- Jestem wspólnikiem spółki jawnej, która prowadzi działalność w zakresie wynajmu lokali. Najemcy są obciążani, między innymi, kosztami wywozu śmieci oraz opłatami za użytkowanie wieczyste. Czy spółka może te koszty refakturować na najemców? – pyta czytelnik.
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić czym jest refakturowanie. Otóż jest to – jak się przyjmuje – fakturowanie odsprzedaży usług bez doliczania marży. Do odsprzedaży usług dochodzi natomiast w przypadkach, o których mowa w art. 8 ust. 2a ustawy o VAT. Gdy zatem podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, wtedy przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Nie tylko czynsz
Podstawą opodatkowania VAT jest, co do zasady, wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (zob. art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Jak jednocześnie stanowi art. 29a ust. 6 pkt 2 ustawy o VAT, podstawa opodatkowania obejmuje koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy. Podstawą opodatkowania usług najmu jest zatem nie tylko czynsz najmu, ale również wszelkie inne kwoty, którymi wynajmujący obciąża nabywcę.
Kiedy jest możliwa odrębna sprzedaż
Istnieje jednak możliwość odrębnej odsprzedaży mediów najemcom, a w konsekwencji refakturowania na nich kosztów mediów. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 stwierdził, że „najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny".
W wyroku tym Trybunał zastrzegł jednak, że możliwość traktowania odsprzedaży mediów jako odrębnych świadczeń istnieje, „jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z danych towarów lub usług, świadczenia odnoszące się do tych towarów lub usług".
