Podatki

Obrót gruntami: sprzedaż kilku działek z podatkiem jak dla firmy

Fiskus uważa, że sprzedaż nawet kilku działek czyni ?z każdego przedsiębiorcę, i żąda daniny jak od firmy
Fotorzepa, Raf Rafał Guz
Fiskus uważa, że sprzedaż nawet kilku działek czyni z każdego przedsiębiorcę, i żąda daniny jak od firmy
Po wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie VAT od sprzedaży działek (C-180/10 i C-181/10) wydawało się, że większość podatników może spać spokojnie. Jak  przypomina Iwona Kaczanowska, doradca podatkowy z MDDP, w świetle ugruntowanego orzecznictwa europejskiego i krajowego to, czy sprzedaż działek będzie opodatkowana VAT, zależy od działań, jakie podejmie zbywca, a nie od ilości transakcji.

Z deszczu pod rynnę

– Sam podział gruntu i inne standardowe działania podejmowane w celu sprzedaży, np. ogłoszenie w prasie czy tablica z numerem telefonu, to za mało, żeby od sprzedaży zapłacić VAT – podkreśla Iwona Kaczanowska. Za podatnika VAT zostanie uznany dopiero ten, kto postępuje jak profesjonalna firma z branży obrotu nieruchomościami, np. podpisuje umowy z handlowcami, uzbraja teren, przygotowuje specjalną stronę internetową.
Niestety, stratę w VAT fiskus łatwo zrekompensuje sobie  w PIT. – Obecnie sprzedaż więcej niż dwóch, trzech działek może oznaczać dla podatnika kłopoty z fiskusem – tłumaczy Michał Dec, doradca podatkowy, partner w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy. Dotyczy to sytuacji, gdy podatnicy odczekują, aż minie pięcioletni termin, po którym sprzedaż nieruchomości nie jest już opodatkowana. Zazwyczaj są przekonani, że nic im nie grozi. – Jeszcze kilka lat temu nawet sprzedaż kilkunastu czy kilkudziesięciu działek przez osobę fizyczną była klasyfikowana jako zbycie majątku osobistego. Dziś organy podatkowe potrafią uznać za działalność gospodarczą sprzedaż nawet kilku działek, a to oznacza jej opodatkowanie PIT bez względu na czas, jaki upłynął od nabycia do sprzedaży nieruchomości – wyjaśnia ekspert. Takich postępowań jest coraz więcej. Kłopoty będą mieć nie tylko osoby dokonujące jednorazowej hurtowej sprzedaży, ale także takie, które co roku będą sprzedawać po dwie, trzy działki. Prostą drogą do uznania za profesjonalistę są wszelkie czynności, jakie właściciel podejmie w związku z działką (podział, doprowadzenie mediów, uzyskanie warunków zabudowy). Często jednak jedynym kryterium przesądzającym o uznaniu podatnika za przedsiębiorcą jest kryterium ilościowe.

Opodatkowanie według skali

– Po zakwalifikowaniu przez urząd skarbowy przychodu do działalności gospodarczej podatnik zobowiązany jest rozpoznać przychód w wysokości ceny uzyskanej ze sprzedaży, kosztem uzyskania przychodów będą dla niego zaś jedynie wydatki poniesione na nabycie – tłumaczy Michał Grzywacz, radca prawny, doradca podatkowy z kancelarii Grzywacz-Zawada. A to oznacza duży podatek, ponieważ dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej  co do zasady są opodatkowane według skali podatkowej. masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.tarka@rp.pl Z orzecznictwa

Definicja działalności gospodarczej

„Przepis art. 6 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej stanowi, że podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach, z zachowaniem warunków określonych przepisami prawa. Z wolności tej skarżący właśnie skorzystali, podejmując i przeprowadzając typowe dla prowadzenia działalności gospodarczej działania, których skutkiem było wydzielenie z posiadanej przez nich nieruchomości kilkunastu działek i następnie ich sukcesywna sprzedaż. Twierdzenie, że stało się tak pomimo tego, że nie mieli zamiaru podejmowania i prowadzenia działalności gospodarczej, jest chybione w samym założeniu, ponieważ o prowadzeniu działalności gospodarczej decydują obiektywne okoliczności, a nie tylko subiektywne zapatrywanie zainteresowanego" – wyrok NSA z 2 marca 2012 r. (II FSK 1549/10).
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL