Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Kiedy można zmienić pozwolenie na budowę

Gdy trakcie procesu budowlanego niezbędne okaże się zmniejszenie liczby kondygnacji budynku, inwestor musi dopełnić procedur budowlanych
123RF
Gdy proces budowlany został formalnie zakończony, niedopuszczalna jest zmiana pozwolenia na budowę. Ewentualne korekty w wybudowanym obiekcie sš wówczas możliwe po uzyskaniu nowego pozwolenia.

Nie tylko giganci – deweloperzy, ale także właœciciele pojedynczych nieruchomoœci stajš często przed dylematem: co zrobić, gdy po zatwierdzeniu projektu budowlanego zajdzie potrzeba zmiany pierwotnej koncepcji architektonicznej. Zdarza się bowiem, że w toku procesu budowlanego niezbędne jest zmniejszenie liczby kondygnacji, zmiana geometrii dachu, albo po zakończeniu budowy okazuje się, że trzeba zmodyfikować zatwierdzony projekt budowlany.

Zgoda projektanta

Aby dostosować zatwierdzony projekt budowlany do bieżšcych potrzeb inwestora, a jednoczeœnie zmniejszyć ryzyko powstania przeszkód na drodze do realizacji tego celu, inwestor powinien opracować dokładny harmonogram działań prawnych. Niezależnie od œcieżki administracyjnej nie może zapomnieć również o uregulowaniu w umowie z projektantem kwestii zwišzanych z wprowadzaniem zmian do projektu budowlanego.

Ważne

Co do zasady nabycie od twórcy egzemplarza projektu budowlanego obejmuje prawo do zastosowania go do jednej budowy (art. 61 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych). Zmiany w projekcie, czyli utworze podlegajšcym ochronie prawnej, wymagajš uzyskania zgody jego autora, nawet jeœli projekt został skutecznie nabyty przez inwestora.

Podczas opracowywania scenariusza działań na drodze administracyjnej należy zadbać przede wszystkim o zsynchronizowanie planowanych czynnoœci z etapem procesu budowlanego, na jakim znajduje się inwestycja, oraz z charakterem zamierzonych zmian.

Należy mieć na uwadze, iż zakończenie procesu budowlanego czyni bezprzedmiotowym prowadzenie postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę, a ewentualna zmiana wybudowanego obiektu może nastšpić po uzyskaniu nowego pozwolenia na budowę (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Opolu z 14 stycznia 2014 roku, sygn. akt: II SA/Op 475/13).

To samo dotyczy sytuacji, gdy w toku postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę okaże się, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła na skutek nierozpoczęcia budowy przed upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna lub gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata (art. 37 ust. 1 prawa budowlanego). Z kolei w przypadku gdy proces budowlany jest w toku, perspektywa wprowadzenia korekt do zatwierdzonego projektu budowlanego poprzez zmianę pozwolenia na budowę lub bez takiej zmiany pozostaje dla inwestora otwarta.

Dopuszczalna korekta

Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę może nastšpić wyłšcznie na podstawie art. 36a Prawa budowlanego (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 17 wrzeœnia 2009 roku, sygn. akt: II OSK 1407/08). Zmiana decyzji w tym trybie powoduje, że przestaje obowišzywać (chociaż formalnie nie zostaje uchylona) decyzja o pozwoleniu na budowę (pierwotna), a w jej miejsce zaczyna obowišzywać nowa decyzja (zmieniajšca), która w zależnoœci od wnioskowanych przez inwestora zmian, konsumuje (wchłania) postanowienia decyzji pierwotnej bšdŸ też całkowicie lub częœciowo je zmienia (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 14 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: II OSK 674/09).

Pamiętać należy, iż omawiana zmiana pozwolenia na budowę nie może jednak służyć inwestorowi do:

- eliminacji wad prawnych zwišzanych z postępowaniem administracyjnym lub samš decyzjš, zamiennie z jednym z trybów nadzwyczajnych służšcych wzruszeniu decyzji administracyjnych (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 31 lipca 2002 roku, sygn. akt: II SA/Gd 441/00);

- modyfikacji pozwolenia na budowę, gdy istnieje podstawa do wydania decyzji nakazujšcej rozbiórkę obiektu (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 14 lipca 2004 roku, sygn. akt: OSK 594/04);

- zmiany istotnych elementów decyzji przenoszšcej na inny podmiot wydane na rzecz wnioskodawcy pozwolenie na budowę (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie z 2 lipca 2014 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 677/14).

Przed zainicjowaniem postępowania o zmianę pozwolenia na budowę należy przede wszystkim ustalić, czy zamierzone przez inwestora odstšpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy do rozpoczęcia budowy okreœlonej inwestycji wystarczajšce było zgłoszenie zamiaru jej wykonania, a inwestor uzyskał decyzję o pozwoleniu na budowę, co do zasady nie można wymagać od niego, aby zamiast dokonania zgłoszenia, wystšpił o zmianę tego pozwolenia.

Przykład

Maria B. uzyskała pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego wraz z koniecznš infrastrukturš w zakresie sposobu odprowadzania œcieków (zbiornik bezodpływowy). Zastanawia się, czy zmiana rodzaju urzšdzenia służšcego do odprowadzenia œcieków (tj. budowa przydomowej oczyszczalni œcieków zamiast zbiornika bezodpływowego) będzie wišzała się z obowišzkiem zmiany pozwolenia na budowę.

Budowa indywidualnych przydomowych oczyszczalni œcieków o wydajnoœci do 7,50 m3 na dobę wymaga jedynie zgłoszenia właœciwemu organowi administracji techniczno- -budowlanej. Nie jest więc wymagana w tym przypadku zmiana pozwolenia na budowę (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 24 marca 2011 roku, sygn. akt: II SA/Go 72/11).

Wyjštki od zasady

Pewien wyłom od wyżej wskazanej zasady wprowadzono w art. 36a ust. 1a Prawa budowlanego na podstawie ustawy nowelizujšcej, która weszła w życie 28 czerwca 2015 roku. Nowa regulacja umożliwia wprowadzenie istotnych odstępstw od zatwierdzonych projektów budowlanych dotyczšcych œciœle okreœlonych inwestycji, zwolnionych na jej mocy od obowišzku uzyskania pozwolenia na budowę (a objętych jedynie obowišzkiem zgłoszenia właœciwym organom budowlanym), dopiero po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Co istotne, okreœlono również, iż zakres tych decyzji ma rozcišgać się na całoœć realizowanych inwestycji (tj. zarówno na pierwotne, jak i zmieniane ich elementy). Wœród nich znajdujš się:

- wolno stojšce budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieœci się w całoœci na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

- wolno stojšce parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2;

- sieci: elektroenergetyczne obejmujšce napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodocišgowe, kanalizacyjne, cieplne i telekomunikacyjne.

Przejœcie w odniesieniu do tych inwestycji na tzw. tryb ogólny (obowišzek uzyskania pozwoleń na budowę) będzie wišzało się z koniecznoœciš poddania ocenie w ramach postępowań administracyjnych zarówno tych ich częœci, które inwestorzy zamierzajš zmienić, jak również tych, które zamierzajš pozostawić w stanie niezmienionym. W ten sposób częœci inwestycji niepodlegajšce zmianom zostanš poddane ponownej ocenie w ramach postępowań administracyjnych, które będš miały jednak inny przedmiot i charakter od uproszczonych procedur zgłoszenia, w ramach których zostały uprzednio ocenione przez organy administracyjne.

Wyjštkowoœć tej nowej regulacji w Prawie budowlanym wyraża się również w „odstępstwie" od zasady, zgodnie z którš prowadzšc postępowanie w sprawie zmiany pozwolenia na budowę, organ nie powinien ponownie oceniać całego zamierzenia inwestycyjnego. Jest on bowiem zwišzany ostatecznš decyzjš o pozwoleniu na budowę, a nowe postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu zamiennego powinno ograniczać się jednie do wprowadzonych do niego zmian (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 19 lipca 2012 roku, sygn. akt: II OSK 669/11).

Analizujšc to „odstępstwo", należy mieć na uwadze fakt, iż w postępowaniu administracyjnym zainicjowanym zgłoszeniem, organ wydaje decyzję administracyjnš jedynie wówczas, gdy wnosi sprzeciw bšdŸ nakłada na inwestora obowišzek uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie art. 30 ust. 7 Prawa budowlanego. W sytuacji gdy organ akceptuje zgłoszenie, przepisy Prawa budowlanego nie przewidujš wydania decyzji. Stšd też można stwierdzić, że nowa regulacja jest rozwišzaniem szczególnym w ramach całego postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę.

Tylko istotne odstępstwo

O zmianę pozwolenia na budowę na podstawie art. 36a Prawa budowlanego powinno się wnioskować jedynie w razie istotnego odstšpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Próbę wykazania okolicznoœci, w których dane odstšpienie zostanie uznane za istotne, podjęto w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego poprzez wskazanie, iż nieistotne odstšpienia w omawianym zakresie nie wymagajš uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i sš dopuszczalne, o ile nie dotyczš:

- zakresu objętej projektem zagospodarowania działki lub terenu,

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokoœci, długoœci, szerokoœci i liczby kondygnacji,

- zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego częœci,

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- oraz nie wymagajš uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi.

Mogłoby się wydawać, iż każda z wyżej wymienionych okolicznoœci została sformułowana na tyle jasno i precyzyjnie, że jej zastosowanie nie powinno budzić wštpliwoœci. Niemniej jednak okazuje się, że projektanci, którym ustawodawca oddał w gestię kwalifikację zamierzonych przez inwestorów odstępstw, w wielu przypadkach nie sš w stanie bezbłędnie poradzić sobie z tym zadaniem. Dowodzi tego szereg orzeczeń sšdów administracyjnych przyznajšcych rację organom budowlanym kwestionujšcym charakter odstšpień, objętych zamiennymi projektami budowlanymi. Sšdy administracyjne wyrażajš w tych orzeczeniach przekonanie, iż o tym, czy projektowana modyfikacja będzie miała charakter istotny, winien decydować całokształt okolicznoœci konkretnego przypadku.

Odstšpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego może zatem w poszczególnych sprawach zostać ocenione w odmienny sposób, w zależnoœci m.in. od charakteru obiektu budowlanego i jego rozmiarów (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Gliwicach z 8 maja 2014 roku, sygn. akt: II SA/Gl 1883/13; wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Gdańsku z 2 kwietnia 2014 roku, sygn. akt: II SA/Gd 82/14).

Prowadzi to w rzeczywistoœci do rezultatu, który zdaje się, że nie był zamierzony przez ustawodawcę przy projektowaniu art. 36a ust. 6 ustawy Prawo budowlane (z przepisu tego wynika, iż projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstšpienia). Okazuje się bowiem, że to organ administracyjny rozstrzyga o stopniu odstępstwa od pozwolenia na budowę na zasadzie swobodnego uznania, które oczywiœcie powinno być szczegółowo umotywowane (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie z 12 maja 2011 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 2071/10).

Obowišzkowa kontrola

Niewštpliwie dalsze rozpowszechnianie takiej praktyki nie będzie sprzyjało ukształtowaniu się jednolitej wykładni okolicznoœci, które mogš stanowić istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. Skutki prawne i finansowe tego stanu rzeczy z całš pewnoœciš będš (a w niektórych sytuacjach już sš) najbardziej odczuwalne dla inwestorów.

W ramach obowišzkowej kontroli przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie organ nadzoru budowlanego weryfikuje zrealizowany przez inwestora obiekt w zasadzie pod kštem tych samych elementów, które wymieniono w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego jako przesłanki odstępstwa istotnego. Wykrycie w trakcie tej kontroli odstępstw o charakterze istotnym skutkuje wymierzeniem kary, obliczanej odrębnie za każdš stwierdzonš nieprawidłowoœć.

Stšd też, aby uniknšć dotkliwej finansowo kary, pożšdane jest wyjštkowo staranne działanie projektantów podczas dokonywania kwalifikacji zamierzonych odstępstw przez inwestorów. W razie powstania po ich stronie jakichkolwiek wštpliwoœci w zakresie tej kwalifikacji, celowe wydaje się skierowanie stosownych zapytań do właœciwych organów budowlanych na podstawie art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stosownie do tego przepisu organy administracyjne sš bowiem zobowišzane do należytego i wyczerpujšcego informowania stron, a więc również projektantów działajšcych w imieniu inwestorów (często na podstawie odpowiednich pełnomocnictw), o okolicznoœciach faktycznych i prawnych, które mogš mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowišzków będšcych przedmiotem postępowania.

podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.)

Aneta Walewska-Borsuk, adwokat w Kancelarii Szymańczyk Roman Deresz Karpiński Adwokaci Sp. p.

Krok 1.

Złożenie przez inwestora wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę wraz z wymaganymi dokumentami do organu, który wydał pozwolenie na budowę (co do zasady jest nim starosta). Doœć często wzór takiego wniosku wraz z zestawieniem wymaganych dokumentów można otrzymać osobiœcie w siedzibie starostwa powiatowego lub pobrać w drodze elektronicznej za poœrednictwem elektronicznego biura obsługi interesantów takiego starostwa. Wœród wymaganych dokumentów powinien znajdować się również dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokoœci 47 złotych.

Krok 2.

Rejestracja wniosku o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę (wraz z załšcznikami) przez organ budowlany, do którego został złożony.

Krok 3.

Zawiadomienie przez właœciwy organ budowlany wszystkich stron o wszczęciu postępowania w sprawie zmiany pozwolenia na budowę. Kršg właœcicieli, użytkowników wieczystych lub zarzšdców nieruchomoœci, którzy poza inwestorem będš stronami tego postępowania, powinien być wytyczony na obszarze oddziaływania okreœlonym projektem zamiennym (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie z 21 paŸdziernika 2009 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 1005/09).

Krok 4.

Sprawdzenie zgodnoœci zamiennego projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – w przypadku braku planu miejscowego, a także wymaganiami ochrony œrodowiska – w szczególnoœci okreœlonymi w decyzji o œrodowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Jeœli istotne odstšpienie wskazane we wniosku o zmianę pozwolenia na budowę wykroczy poza ustalenia wynikajšce z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wnioskodawca będzie zobligowany przedłożyć nowš decyzję w tym zakresie (tak: wyrok Naczelnego Sšdu Administracyjnego z 14 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: II OSK 674/09). Nie jest możliwe zwolnienie wnioskodawcy od spełnienia tego obowišzku, nawet w sytuacji, gdy po wydaniu decyzji zmieniajšcej uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie z 2 wrzeœnia 2010 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 456/10).

Krok 5.

Sprawdzenie zgodnoœci zamiennego projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Organ budowlany nie może zaakceptować projektu, który jest wprawdzie zgodny z decyzjš o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale jednoczeœnie sprzeczny z powszechnie obowišzujšcymi przepisami prawa (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Olsztynie z 2 kwietnia 2014 roku, sygn. akt: II SA/Ol 172/14).

Krok 6.

Sprawdzenie kompletnoœci zamiennego projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawozdań oraz informacji dotyczšcych bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Kompletnoœć projektu budowlanego polega nie tylko na tym, że posiada on wszystkie wymagane prawem elementy i załšczniki, lecz także na tym, że z dokumentacji projektowej w sposób jednoznaczny wynika, czy, kiedy i przez kogo były dokonywane modyfikacje projektu (tak: wyrok Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Krakowie z 28 kwietnia 2008 roku, sygn. akt: II SA/Kr 93/08).

Krok 7.

Sprawdzenie wykonania przez projektanta obowišzku sprawdzenia projektu pod względem zgodnoœci z przepisami przez osobę posiadajšcš odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalnoœci, jak również sprawdzenie projektu przez osobę posiadajšcš wymagane uprawnienia budowlane i legitymujšcš się aktualnym na dzień opracowania projektu (lub jego sprawdzenia) zaœwiadczeniem.

Krok 8.

W razie stwierdzenia naruszeń – nałożenie przez organ na inwestora obowišzku usunięcia w wyznaczonym terminie wskazanych nieprawidłowoœci, a po bezskutecznym upływie tego terminu – wydanie decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia o zmianie decyzji i zatwierdzeniu projektu zamiennego. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do właœciwego wojewody za poœrednictwem starosty w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Krok 9.

W przypadku spełnienia wszystkich wymogów – wydanie przez organ decyzji o zmianie decyzji i zatwierdzeniu projektu zamiennego.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL