Miejsce postojowe w wielopoziomowym garażu od spółdzielni

Czy miejsce postojowe w wielostanowiskowym garażu bez ścianek działowych, wybudowane łącznie z lokalem i piwnicą według umowy w trybie art. 18 i 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i oddane w I kw. 2004 r. może być uznane za pomieszczenie przynależne bez wykazania jego powierzchni indywidualnej? (...) Do miejsca postojowego miało być w ciągu trzech miesięcy od oddania, podobnie jak i dla lokalu, ustanowione prawo odrębnej własności. Nie nastąpiło do dziś. (nazwisko do wiadomości redakcji).

Monika Góralczuk, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

– Roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą zawarcia umowy ze spółdzielnią o jego budowę. Stosownie do art. 21 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.), spółdzielnia zobowiązana jest do ustanowienia na rzecz jej członka odrębnej własności lokalu w terminie trzech miesięcy od dnia jego wybudowania (najpóźniej w ciągu trzech miesięcy od dnia otrzymania pozwolenia na użytkowanie). Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.

W zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 27¹ u.s.m. przepisy regulujące ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu stosuje się odpowiednio do ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego.

Istotne z punktu widzenia ochrony praw osób zawierających ze spółdzielnią umowę jest postanowienie ustawy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia umowy na podstawie art. 18 u.s.m. po stronie członka spółdzielni powstaje roszczenie o ustanowienie na jego rzecz odrębnej własności lokalu. Oznacza to, że członek, który zawarł ww. umowę, może w drodze postępowania sądowego dochodzić jej wykonania, czyli żądać przeniesienia na niego własności lokalu.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z 1994 r. o własności lokali „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż”. Jednakże miejsce w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu niestanowiącego odrębnej nieruchomości, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu powołanego wyżej art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali – tak stwierdził Sąd Najwyższy w tezie postanowienia z 19 maja 2004 roku, sygn. akt I CK 696/03 (OSP 2005/5/61). Miejsce garażowe nie jest również częścią składową lokalu, ponieważ nie spełnia przesłanek wymienionych w art. 47 kodeksu cywilnego. Z przedstawionego opisu wynika, iż garaż wielostanowiskowy nie wchodzi w skład części wspólnej nieruchomości, lecz po założeniu dla niego księgi wieczystej stanowić będzie odrębną nieruchomość lokalową. Osoby wykupujące miejsce postojowe nabędą tym samym udział we własności odrębnej nieruchomości – garażu, w ramach którego będą mogły korzystać z określonego miejsca postojowego.

Czytelnik wskazuje, iż w umowie o wybudowanie lokalu zamieszczono zapis, zgodnie z którym nabycie udziału we własności miało nastąpić w terminie trzech miesięcy od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Spółdzielnia nie wywiązała się z części umowy, tj. nie założyła księgi wieczystej dla lokalu garażowego oraz nie zawarła z poszczególnymi właścicielami lokali umów o nabyciu udziałów w prawie własności garażu. Wobec tego właściciele poszczególnych lokali mają roszczenie do spółdzielni o przeniesienie na ich rzecz udziału w garażu. W przypadku gdy spółdzielnia uchyla się, od spełnienia złożonego w umowie o wybudowanie lokalu zobowiązania, czytelnik może wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni odnośnie do przeniesienia na rzecz czytelnika udziału we własności garażu wielostanowiskowego. Na podstawie tego orzeczenia sąd wieczystoksięgowy założy księgę wieczystą dla lokalu garażowego oraz w dziale II tej księgi określi wysokość udziału czytelnika w prawie współwłasności przedmiotowego lokalu.