Przekształcenia praw w spółdzielni

Pierwszego sierpnia br. złożyłam wniosek do spółdzielni mieszkaniowej o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Do dziś sprawa nie została załatwiona. Spółdzielnia tłumaczy, że jeden ze współlokatorów bloku zaskarżył uchwałę zarządu dotyczącą przekształcenia mieszkań. Zarząd nie zgodził się z jego zastrzeżeniami i lokator ten ma prawo teraz zaskarżyć uchwałę do sądu. Zostałam poinformowana, że spółdzielnia musi czekać dwa miesiące ( w takim okresie lokator ma prawo zaskarżyć uchwałę), aby po tym czasie otrzymać od sądu informację, czy wpłynął do niego wniosek dotyczący tej sprawy. Podobno dopiero wtedy spółdzielnia będzie mogła rozpocząć przekształcenie, pod warunkiem że taki wniosek nie wpłynął. W przeciwnym razie sprawa może ciągnąć się latami. Czy w tej sytuacji spółdzielnia musi wstrzymywać przekształcenie pozostałych lokali?

Martyna P. (nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Tomasz Tatomir, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy

– Należy odwołać się do regulacji art. 42 i 43 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (usm): spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Do zawarcia takiej umowy przed notariuszem niezbędne jest określenie przedmiotu odrębnej własności lokalu. W powołaniu na znowelizowany art. 42 usm, w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości, spółdzielnia określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości.

Podstawą oznaczenia konkretnego lokalu i przypadającego na lokal udziału w budynku i gruncie (nieruchomości wspólnej) jest uchwała zarządu spółdzielni. W uchwale określone zostają także zasady wyliczania powierzchni wszystkich lokali znajdujących się w danej nieruchomości. Uchwała reguluje sytuację właściciela w odniesieniu do konkretnego lokalu, ale także w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, tzn. budynku oraz gruntu.

Zgodnie z art. 43 usm uchwała zarządu spółdzielni wchodzi w życie z dniem jej podjęcia, chyba że zostanie zaskarżona do sądu w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia przez osoby, których ta uchwała dotyczy.

Podstawa zaskarżenia nie może być dowolna. Zaskarżyć można uchwałę, jeżeli jest ona niezgodna z prawem albo narusza interes prawny lub uprawnienie skarżącego.

Są dwa stanowiska odnośnie do tego, czy zaskarżenie uchwały powoduje wstrzymanie procesu uwłaszczeniowego w danej nieruchomości w odniesieniu do wszystkich lokali tej nieruchomości do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sądu, kończącego postępowanie sądowe.

Pierwsze sprowadza się do tego, że zaskarżenie uchwały powoduje wstrzymanie procesu uwłaszczenia w stosunku do wszystkich lokali w danej nieruchomości.

Zgodnie z tym stanowiskiem, do czasu orzeczenia sądu mającego za przedmiot zaskarżoną uchwałę, spółdzielnia nie może, a nawet nie ma prawa, przenosić własności lokali na podstawie zapisów wątpliwej uchwały. Zaskarżenie uchwały sprawia, że do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia uchwała nie ma mocy prawnej. Brakuje tym samym podstawowych danych do zawarcia aktu notarialnego.

Ale jest też drugie stanowisko, zgodnie z którym jedynie zaskarżenie uchwały zarządu oparte na zarzucie błędnego oznaczenia granic nieruchomości wspólnej bądź też zarzucie niewłaściwie przyjętej metody obmiaru powierzchni lokalu oraz pomieszczeń przynależnych (art. 42 ust. 6 usm) daje podstawę wstrzymania procedury uwłaszczeniowej w całej nieruchomości. Pozostałe zarzuty, dotyczące pojedynczego lokalu, nie wstrzymają wykupienia pozostałych mieszkań.

Reprezentanci tego stanowiska wskazują, że zaskarżenie tylko tych elementów uchwały, które regulują materię wspólną zainteresowanych, może stanowić podstawę wstrzymania procesów uwłaszczeniowych w całej nieruchomości. Dla poparcia tego stanowiska przywołuje się unormowanie z ustawy Prawo spółdzielcze, a mianowicie art. 42 § 9 tej ustawy, w myśl którego to unormowania, orzeczenie sądu ustalające nieistnienie albo nieważność uchwały walnego zgromadzenia bądź uchylające uchwałę ma moc prawną względem wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkich jej organów. Brak odpowiednika takiego unormowania na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje podstaw, aby zaskarżenie uchwały zarządu spółdzielni w każdym przypadku było skuteczne w stosunku do wszystkich podmiotów, których sytuację prawną uchwała reguluje i tym samym, aby zaskarżenie w każdym przypadku skutecznie wstrzymywało proces przekształceniowy w stosunku do pozostałych lokatorów.