Zadania

Zmiany w ustanawianiu odrębnej własności

123RF
Wszystko podlega interpretacji, czyli o zmianach w ustanawianiu odrębnej własności lokali.

W „Rzeczpospolitej" z 10 października 2017 r. w artykułe „Zmiany w ustanawianiu odrębnej własności" HelenaCiepła i Mirosława Pytlewskaj-Smółka analizują nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekt jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) (dalej u.w.l.), która weszła w życie 11 września 2017 r. wraz z ustawą z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (DzU z 2017 r., poz. 1529). Nowelizacja u.w.l. polegała na dodaniu kilku przepisów, w tym ust. 1a w art. 2 o treści: „Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne".

Obowiązki stare i nowe

Nie zgadzam się z tezą autorek, że po wejściu w życie art. 2 ust. 1a u.w.l. nie zmieniły się obowiązki starosty związane z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, które jest niezbędne do wydzielenia odrębnej własności lokalu. Uzasadnieniem tej tezy ma być – jak się wydaje – pozostawienie bez zmian art. 2 ust. 3 u.w.l., który określa przesłanki wydania zaświadczenia oraz literalne brzmienie nowego ust. 1a powołanego przepisu.

Po pierwsze, trudno było uznać za prawidłowe, również w stanie prawnym obowiązującym do 10 września 2017 r., stanowisko, że starosta nie miał obowiązku badania innych poza wskazanymi w art. 2 ust. 3 u.w.l. przesłanek pozwalających na wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego. Czyli ustalenia np., czy budynek, w którym znajduje się lokal, został oddany do użytkowania, w szczególności gdy obowiązek ten wynikał z decyzji o pozwoleniu na budowę. Taki pogląd potwierdzały w szczególności wyroki NSA z 19 strycznia 2010 r. sygn. akt I OSK 1196/09 oraz z 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 908/13, a także wyrok WSA w Warszawie z 13. stycznia 2010 r., sygn. akt. VII SA/WA 1991/09.

Po drugie, skoro zgodnie z nowym ust. 1a art. 2 u.w.l. ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego następuje po spełnieniu jednego z powołanych w tym przepisie kryteriów zgodności z ustaleniami planu miejscowego, decyzją o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowania, obowiązek sprawdzenia tej zgodności spoczywa na staroście, bo to on powinien stwierdzić, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem. Jak wynika z art. 217 § 1 i 2 k.p.a. zaświadczenie stanowi urzędowe potwierdzenie określonych faktów oraz stanu prawnego przez właściwy organ administracji – w tym przypadku starostę – na żądanie określonej osoby.

Żmudny proces wykładni

Po trzecie, ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, o którym mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l. następuje po wydzieleniu lokalu z nieruchomości głównej, a odrębny lokal w sensie prawnym powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Gdyby więc chcieć literalnie wykładać przepis art. 2 ust. 1a u.w.l. – do czego namawiają autorki publikacji – to adresatem normy zawartej w tym przepisie byłby wyłącznie sąd wieczystoksięgowy, ponieważ dopiero decyzja sądu (wpis do księgi wieczystej) powoduje powstanie odrębnej własności lokalu. Skutku takiego nie wywołuje podpisanie aktu notarialnego zawierającego umowę stron lub oświadczenie woli właściciela nieruchomości. Taka wykładnia językowa powołanego przepisu nie może się jednak utrzymać.

Po czwarte, w procesie wykładni przepisu art. 2 ust.1a u.w.l. w myśl koncepcji derywacyjnej należy odróżnić przepis i normę prawną, którą dopiero się rekonstruuje poprzez zastosowanie reguł wykładni (zob. M. Zieliński, Wykładnia prawa. Zasady, reguły, wskazówki, Warszawa 2006). Należy zatem rozpocząć proces wykładni od wykładni językowej, a osiągnięte w ten sposób rezultaty poddać jeszcze rozważeniu w myśl reguł systematycznych i funkcjonalnych przez organ stosujący prawo (zob. Z. Radwański, Uwagi o wykładni prawa cywilnego RPEiS, z. 1/2009, s. 9). Koncepcja ta znajduje również oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. np. uchw. SN (7) z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03, OSNC 2004 r. nr 5, poz. 69; post. SN z 19 grudnia 2003 r., III CZP 94/03, OSNC 2005 r. nr 2, poz. 32; post. SN z 22 lipca 2005 r., III CZP 49/05, OSNC 2005, Legalis; uchw. SN z 30 marca 2006 r., III CZP 16/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 20.).

Zastosowana metoda wykładni przepisu art. 2 ust. 1a u.w.l. prowadzić musi do wniosku, że to starosta jako organ do tego powołany przed wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego bada, czy występują wszystkie kryteria konieczne do jego wydania. Zatem nie tylko te, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., ale również te dodane w nowym ust. 1a powołanego przepisu. Kryteria opisane w art. 2 ust. 2 u.w.l. nie są dziś bowiem jedynymi, które podlegają ustaleniu przez starostę w procesie ustalania samodzielności lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego.

Autor jest doktorem nauk prawnych, adiunktem w Zakładzie Prawa Gospodarczego i Handlowego na WPAiE Uniwersytetu Wrocławskiego, notariuszem we Wrocławiu.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL