Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Opinie

Czyściciele kamienic a prawa mieszkańców

Problemu „czyœcicieli kamienic" nie można przedstawiać jednostronnie – polemizuje Rafał Dębowski, adwokat
Zainspirował mnie artykuł adwokat dr Agnieszki Rybak-Starczak pt. „Czyœciciele kamienic a uprawnienia lokatorów" („Rz" z 31.10.2012 r.). Problemu czyœcicieli kamienic nie można jednak przedstawiać jednostronnie jako konfliktu biednego rzetelnego lokatora z bogatym złym kamienicznikiem. Nie ulega wštpliwoœci, iż u podstaw konfliktu leży spuœcizna dawnego systemu. Gospodarka nakazowo-rozdzielcza pozbawiała właœcicieli możliwoœci korzystania z ich prywatnych nieruchomoœci.

Zmiany ze spuœciznš

Przydziały kwaterunkowe lokali obejmowały nawet budynki objęte promesami wyłšczenia z kwaterunku w zamian za ich odbudowę ze zniszczeń wojennych. A że wysokoœć czynszów kwaterunkowych miała charakter symboliczny, państwo zaœ nie było troskliwym właœcicielem, niedoinwestowane kamienice ulegały degradacji. Zmiany ustrojowe umożliwiły dawnym właœcicielom odzyskanie swojej własnoœci. Ale ze spuœciznš nierozwišzanego problemu „lokatorów kwaterunkowych".
Aby zrozumieć obie strony, musimy postawić się też w roli właœciciela, który po latach starań odzyskał swojš mocno zdewastowanš własnoœć, na dodatek zajętš przez lokatorów. Nieruchomoœć taka zazwyczaj wymaga natychmiastowego remontu. Zamożny właœciciel prace te sfinansuje z własnych œrodków. Ale większoœć musi korzystać z kredytu. Jeœli wykaże opłacalnoœć inwestycji. To warunek niemożliwy przy stawkach czynszu w chwili zwrotu kamienicy. Więc koło się zamyka. Zbyt niski czynsz, brak zgody najemcy na dokonanie podwyżki, ucišżliwe zasady, a czasem wręcz brak możliwoœci rozwišzania umowy najmu i konflikt gotowy. Nic więc dziwnego, że postawieni w sytuacji podbramkowej właœciciele kamienic, których interesów prawo nie chroni należycie, którzy nie wierzš w skutecznoœć wieloletnich procesów, uciekajš się do działań na granicy prawa lub wręcz pozaprawnych. W tej materii da się jednak zauważyć pewnš prawidłowoœć. Konflikty na linii lokatorzy – właœciciele kamienic majš miejsce praktycznie wyłšcznie w przypadkach, gdy chodzi o zwrócone kamienice, w których warunki najmu nie przystajš do zasad rynkowych. Nie słyszałem o przypadku, aby prywatny właœciciel niszczył instalacje lub brudził skrzynki pocztowe, gdy najemcy płacš mu czynsz według stawek rynkowych. No, chyba że standard jest już tak niski, iż zdesperowany właœciciel jest zainteresowany jedynie odzyskaniem budynku w celu wykonania remontu, a nawet zmiany funkcji budynku. I tu pojawia się problem. Przepisy ustawy o ochronie lokatorów nie pozwalajš na rozwišzanie stosunku najmu bez dostarczenia lokalu zamiennego, gdy cała nieruchomoœć ma być przedmiotem prac budowlanych, a właœciciel nieruchomoœci po remoncie nadal zamierza jš wynajmować, tyle że innym osobom i na innych warunkach finansowych. W ustawie o ochronie lokatorów jest przepis pozwalajšcy na opróżnienie lokalu, nie dłużej niż na rok, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga. Stosuje się go jednak do koniecznoœci naprawy lokalu, a nie budynku. Nadto w takim przypadku właœciciel ma obowišzek zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego, w którym czynsz nie może być wyższy niż dotychczasowy. Jest to warunek niemożliwy do spełnienia, bo kogo, kto musi wykonać kosztowny remont własnego budynku, stać na fundowanie najemcom lokali zamiennych.

Trudne rozstania

Kogo nie stać na dostarczanie najemcy lokalu zamiennego (większoœci właœcicieli), może próbować odzyskiwać lokal z zachowaniem trzyletniego okresu wypowiedzenia. Ale to też nie jest proste. Wypowiedzenie umowy najmu jest skuteczne tylko wtedy, gdy w oœwiadczeniu o wypowiedzeniu wskaże się właœciciela lub osobę bliskš, która zamierza w lokalu zamieszkać. Tym zabiegiem wyłšczono możliwoœć rozwišzania umowy najmu bez dostarczenia lokalu zamiennego osobom prawnym. One nie zamieszkujš w lokalach mieszkalnych i nie majš osób bliskich, ergo: jeœli chcš odzyskać swoje lokale mieszkalne, powinny dostarczyć najemcom lokale zamienne. Konia z rzędem temu, kto powie, czym jest „dostarczenie lokalu zamiennego". Lokatorskie rozumienie tego pojęcia przejawia się żšdaniami darowizny œrodków finansowych lub innego lokalu. Właœciciel lokalu po trzech latach zwłoki i tak nie œpi spokojnie. Aby odzyskać władanie lokalem, musi uzyskać wyrok eksmisyjny. To kolejne kilka lat procesu, w którym lokatorzy dšżš do uzyskania prawa do lokalu socjalnego. Zalety sš dwie: sšd wstrzymuje wykonanie wyroku eksmisyjnego do czasu zaoferowania lokatorowi lokalu socjalnego, a gdy oferty lokalu socjalnego nie ma, gmina płaci właœcicielowi odszkodowanie, stanowišce różnicę między starym czynszem a czynszem rynkowym. Chroniczny brak lokali socjalnych sprawia, iż w praktyce właœciciel nie ma szans, by odzyskać prawo korzystania z nieruchomoœci. Czy więc można się dziwić właœcicielowi, że obchodzi lub łamie prawo pozbawiajšce go własnoœci? Szukajšc rozwišzania, nie można zwalniać z odpowiedzialnoœci samorzšdu terytorialnego czy organów państwa. Bo to na nich cišży obowišzek rozwišzywania problemów społecznych. To do zadań własnych gmin należy zapewnienie potrzeb mieszkaniowych. Zamiast zaostrzania reżimu karnoprawnego lepiej chyba wprowadzić mechanizmy zwiększajšce pulę tanich mieszkań komunalnych. Byłoby taniej, gdyby gmina sama, hurtowo wynajmowała lokale zamienne. Recepta na pewno jest złożona. Ale trzeba o niej myœleć ze zrozumieniem sytuacji obu stron. ? Autor jest adwokatem specjalizujšcym się w prawie nieruchomoœci
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL