Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Zadania

Zmiany w ustanawianiu odrębnej własności

123RF
Wszystko podlega interpretacji, czyli o zmianach w ustanawianiu odrębnej własnoœci lokali.

W „Rzeczpospolitej" z 10 paŸdziernika 2017 r. w artykułe „Zmiany w ustanawianiu odrębnej własnoœci" HelenaCiepła i Mirosława Pytlewskaj-Smółka analizujš nowelizację ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własnoœci lokali (tekt jedn. DzU z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) (dalej u.w.l.), która weszła w życie 11 wrzeœnia 2017 r. wraz z ustawš z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomoœci (DzU z 2017 r., poz. 1529). Nowelizacja u.w.l. polegała na dodaniu kilku przepisów, w tym ust. 1a w art. 2 o treœci: „Ustanowienie odrębnej własnoœci samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treœciš decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębnš nieruchomoœć w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogš stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne".

Obowišzki stare i nowe

Nie zgadzam się z tezš autorek, że po wejœciu w życie art. 2 ust. 1a u.w.l. nie zmieniły się obowišzki starosty zwišzane z wydaniem zaœwiadczenia o samodzielnoœci lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, które jest niezbędne do wydzielenia odrębnej własnoœci lokalu. Uzasadnieniem tej tezy ma być – jak się wydaje – pozostawienie bez zmian art. 2 ust. 3 u.w.l., który okreœla przesłanki wydania zaœwiadczenia oraz literalne brzmienie nowego ust. 1a powołanego przepisu.

Po pierwsze, trudno było uznać za prawidłowe, również w stanie prawnym obowišzujšcym do 10 wrzeœnia 2017 r., stanowisko, że starosta nie miał obowišzku badania innych poza wskazanymi w art. 2 ust. 3 u.w.l. przesłanek pozwalajšcych na wydanie zaœwiadczenia o samodzielnoœci lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego. Czyli ustalenia np., czy budynek, w którym znajduje się lokal, został oddany do użytkowania, w szczególnoœci gdy obowišzek ten wynikał z decyzji o pozwoleniu na budowę. Taki poglšd potwierdzały w szczególnoœci wyroki NSA z 19 strycznia 2010 r. sygn. akt I OSK 1196/09 oraz z 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 908/13, a także wyrok WSA w Warszawie z 13. stycznia 2010 r., sygn. akt. VII SA/WA 1991/09.

Po drugie, skoro zgodnie z nowym ust. 1a art. 2 u.w.l. ustanowienie odrębnej własnoœci lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego następuje po spełnieniu jednego z powołanych w tym przepisie kryteriów zgodnoœci z ustaleniami planu miejscowego, decyzjš o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowania, obowišzek sprawdzenia tej zgodnoœci spoczywa na staroœcie, bo to on powinien stwierdzić, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem. Jak wynika z art. 217 § 1 i 2 k.p.a. zaœwiadczenie stanowi urzędowe potwierdzenie okreœlonych faktów oraz stanu prawnego przez właœciwy organ administracji – w tym przypadku starostę – na żšdanie okreœlonej osoby.

Żmudny proces wykładni

Po trzecie, ustanowienie prawa odrębnej własnoœci lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego, o którym mowa w art. 2 ust. 1a u.w.l. następuje po wydzieleniu lokalu z nieruchomoœci głównej, a odrębny lokal w sensie prawnym powstaje dopiero z chwilš wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Gdyby więc chcieć literalnie wykładać przepis art. 2 ust. 1a u.w.l. – do czego namawiajš autorki publikacji – to adresatem normy zawartej w tym przepisie byłby wyłšcznie sšd wieczystoksięgowy, ponieważ dopiero decyzja sšdu (wpis do księgi wieczystej) powoduje powstanie odrębnej własnoœci lokalu. Skutku takiego nie wywołuje podpisanie aktu notarialnego zawierajšcego umowę stron lub oœwiadczenie woli właœciciela nieruchomoœci. Taka wykładnia językowa powołanego przepisu nie może się jednak utrzymać.

Po czwarte, w procesie wykładni przepisu art. 2 ust.1a u.w.l. w myœl koncepcji derywacyjnej należy odróżnić przepis i normę prawnš, którš dopiero się rekonstruuje poprzez zastosowanie reguł wykładni (zob. M. Zieliński, Wykładnia prawa. Zasady, reguły, wskazówki, Warszawa 2006). Należy zatem rozpoczšć proces wykładni od wykładni językowej, a osišgnięte w ten sposób rezultaty poddać jeszcze rozważeniu w myœl reguł systematycznych i funkcjonalnych przez organ stosujšcy prawo (zob. Z. Radwański, Uwagi o wykładni prawa cywilnego RPEiS, z. 1/2009, s. 9). Koncepcja ta znajduje również oparcie w orzecznictwie Sšdu Najwyższego (zob. np. uchw. SN (7) z 6 listopada 2003 r., III CZP 61/03, OSNC 2004 r. nr 5, poz. 69; post. SN z 19 grudnia 2003 r., III CZP 94/03, OSNC 2005 r. nr 2, poz. 32; post. SN z 22 lipca 2005 r., III CZP 49/05, OSNC 2005, Legalis; uchw. SN z 30 marca 2006 r., III CZP 16/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 20.).

Zastosowana metoda wykładni przepisu art. 2 ust. 1a u.w.l. prowadzić musi do wniosku, że to starosta jako organ do tego powołany przed wydaniem zaœwiadczenia o samodzielnoœci lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego bada, czy występujš wszystkie kryteria konieczne do jego wydania. Zatem nie tylko te, o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., ale również te dodane w nowym ust. 1a powołanego przepisu. Kryteria opisane w art. 2 ust. 2 u.w.l. nie sš dziœ bowiem jedynymi, które podlegajš ustaleniu przez starostę w procesie ustalania samodzielnoœci lokalu mieszkalnego lub niemieszkalnego.

Autor jest doktorem nauk prawnych, adiunktem w Zakładzie Prawa Gospodarczego i Handlowego na WPAiE Uniwersytetu Wrocławskiego, notariuszem we Wrocławiu.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL