Opinie

Czyściciele kamienic a prawa mieszkańców

Problemu „czyścicieli kamienic" nie można przedstawiać jednostronnie – polemizuje Rafał Dębowski, adwokat
Zainspirował mnie artykuł adwokat dr Agnieszki Rybak-Starczak pt. „Czyściciele kamienic a uprawnienia lokatorów" („Rz" z 31.10.2012 r.). Problemu czyścicieli kamienic nie można jednak przedstawiać jednostronnie jako konfliktu biednego rzetelnego lokatora z bogatym złym kamienicznikiem.
Nie ulega wątpliwości, iż u podstaw konfliktu leży spuścizna dawnego systemu. Gospodarka nakazowo-rozdzielcza pozbawiała właścicieli możliwości korzystania z ich prywatnych nieruchomości.

Zmiany ze spuścizną

Przydziały kwaterunkowe lokali obejmowały nawet budynki objęte promesami wyłączenia z kwaterunku w zamian za ich odbudowę ze zniszczeń wojennych. A że wysokość czynszów kwaterunkowych miała charakter symboliczny, państwo zaś nie było troskliwym właścicielem, niedoinwestowane kamienice ulegały degradacji. Zmiany ustrojowe umożliwiły dawnym właścicielom odzyskanie swojej własności. Ale ze spuścizną nierozwiązanego problemu „lokatorów kwaterunkowych".
Aby zrozumieć obie strony, musimy postawić się też w roli właściciela, który po latach starań odzyskał swoją mocno zdewastowaną własność, na dodatek zajętą przez lokatorów. Nieruchomość taka zazwyczaj wymaga natychmiastowego remontu. Zamożny właściciel prace te sfinansuje z własnych środków. Ale większość musi korzystać z kredytu. Jeśli wykaże opłacalność inwestycji. To warunek niemożliwy przy stawkach czynszu w chwili zwrotu kamienicy. Więc koło się zamyka. Zbyt niski czynsz, brak zgody najemcy na dokonanie podwyżki, uciążliwe zasady, a czasem wręcz brak możliwości rozwiązania umowy najmu i konflikt gotowy. Nic więc dziwnego, że postawieni w sytuacji podbramkowej właściciele kamienic, których interesów prawo nie chroni należycie, którzy nie wierzą w skuteczność wieloletnich procesów, uciekają się do działań na granicy prawa lub wręcz pozaprawnych. W tej materii da się jednak zauważyć pewną prawidłowość. Konflikty na linii lokatorzy – właściciele kamienic mają miejsce praktycznie wyłącznie w przypadkach, gdy chodzi o zwrócone kamienice, w których warunki najmu nie przystają do zasad rynkowych. Nie słyszałem o przypadku, aby prywatny właściciel niszczył instalacje lub brudził skrzynki pocztowe, gdy najemcy płacą mu czynsz według stawek rynkowych. No, chyba że standard jest już tak niski, iż zdesperowany właściciel jest zainteresowany jedynie odzyskaniem budynku w celu wykonania remontu, a nawet zmiany funkcji budynku. I tu pojawia się problem. Przepisy ustawy o ochronie lokatorów nie pozwalają na rozwiązanie stosunku najmu bez dostarczenia lokalu zamiennego, gdy cała nieruchomość ma być przedmiotem prac budowlanych, a właściciel nieruchomości po remoncie nadal zamierza ją wynajmować, tyle że innym osobom i na innych warunkach finansowych. W ustawie o ochronie lokatorów jest przepis pozwalający na opróżnienie lokalu, nie dłużej niż na rok, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga. Stosuje się go jednak do konieczności naprawy lokalu, a nie budynku. Nadto w takim przypadku właściciel ma obowiązek zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego, w którym czynsz nie może być wyższy niż dotychczasowy. Jest to warunek niemożliwy do spełnienia, bo kogo, kto musi wykonać kosztowny remont własnego budynku, stać na fundowanie najemcom lokali zamiennych.

Trudne rozstania

Kogo nie stać na dostarczanie najemcy lokalu zamiennego (większości właścicieli), może próbować odzyskiwać lokal z zachowaniem trzyletniego okresu wypowiedzenia. Ale to też nie jest proste. Wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne tylko wtedy, gdy w oświadczeniu o wypowiedzeniu wskaże się właściciela lub osobę bliską, która zamierza w lokalu zamieszkać. Tym zabiegiem wyłączono możliwość rozwiązania umowy najmu bez dostarczenia lokalu zamiennego osobom prawnym. One nie zamieszkują w lokalach mieszkalnych i nie mają osób bliskich, ergo: jeśli chcą odzyskać swoje lokale mieszkalne, powinny dostarczyć najemcom lokale zamienne. Konia z rzędem temu, kto powie, czym jest „dostarczenie lokalu zamiennego". Lokatorskie rozumienie tego pojęcia przejawia się żądaniami darowizny środków finansowych lub innego lokalu. Właściciel lokalu po trzech latach zwłoki i tak nie śpi spokojnie. Aby odzyskać władanie lokalem, musi uzyskać wyrok eksmisyjny. To kolejne kilka lat procesu, w którym lokatorzy dążą do uzyskania prawa do lokalu socjalnego. Zalety są dwie: sąd wstrzymuje wykonanie wyroku eksmisyjnego do czasu zaoferowania lokatorowi lokalu socjalnego, a gdy oferty lokalu socjalnego nie ma, gmina płaci właścicielowi odszkodowanie, stanowiące różnicę między starym czynszem a czynszem rynkowym. Chroniczny brak lokali socjalnych sprawia, iż w praktyce właściciel nie ma szans, by odzyskać prawo korzystania z nieruchomości. Czy więc można się dziwić właścicielowi, że obchodzi lub łamie prawo pozbawiające go własności? Szukając rozwiązania, nie można zwalniać z odpowiedzialności samorządu terytorialnego czy organów państwa. Bo to na nich ciąży obowiązek rozwiązywania problemów społecznych. To do zadań własnych gmin należy zapewnienie potrzeb mieszkaniowych. Zamiast zaostrzania reżimu karnoprawnego lepiej chyba wprowadzić mechanizmy zwiększające pulę tanich mieszkań komunalnych. Byłoby taniej, gdyby gmina sama, hurtowo wynajmowała lokale zamienne. Recepta na pewno jest złożona. Ale trzeba o niej myśleć ze zrozumieniem sytuacji obu stron. ? Autor jest adwokatem specjalizującym się w prawie nieruchomości
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL