie szkody w œrodowisku, np. gdy do wiadomoœci kupujšcego dotrze informacja o tym, że działka była wczeœniej używana pod stację benzynowš. Jeżeli się okaże, że powierzchnia ziemi lub wody podziemne sš zanieczyszczone, to trzeba ustalić, kiedy dokładnie zanieczyszczenie nastšpiło lub kiedy ustała działalnoœć, której skutkiem ono było, np. kiedy zakończono eksploatację zbiorników paliwowych, z których mogły wyciekać do gleby zanieczyszczenia. [b]Czy zawsze trzeba przeprowadzić badania terenu, który zamierzamy kupić?[/b] [b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Wykonanie bardziej szczegółowych badań chemicznych gruntu oraz badań wód nie jest konieczne w przypadku każdej transakcji. Jednak pewne okolicznoœci powinny potencjalnego kupujšcego skłonić do ich przeprowadzenia. Np. o ewentualnym zanieczyszczeniu œrodowiska może œwiadczyć to, że na gruncie lub w jego bezpoœredniej bliskoœci prowadzona była działalnoœć polegajšca na produkcji, przechowywaniu lub stosowaniu substancji niebezpiecznych dla œrodowiska, takich jak: pestycydy, paliwa (w tym przypadku za szczególnie ryzykowne należy uznać tereny położone w okolicach stacji benzynowych lub przestrzeni przeładunkowych) lub metale (np. ołów). [b]Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] Sygnałem alarmowym dla potencjalnego nabywcy gruntu powinna też być informacja, że na gruncie znajdowało się wysypisko œmieci, zwłaszcza dzikie. Nie bez znaczenia dla oceny stopnia zagrożenia terenu zanieczyszczeniem jest jego struktura geologiczna. Otóż w niektórych przypadkach nawet zanieczyszczenia, których Ÿródło znajduje się w znacznej odległoœci, mogš przedostać się wodami podziemnymi do kupowanego gruntu. [b]Jakie mogš być konsekwencje, gdy nie sprawdzimy, co wczeœniej było na wybranym gruncie?[/b] [b]Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] Jeżeli kupujšcy nie zbada stanu nabywanego gruntu w odpowiedni sposób, będzie musiał ponieœć ryzyko ujawnienia się ewentualnych zanieczyszczeń już po dokonaniu zakupu. W takim przypadku powstanie koniecznoœć rozstrzygnięcia, kto ponosi odpowiedzialnoœć za danš szkodę. Dla nabywcy może się z tym wišzać wiele zagrożeń: od obowišzku poniesienia wszelkich kosztów działań naprawczych do koniecznoœci znoszenia np. rekultywacji gruntu przez organ ochrony œrodowiska. [b]Jak daleko wstecz należy sprawdzić historię terenu?[/b] [b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Jednoznaczne wskazanie okresu, który należałoby brać pod uwagę przy badaniu gruntu pod kštem ewentualnych szkód w œrodowisku, jest trudne. Na pewno należy zbadać historię w cišgu kilku lat poprzedzajšcych zakup. Należy jednak pamiętać, że szkody mogš utrzymywać się długo, zwłaszcza jeżeli były one powodowane przez dłuższy czas. Dlatego też, w przypadku gdy jakiekolwiek okolicznoœci wskazywałyby na możliwe skażenie gruntu w przeszłoœci, okres objęty badaniem powinien być dłuższy. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że w razie szkody, która wystšpiła przed 1 wrzeœnia 1980 roku, obowišzki naprawcze – rekultywacyjne – sš na tyle ograniczone, iż nie można uznać ich za stanowišce potencjalne ryzyko dla nowego nabywcy nieruchomoœci. [b]Proszę o przykład z życia, w jakie pułapki wpadli inwestorzy, którzy kupili ziemię nie sprawdziwszy dobrze jej wczeœniejszego użytkowania?[/b] [b]Agnieszka Skorupińska:[/b] Wcišż aktualnym przykładem problemów, jakie mogš wyniknšć z niedostatecznego sprawdzenia gruntu przed zakupem, jest nieruchomoœć stanowišca niegdyœ siedzibę Zakładów Wytwórczych Lamp Elektrycznych i Rtęciowych im. Róży Luksemburg w Warszawie. W 1993 roku budynki upadajšcego zakładu zostały sprzedane polskiej firmie. W grudniu 1994 r. budynek i teren zostały nabyte przez inwestora i po poczštkowej modernizacji, w celu przekształcenia na obiekt bankowo-usługowy, wszelkie prace zostały przerwane. Wykryto tam bowiem zbyt duże stężenie rtęci, która przez lata była używana do produkcji jarzeniówek. Eksperci stwierdzili, że przebywanie w budynkach jest niebezpieczne dla zdrowia, grozi m.in. uszkodzeniem nerek. Ten przykład jest dowodem na to, że niedostateczne sprawdzenie nieruchomoœci pod kštem zgodnoœci panujšcych na niej warunków z prawem ochrony œrodowiska, może definitywnie uniemożliwić jakškolwiek inwestycję na danym terenie. [ramka][srodtytul]Gdy szkody wyjdš po transakcji[/srodtytul] >> Kupujšcy nieruchomoœć może zabezpieczyć się w akcie notarialnym przed pułapkami zwišzanymi z zastanym zanieczyszczeniem gruntu na kilka sposobów. >> Jednš z możliwoœci jest umieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którš za ewentualne szkody wykryte po kupnie danej działki, a powstałe przed jej nabyciem, będzie materialnie odpowiadał sprzedajšcy. >> W miarę precyzyjnie należy ustalić, jakie koszty pokryje sprzedajšcy w takim przypadku. Można również próbować z góry okreœlić wysokoœć odszkodowania za szkody wykryte po zrealizowaniu transakcji.[/ramka] [ramka][srodtytul]Kiedy płaci ten, kto zanieczyœcił działkę[/srodtytul] Kto ponosi odpowiedzialnoœć: kupujšcy czy sprzedajšcy, gdy wyjdzie na jaw, że np. teren jest skażony odpadami chemicznymi? Kto rekultywuje grunt? [b]Radzi Ewa Rutkowska-Subocz:[/b] >> Wskazanie podmiotu ponoszšcego odpowiedzialnoœć za wykrytš szkodę w œrodowisku oraz okreœlenie zasad tej odpowiedzialnoœci jest zależne od momentu, w którym szkoda powstała. >> Jeżeli do zanieczyszczenia doszło przed 30 kwietnia 2007 roku lub wynikało z działalnoœci, która została zakończona przed tš datš, wówczas zgodnie z przepisami ustawy – Prawo ochrony œrodowiska za usunięcie skutków zanieczyszczenia gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie ukształtowania terenu odpowiedzialny byłby podmiot władajšcy powierzchniš ziemi. Może to być właœciciel gruntu, ale również np. jego wieczysty użytkownik. Oznacza to, że obowišzkiem rekultywacji gruntu, na którym po zakupie ujawniš się zanieczyszczenia „starsze”, będzie obcišżony jego właœciciel. Jednak w pewnych przypadkach może on obcišżyć starostę. >> W stosunku do szkód wyrzšdzonych po 30 kwietnia 2007 roku i póŸniej lub wynikajšcych z działalnoœci, która nie została zakończona przed wspomnianš datš, co do zasady, obowišzuje nowy reżim prawny okreœlony w tzw. ustawie o szkodach. >> Nowe przepisy majš zapewnić realizację zasady „zanieczyszczajšcy płaci”, która oznacza, że zanieczyszczajšcy œrodowisko powinien być pocišgnięty za to do odpowiedzialnoœci. Może to być zarówno osoba prawna, jak i – pod pewnymi warunkami – osoba fizyczna. >> Jeżeli jednak zidentyfikowanie tego, kto zanieczyœcił teren, nie będzie możliwe, lub nie będzie można oczekiwać od niego przeprowadzenia rekultywacji gruntu, wówczas zgodnie z ustawš o szkodach działania naprawcze podejmie organ ochrony œrodowiska. W takim przypadku nowy właœciciel będzie zobowišzany umożliwić przeprowadzenie rekultywacji. >> Nie jest tak, że możliwe jest umieszczenie w umowie klauzuli, zgodnie z którš wykrycie ukrytych szkód będzie stanowiło warunek rozwišzujšcy umowę i że w takim przypadku, w razie wyjœcia na jaw na przykład skażenia gruntu, kupujšcy miałby możliwoœć rozwišzania umowy. Można natomiast uzgodnić ze sprzedajšcym, że w przypadku ewentualnego wykrycia na przykład skażenia gruntu za działania naprawcze zapłaci właœnie sprzedajšcy. [/ramka]
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL