Jak zmienić status działki rolnej na budowlany

aktualizacja: 26.09.2011, 02:00

Przepisy nie pozwalają swobodnie budować na gruncie rolnym, jednak nie oznacza to, że inwestor ma związane ręce. Może bowiem zmienić status gruntu na inwestycyjny

REDAKCJA POLECA
03.11.2015
Działalność rolnicza wyklucza budowę osiedla domów jednorodzinnych
25.09.2015
Marszałkowie będą zajmować się opłatami za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
kariera
Jak przekonać szefa do awansu?
W miastach nadal jest wiele działek rolnych. Właściciele gruntów rolnych w mieście nie muszą ubiegać się o zmianę ich przeznaczenia i wyłączenie z produkcji rolnej. Mogą je w dalszym ciągu wykorzystywać na cele rolne i płacić podatek rolny. Gdyby jednak podjęli decyzję, że będą chcieli na nich budować, wówczas muszą przejść przez określoną procedurę.
Uwaga! Spod ochrony ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyjęte są grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich.
Właściciel działki powinien w urzędzie miasta zorientować się, czy działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli taki plan jest, to o statusie gruntu decydują jego postanowienia. Gdy są one nie pomyśli inwestora, jedyne co może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy miasta o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.

Wizyta w urzędzie

W wielu jednak dużych miastach wiele terenów wciąż nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tak więc każdy inwestor, który chce budować, musi wcześniej wystąpić o decyzję ustalającą warunki budowy. Wójt (burmistrz, prezydent) musi ją wydać, jeżeli spełnione zostały warunki z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po jej uzyskaniu można się starać o pozwolenie na budowę, grunt ma już bowiem charakter inwestycyjny.
Jeżeli wystąpi się o wydanie warunków zabudowy, a okaże się, że rada gminy pracuje nad planem, to niestety szybko ich się nie uzyska. Gmina może jednak zawiesić ich wydanie maksymalnie na dziewięć miesięcy (art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu).
Uwaga! Może być i tak, że ziemia została już odrolniona w starych planach (uchwalonych na podstawie przepisów ustawy z 1984 r. i wcześniejszych), które utraciły ważność 1 stycznia 2004, i chociaż nie obowiązują od kilku lat, to zgody na zmianę statusu gruntu są wciąż ważne. Wiedzę na ten temat mają przede wszystkim urzędy miast i gmin.

Wyłączenie z produkcji

Odrolnienie gruntu to nie wszystko. Budujący musi zwykle uzyskać decyzję o wyłączenie tego terenu z produkcji rolnej. Wydaje ją starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Dopiero gdy się ją uzyska, grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny.
Łączy się to z koniecznością wniesienia wysokiej opłaty. Płacą ją przedsiębiorcy rozpoczynający inwestycję. Opłaty nalicza starosta lub prezydent. Są dwa rodzaje opłat: jednorazowa należność i opłaty roczne. Jednorazowa należność to zapłata za trwałe wyłączenie gruntów z użytkowania rolniczego. Im wyższa klasy, tym wyższe opłaty. Tabelę opłat zawiera ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Opłatę roczną, w wysokości 10 proc. jednorazowej należności, ponosi się za każdy rok użytkowania gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne, w razie trwałego wyłączenia przez dziesięć lat, a w wypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Uwaga! Wydanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej powinno poprzedzać uzyskanie pozwolenia na budowę. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Jeżeli nie uiści się opłat za wyłączenie gruntów, może zostać wszczęte postępowanie egzekucyjne. Starosta (prezydent) może postąpić w dwojaki sposób:
• ustalić opłatę w wysokości dwukrotnej jednorazowej należności, jeżeli stwierdzi, że grunty rolne wyłączono z produkcji rolniczej niezgodnie z przepisami ustawy, czyli bez decyzji wyłączającej z produkcji rolnej i niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo
• gdy takiego planu w gminie nie ma, wydać decyzję wyłączającą z produkcji rolnej z urzędu i ustalić w niej wysokość należności, podwyższając jej wysokość o 10 proc., oraz ustalić wysokość opłat rocznych.
Uwaga! Obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Nie dotyczy on wyłączenia gruntów na cele budownictwa mieszkaniowego:
• do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,
• do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Ile za wyłączenie z produkcji rolnej (za 1 ha w zł)

Grunty pochodzenia mineralnego i organicznego
• grunt orny klasy I – 437 175
• grunt orny klasy II – 378 885
• grunt orny klasy IIIa – 320 595
• grunt orny klasy IIIb – 262 305
• grunt klasy IVa – 204 015
• grunt IVb – 145 725
• grunt klasy V – 116 580
•  grunt klasy VI – 87 435
podstawa prawna:
Zobacz serwisy:
» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości
» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Zagospodarowanie i warunki zabudowy » Odrolnienie gruntów

POLECAMY

KOMENTARZE