Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Poradniki

Drobne nakłady obcišżajš lokatora

Podstawowy obowišzek lokatora to terminowe płacenie czynszu. Musi też dbać o wynajęte lokum, używać go zgodnie z przeznaczeniem i przestrzegać porzšdku domowego
Te obowišzki cišżš na wszystkich najemcach – zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych – bez względu na okres, na jaki zawarto umowę najmu.
Najemcy nie wolno co do zasady samowolnie podnajšć lokalu ani nawet jego częœci czy użyczyć go nieodpłatnie. Musi mieć na to zgodę właœciciela. Jeœli tak zadysponuje lokalem bez jego zgody, właœcicielowi wolno rozwišzać z nim umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeœli jednak jest to mieszkanie, także wynajęte okazjonalnie, właœciciel musi, stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzieć najem nie póŸniej niż na miesišc naprzód. Zgody właœciciela nie wymaga tylko udostępnienie lokalu osobie, wobec której na najemcy cišży obowišzek alimentacyjny. Chodzi przede wszystkim o dzieci. Najemca ma obowišzek stosowania się do porzšdku domowego, jeœli ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikajšcymi z umowy. Powinien też liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sšsiadów. Porzšdek domowy to nie tylko regulamin ustalony przez właœciciela, ale w praktyce przede wszystkim ustalone zwyczaje. Sankcjš za rażšce i uporczywe naruszanie porzšdku domowego jest wypowiedzenie, a nawet eksmisja. Najemca musi dbać o przedmiot najmu. Naruszenie tego obowišzku może być podstawš do rozwišzania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (gdy chodzi o lokale użytkowe) i z miesięcznym wypowiedzeniem (w odniesieniu do mieszkań). Bardziej szczegółowo obowišzki lokatora okreœla art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, który jednak, co do zasady, nie dotyczy okazjonalnego najmu mieszkań ani lokali użytkowych i innych pomieszczeń. Natomiast do mieszkań w domach prywatnych odnosi się wówczas, gdy kwestia dbałoœci o lokum nie została unormowana inaczej w umowie między najemcš a właœcicielem. Art. 6b zobowišzuje najemcę do utrzymywania mieszkania i pomieszczeń, które ma on prawo używać, we właœciwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, wynikajšcym z przepisów. Zobowišzuje go do dbania i chronienia przed uszkodzeniem i dewastacjš częœci budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, takich jak windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów i inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemca ma obowišzek, po wczeœniejszym ustaleniu terminu, udostępniania właœcicielowi mieszkania w celu dokonania okresowego przeglšdu stanu i wyposażenia lokalu. Jeœli uzasadniajš to szczególne okolicznoœci, to również dla potrzeb doraŸnego przeglšdu. Tak będzie, jeœli np. zachodzi podejrzenie, że Ÿródło niedrożnoœci przewodów wentylacyjnych znajduje się w danym mieszkaniu. W takim wypadku powinien też być ustalony zakres ewentualnych prac i sposób ich wykonania. Dotyczy to wszystkich mieszkań, a także najmu okazjonalnego. Co ważne, na jego podstawie właœciciel ma też prawo domagać się, by lokator udostępnił mu lokal w celu wykonania za niego i na jego koszt prac, które obcišżajš lokatora. Najemcy nie wolno bez zgody właœciciela dokonywać w mieszkaniu czy innym lokalu zmian sprzecznych z umowš lub jego przeznaczeniem. Taka zgoda może mieć dowolnš formę, ale zawsze warto mieć jš na piœmie, by uniknšć przyszłych sporów. Najemcę obcišżajš drobne nakłady połšczone ze zwykłym używaniem lokalu. Gdy chodzi o lokale, sš to, zgodnie z art. 681 k.c., przede wszystkim: - drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, - malowanie œcian, wewnętrznej strony drzwi wejœciowych, - drobne naprawy instalacji i urzšdzeń technicznych, zapewniajšcych korzystanie ze œwiatła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Przedstawione tu wyliczenie, odnoszšce się do wszystkich lokali, bez względu na ich charakter, jest przykładowe. Najemca ma obowišzek niezwłocznego zawiadomienia właœciciela o potrzebie napraw, które obcišżajš właœciciela (art. 666 k.c.). Jeœli dokonanie napraw obcišżajšcych właœciciela jest konieczne, a on mimo zawiadomienia go przez najemcę zwleka z ich wykonaniem, najemca może je wykonać na jego koszt. Bardziej szczegółowo naprawy i konserwacje obcišżajšce lokatora okreœla ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6b). Przepis ten nie dotyczy najmu okazjonalnego, a do mieszkań w domach prywatnych odnosi się wówczas, gdy kwestia napraw nie została unormowana inaczej w umowie między najemcš a właœcicielem. W tych sytuacjach do najmu odnoszš się wskazane wyżej ogólne zasady (art. 681 k.c.), ale także te zasady może zmienić umowa między właœcicielem a najemcš. Słowem, mogš oni przyjšć, że któreœ z tych napraw obcišżajš wynajmujšcego albo np. postanowić, że wymiana drzwi i okien to sprawa najemcy. Warto te kwestie sprecyzować w umowie najmu albo w aneksie do niej, bo pozwoli to obu stronom uniknšć niepotrzebnych sporów. Zgodnie z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów najemcy mieszkań nim objętych muszš z własnej kieszeni finansować naprawę i konserwację: - podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz œciennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, - drzwi i okien, - wbudowanych mebli, włšcznie z ich wymianš, - trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urzšdzeń sanitarnych – jeœli mieszkanie jest w nie wyposażone, łšcznie z ich wymianš, - osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyjštkiem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, - pieców węglowych i akumulacyjnych, łšcznie z wymianš zużytych elementów, - etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmujšcego (właœciciela) – także jego wymiana, - przewodów odpływowych urzšdzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym bezzwłoczne usuwanie niedrożnoœci, - innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych (piwnic, komórek, pomieszczeń gospodarczych itd.) przez: – malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków œcian i sufitów, – malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urzšdzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Kwestię postępowania w razie awarii normuje szczegółowo ustawa o ochronie praw lokatorów. Przepisy z tego zakresu odnoszš się do lokatorów wszystkich mieszkań, w tym do najmu okazjonalnego. Awaria stwarza swoisty stan wyższej koniecznoœci. Dlatego podobne zasady, jak przewidziane w tych przepisach, odnieœć można do najmu lokali innych niż mieszkalne. W razie awarii wywołujšcej szkodę albo stwarzajšcej bezpoœrednie jej niebezpieczeństwo lokator ma obowišzek niezwłocznego udostępnienia mieszkania w celu jej usunięcia. Jeœli jest nieobecny albo nie chce wpuœcić osoby czy osób, które majš to zrobić, właœciciel ma prawo wejœć do mieszkania w obecnoœci funkcjonariusza policji lub straży gminnej czy miejskiej, a także z pomocš straży pożarnej. W razie wejœcia do mieszkania pod nieobecnoœć lokatora albo pełnoletniego domownika, właœciciel musi zabezpieczyć lokal i rzeczy się w nim znajdujšce oraz spisać z tego protokół. O eksmisję lokatora mieszkania może wystšpić do sšdu nie tylko właœciciel. Dodatkowe możliwoœci pozbycia się ucišżliwego lokatora przewiduje, odnoszšcy się także do najmu okazjonalnego, art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów. W myœl tego przepisu, jeœli lokator czyni korzystanie z innych lokali w budynku ucišżliwym, inny lokator lub właœciciel innego lokalu lub budynku może wystšpić do sšdu o rozwišzanie najmu (także ewentualnej umowy użyczenia) i nakazanie eksmisji. Co więcej, współlokator może wystšpić o eksmisję współmałżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego mieszkania, jeœli ten rażšco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL