Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Nierówna walka z deweloperami

Fotorzepa, dp Dominik Pisarek
Wspólnocie mieszkaniowej trudno wygrać w sšdzie, chociaż blok, którym zarzšdza, ma usterki.
Przeciekajšce garaże i tarasy często goszczš na wokandach. Batalia z niesolidnym deweloperem przypomina nierzadko walkę z wiatrakami. Cišgnie się latami, bo obowišzujšce przepisy nie sprzyjajš wspólnotom w dochodzeniu roszczeń. Ostatnia uchwała Sšdu Najwyższego w takiej sprawie (sygn. akt III CZP 84/13) nie rozwišzuje podstawowych problemów.

Trudne ?cesje przez terminy

O odpowiedzialnoœci z rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Może z niej skorzystać właœciciel lokalu i zażšdać usunięcia usterek, odstšpić od umowy lub żšdać obniżenia ceny. Gdy wady sš w częœciach wspólnych budynku, na ogół nikt nie chce sam walczyć z deweloperem. Lepiej przenieœć swoje prawa na wspólnotę. Sšdy jednak często kwestionujš skutecznoœć takich cesji i wtedy sprawa jest przegrana.
– Umowy Ÿle okreœlajš np. rodzaj czy zakres uprawnienia z rękojmi, który jest cedowany. Czasem okazuje się również, że osoba przekazujšca uprawnienia z rękojmi wcale ich nie posiada, np. nabywca lokalu na rynku wtórnym – mówi Grzegorz Abramek, zarzšdca nieruchomoœci. Kolejny problem to termin. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasajš po upływie trzech lat, liczšc od dnia, kiedy nieruchomoœć została kupujšcemu wydana (art. 568 k.c.). W praktyce trudno ustalić, kiedy zaczyna biec ten termin: czy od daty, kiedy deweloper sprzedał pierwsze czy ostatnie mieszkanie w budynku. Zdarza się, że między jednš a drugš datš mija więcej niż trzy lata. Co wtedy? – Decydujšce znaczenie ma data sprzedaży pierwszego lokalu. Przecież ten, kto go kupił, korzysta z klatki schodowej, windy, budynek zaczyna się zatem powoli zużywać – uważa Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich. Innego zdania jest adwokat Rafał Dębowski. – Dla każdego kupujšcego termin ten biegnie osobno. Skoro w ramach rękojmi można żšdać obniżenia ceny sprzedaży, to nabywca ostatniego lokalu w budynku powinien mieć prawo stawiania takich żšdań – tłumaczy.

Jednorazowa spółka

Bywa, że nie ma od kogo żšdać usunięcia usterek. – Do budowy każdego osiedla deweloperzy powołujš spółki celowe. Gdy zakończy się inwestycja, szukaj wiatru w polu – tłumaczy Grzegorz Abramek. W spółkach celowych nic złego nie widzi Konrad Płochocki. – Tak się buduje na całym œwiecie, ich powoływanie wymuszajš ponadto banki kredytujšce budowę – twierdzi. Jego zdaniem nie jest tak, że gdy spółka celowa przestaje istnieć, to nie ma komu przejšć jej zobowišzań z rękojmi. Przecież jest spółka matka, i to do niej wspólnota może kierować roszczenia. Œciganie spółki matki nie jest proste. – Każda osoba prawna co do zasady odpowiada za własne zobowišzania – tłumaczy Rafał Dębowski. – Wspólnik spółki kapitałowej, a w tej formie zazwyczaj działajš deweloperzy, nie odpowiada za zobowišzania innych osób prawnych, nawet gdy jest ich właœcicielem. A powoływanie spółek celowych ma na celu ograniczenie odpowiedzialnoœci. O trudnej walce przekonali się mieszkańcy osiedla Arkadia w Piasecznie. Przecieka im m.in., dach i garaż podziemny. – Sprawa w sšdzie o usunięcie usterek trwa od 2008 r. – mówi Katarzyna Wypych, członek zarzšdu wspólnoty mieszkaniowej na tym osiedlu. Na razie sšd okręgowy powołuje kolejnych biegłych ustalajšcych wartoœć roszczeń. Wspólnota wyceniła je na 1,2 mln zł. A ostatni biegły, wyznaczony przez sšd, na 3,6 mln zł. Czas mija, a budynek niszczeje. – Naprawiliœmy tylko garaż, nie stać nas na poniesienie kosztów wszystkich napraw – wyjaœnia Katarzyna Wypych. Jest szansa, że częœć problemów rozwišżš zmiany w przepisach o rękojmi. W tym tygodniu w Sejmie odbędzie pierwsze czytanie projektu ustawy o prawach konsumentów, który nowelizuje też kodeks cywilny. Wydłuża on m.in. z trzech do pięciu lat termin dochodzenia praw z tytułu rękojmi. TRZY LATA NA UJAWNIENIE WADY

Spór o pienišdze za cieknšcy dach

Odpowiedzialnoœć sprzedawcy względem kupujšcego z tytułu wad lokalu wynika z art. 556–576 kodeksu cywilnego. Trwa przez trzy lata od wydania lokalu. Termin, w jakim należy zgłosić wadę sprzedajšcemu, to miesišc od jej ujawnienia (można to zrobić ?np. listem poleconym). Jeœli sprzedawca odmawia usunięcia wady czy obniżenia ceny, można wytoczyć mu powództwo. W pozwie trzeba wykazać istnienie roszczenia, jego wysokoœć i załšczyć odpowiednie dokumenty. Ich katalog jest otwarty. Zawsze będš to: umowa z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek ?w terminie, korespondencja między stronami. Dodatkowo warto dodać zdjęcia czy opinię specjalisty od spraw budownictwa dotyczšcš wad. Ale uwaga! Sprzedawca jest zwolniony ?od odpowiedzialnoœci z tytułu rękojmi, jeżeli kupujšcy wiedział ?o wadzie w chwili zawierania umowy.
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL