Nieruchomości

Nierówna walka z deweloperami

Fotorzepa, dp Dominik Pisarek
Wspólnocie mieszkaniowej trudno wygrać w sądzie, chociaż blok, którym zarządza, ma usterki.
Przeciekające garaże i tarasy często goszczą na wokandach. Batalia z niesolidnym deweloperem przypomina nierzadko walkę z wiatrakami. Ciągnie się latami, bo obowiązujące przepisy nie sprzyjają wspólnotom w dochodzeniu roszczeń. Ostatnia uchwała Sądu Najwyższego w takiej sprawie (sygn. akt III CZP 84/13) nie rozwiązuje podstawowych problemów.

Trudne ?cesje przez terminy

O odpowiedzialności z rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Może z niej skorzystać właściciel lokalu i zażądać usunięcia usterek, odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny. Gdy wady są w częściach wspólnych budynku, na ogół nikt nie chce sam walczyć z deweloperem. Lepiej przenieść swoje prawa na wspólnotę. Sądy jednak często kwestionują skuteczność takich cesji i wtedy sprawa jest przegrana.
– Umowy źle określają np. rodzaj czy zakres uprawnienia z rękojmi, który jest cedowany. Czasem okazuje się również, że osoba przekazująca uprawnienia z rękojmi wcale ich nie posiada, np. nabywca lokalu na rynku wtórnym – mówi Grzegorz Abramek, zarządca nieruchomości. Kolejny problem to termin. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy nieruchomość została kupującemu wydana (art. 568 k.c.). W praktyce trudno ustalić, kiedy zaczyna biec ten termin: czy od daty, kiedy deweloper sprzedał pierwsze czy ostatnie mieszkanie w budynku. Zdarza się, że między jedną a drugą datą mija więcej niż trzy lata. Co wtedy? – Decydujące znaczenie ma data sprzedaży pierwszego lokalu. Przecież ten, kto go kupił, korzysta z klatki schodowej, windy, budynek zaczyna się zatem powoli zużywać – uważa Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Innego zdania jest adwokat Rafał Dębowski. – Dla każdego kupującego termin ten biegnie osobno. Skoro w ramach rękojmi można żądać obniżenia ceny sprzedaży, to nabywca ostatniego lokalu w budynku powinien mieć prawo stawiania takich żądań – tłumaczy.

Jednorazowa spółka

Bywa, że nie ma od kogo żądać usunięcia usterek. – Do budowy każdego osiedla deweloperzy powołują spółki celowe. Gdy zakończy się inwestycja, szukaj wiatru w polu – tłumaczy Grzegorz Abramek. W spółkach celowych nic złego nie widzi Konrad Płochocki. – Tak się buduje na całym świecie, ich powoływanie wymuszają ponadto banki kredytujące budowę – twierdzi. Jego zdaniem nie jest tak, że gdy spółka celowa przestaje istnieć, to nie ma komu przejąć jej zobowiązań z rękojmi. Przecież jest spółka matka, i to do niej wspólnota może kierować roszczenia. Ściganie spółki matki nie jest proste. – Każda osoba prawna co do zasady odpowiada za własne zobowiązania – tłumaczy Rafał Dębowski. – Wspólnik spółki kapitałowej, a w tej formie zazwyczaj działają deweloperzy, nie odpowiada za zobowiązania innych osób prawnych, nawet gdy jest ich właścicielem. A powoływanie spółek celowych ma na celu ograniczenie odpowiedzialności. O trudnej walce przekonali się mieszkańcy osiedla Arkadia w Piasecznie. Przecieka im m.in., dach i garaż podziemny. – Sprawa w sądzie o usunięcie usterek trwa od 2008 r. – mówi Katarzyna Wypych, członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej na tym osiedlu. Na razie sąd okręgowy powołuje kolejnych biegłych ustalających wartość roszczeń. Wspólnota wyceniła je na 1,2 mln zł. A ostatni biegły, wyznaczony przez sąd, na 3,6 mln zł. Czas mija, a budynek niszczeje. – Naprawiliśmy tylko garaż, nie stać nas na poniesienie kosztów wszystkich napraw – wyjaśnia Katarzyna Wypych. Jest szansa, że część problemów rozwiążą zmiany w przepisach o rękojmi. W tym tygodniu w Sejmie odbędzie pierwsze czytanie projektu ustawy o prawach konsumentów, który nowelizuje też kodeks cywilny. Wydłuża on m.in. z trzech do pięciu lat termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi. TRZY LATA NA UJAWNIENIE WADY

Spór o pieniądze za cieknący dach

Odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego z tytułu wad lokalu wynika z art. 556–576 kodeksu cywilnego. Trwa przez trzy lata od wydania lokalu. Termin, w jakim należy zgłosić wadę sprzedającemu, to miesiąc od jej ujawnienia (można to zrobić ?np. listem poleconym). Jeśli sprzedawca odmawia usunięcia wady czy obniżenia ceny, można wytoczyć mu powództwo. W pozwie trzeba wykazać istnienie roszczenia, jego wysokość i załączyć odpowiednie dokumenty. Ich katalog jest otwarty. Zawsze będą to: umowa z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek ?w terminie, korespondencja między stronami. Dodatkowo warto dodać zdjęcia czy opinię specjalisty od spraw budownictwa dotyczącą wad. Ale uwaga! Sprzedawca jest zwolniony ?od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział ?o wadzie w chwili zawierania umowy.
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL