Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Opinie

Niejasne opłaty za użytkowanie wieczyste

Rzeczpospolita, Paweł Gałka
Gdzie w grę wchodzš pienišdze, często niebagatelnie wysokie kwoty, tam prawo powinno być jasne i precyzyjne, by jego stosowanie było bezdyskusyjne. Tak niestety nie jest – twierdzi Rafał Dębowski
Od wielu lat mówi się, że instytucja użytkowania wieczystego wymaga gruntownych zmian, jeœli nie likwidacji. Ta namiastka prawa własnoœci nie przystaje do potrzeb dzisiejszego obrotu prawnego. Szczególnie dużo problemów powstaje na tle aktualizacji opłaty rocznej. Zasady aktualizacji wysokoœci opłaty rocznej regulujš przepisy ustawy o gospodarce nieruchomoœciami (dalej: ugn). Zgodnie z nimi aktualizacja może być dokonana nie częœciej niż raz w roku, jeżeli wartoœć nieruchomoœci ulegnie zmianie (art. 77). Ale czy zawsze w razie zmiany wartoœci nieruchomoœci można co roku dokonać aktualizacji? OdpowiedŸ nie jest taka jednoznaczna. W razie wszczęcia z urzędu procedury aktualizacji opłaty rocznej, gdy użytkownik wieczysty, niezadowolony z zaproponowanej mu nowej wysokoœci opłaty, złoży do samorzšdowego kolegium odwoławczego (SKO) wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest niezasadna lub jest zasadna, ale w innej wysokoœci, a następnie złoży sprzeciw od orzeczenia SKO, pierwotny wniosek zyskuje walor pozwu, a sprawa nim wywołana zostaje przekazana do sšdu powszechnego.
Dlaczego powodem w sprawie o ustalenie nowej wysokoœci opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest użytkownik wieczysty, mimo że podmiotem faktycznie dšżšcym do zmiany wysokoœci opłaty jest pozwany, nie wie pewnie sam ustawodawca. Ale skoro tak jest, to z mocy art. 192 kodeksu postępowania cywilnego z chwilš doręczenia pozwu pozwanemu – właœcicielowi nieruchomoœci, następuje skutek zawiœnięcia sporu. Oznacza to, że w toku sprawy nie można wszczšć między tymi samymi stronami nowego postępowania o to samo roszczenie. Zważywszy na fakt, iż do czasu prawomocnego ustalenia wysokoœci nowej opłaty użytkownik płaci opłatę w pierwotnej wysokoœci, nie można wszczšć nowego postępowania aktualizacyjnego w stosunku do „nieprawomocnie" podwyższonej opłaty, gdyż w rzeczywistoœci nie została ona jeszcze zmieniona. Gdy użytkownik wieczysty zaskarży wysokoœć nowej opłaty, dochodzi do wszczęcia procedury składajšcej się w pierwszej kolejnoœci z postępowania quasi-administracyjnego w sprawie cywilnej, a w razie zaskarżenia orzeczenia SKO – z typowego postępowania cywilnego. Wybuchowoœć mieszanki postępowania administracyjnego i cywilnego polega na tym, że w postępowaniu administracyjnym wniosek stajšcy się póŸniej automatycznie pozwem składany jest przeciwko organowi (np. prezydentowi miasta, który jest właœcicielem nieruchomoœci), o czym wprost przesšdza art. 78. ust. 3 ugn. Tymczasem w postępowaniu cywilnym pozew powinien być skierowany przeciwko właœcicielowi nieruchomoœci (w podanym przykładzie przeciwko miastu). Skoro pozwem staje się pierwotny wniosek o stwierdzenie niezasadnoœci aktualizacji, to w chwili, w której sprawa trafia do sšdu cywilnego, siłš rzeczy pozew obarczony jest wadš formalnš uniemożliwiajšcš prawidłowe prowadzenie postępowania. W postępowaniu cywilnym nie można bowiem pozwać organu, lecz jedynie osobę prawnš, jakš jest właœciciel nieruchomoœci. Kolejny problem powstaje, gdy użytkownika wieczystego w sporze o wysokoœć opłaty reprezentuje adwokat. Zgodnie z ogólnymi przepisami kodeksu postępowania cywilnego (art. 130 (2)) pismo procesowe podlegajšce opłacie sšdowej wniesione przez adwokata, a nieopłacone w należytej wysokoœci, podlega zwrotowi bez wezwania do uzupełnienia braków. Tyle tylko, że w tym szczególnym postępowaniu adwokat nie ma żadnej szansy na opłacenie pozwu przed jego wniesieniem do sšdu, gdyż to SKO decyduje, kiedy i do jakiego sšdu przekaże pierwotny wniosek. Dobrze, że na ratunek pospieszył Sšd Najwyższy, który swojš wykładniš przepisów naprawił tę ewidentnš fuszerkę legislacyjnš. Użytkowanie wieczyste,  będšce namiastkš prawa własnoœci, nie przystaje do potrzeb dzisiejszego obrotu prawnego Specyficznym zagadnieniem prawnym jest kwestia chwili doręczenia pozwu w postępowaniu sšdowym. Od niej zależy wspomniane już litis pendentis – zawiœnięcie sporu. Skoro pozwem staje się wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest niezasadna, a dokument ten, w myœl art. 79 ust. 2 ugn, SKO doręcza organowi, to powstaje pytanie, kiedy następuje moment zawiœnięcia sporu, czy przypadkiem nie przed wszczęciem postępowania sšdowego? Z praktycznego punktu widzenia najważniejsze jednak wydaje się pytanie, czy sprawa dotyczšca ustalenia wysokoœci opłaty rocznej, zainicjowana przez właœciciela nieruchomoœci w celu podwyższenia opłaty, może doprowadzić do jej obniżenia poniżej wysokoœci obowišzujšcej przed dokonaniem aktualizacji. W mojej ocenie nie ma ku temu przeszkód, jeœli tylko nie dojdzie do sytuacji, w której wartoœć nieruchomoœci gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej będzie niższa, niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomoœci w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, gdyż wtedy aktualizacji nie dokonuje się, o czym przesšdza art. 77 ust. 2 ugn. Aktualizacja, zgodnie z art. 77 ugn, może być dokonana, gdy wartoœć nieruchomoœci uległa zmianie, przy czym postępowanie aktualizacyjne może zainicjować zarówno właœciciel, jak i użytkownik wieczysty. Dosyć mocno sformalizowana procedura wszczęcia postępowania o aktualizację opłaty rocznej nie ogranicza w żaden sposób wyniku tego postępowania. Jeœli więc opinia biegłego rzeczoznawcy majštkowego wykaże, iż wartoœć nieruchomoœci na dzień aktualizacji jest niższa niż wartoœć ustalona przed aktualizacjš, to nawet gdy inicjatorem postępowania aktualizacyjnego był właœciciel, który żšdał podwyższenia opłaty, nie ma przeszkód, by w efekcie doszło do obniżenia opłaty rocznej poniżej opłaty obowišzujšcej przed aktualizacjš. Przedmiotem toczšcego się postępowania jest bowiem zaktualizowanie wysokoœci opłaty rocznej, a więc dostosowanie jej wysokoœci do rzeczywistej wartoœci gruntu obliczonej na dzień dokonania wypowiedzenia dotychczasowej stawki, a nie jedynie podwyższenie tej opłaty. Oczywiœcie wynik procesu zależy nie tylko od wyniku postępowania dowodowego, ale przede wszystkim od sposobu, w jaki sformułowane zostanie żšdanie pozwu. Jeœli powód będzie się domagał „tylko" ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej jest niezasadna (czytaj: uzasadniona jest stawka opłaty rocznej sprzed aktualizacji), to sšd, uwzględniajšc powództwo, nie obniży wysokoœci opłaty rocznej, nawet jeœli opinia biegłego wykaże niższš wartoœć nieruchomoœci niż przed aktualizacjš. Jeżeli jednak powód będzie się domagał ustalenia wysokoœci opłaty rocznej poniżej wysokoœci sprzed aktualizacji, to sšd zwišzany będzie takim żšdaniem pozwu. Postępowania aktualizacyjne sš długotrwałe. Czas zajmuje procedura wypowiedzenia dotychczasowej opłaty, postępowanie przed SKO, a następnie przed sšdem powszechnym. Zawisłoœć sporu o ustalenie stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego sprawia, iż faktycznie nie może dojœć do wszczęcia kolejnego postępowania aktualizacyjnego. Czy więc przepis art. 77 ugn przewidujšcy możliwoœć corocznej aktualizacji jest martwy, gdy toczy się już postępowanie aktualizacyjne? Co w przypadku, gdy w czasie trwania postępowania aktualizacyjnego dochodzi do istotnych zmian wartoœci nieruchomoœci? Pytania nie sš czysto teoretyczne, skoro ustalona w wyniku wyroku stawka obowišzuje wstecz – od dnia dokonania aktualizacji. W ostatnich latach dochodziło bowiem do istotnych zmian wartoœci nieruchomoœci: zarówno zwyżek, jak i spadków, a więc mogło się zdarzyć, że wartoœć nieruchomoœci nawet kilkakrotnie ulegała istotnej zmianie w toku postępowania aktualizacyjnego. Wydaje się, że jest sposób na to, by zniwelować ujemne skutki długotrwałoœci postępowania. Sposobem tym jest takie ukształtowanie treœci żšdania pozwu, aby okreœlenie wartoœci nieruchomoœci, a tym samym wysokoœci opłaty rocznej, dotyczyło nie tylko dnia, na jaki dokonano aktualizacji. Jeœli powód będzie się domagał okreœlenia wartoœci nieruchomoœci również na inny dzień przypadajšcy po upływie roku od dnia aktualizacji, to zrealizuje wynikajšce z art. 77 ugn prawo domagania się aktualizacji nie częœciej niż raz do roku. Przepis ten stanowi bowiem, że „wysokoœć opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej może być aktualizowana, nie częœciej niż raz w roku, jeżeli wartoœć tej nieruchomoœci ulegnie zmianie". Wykładnia celowoœciowa poparta wykładniš językowš tego przepisu przemawia za słusznoœciš takiej tezy. Sšd powszechny może okreœlić wysokoœć opłaty rocznej nie tylko na dzień aktualizacji, ale również na inny dzień przypadajšcy po roku od dnia wypowiedzenia opłaty, jeœli domaga się tego powód, a jest to uzasadnione zgromadzonym materiałem dowodowym w postaci opinii biegłego rzeczoznawcy majštkowego. Powyższe zagadnienia to nie wszystkie problemy prawne, jakie rodzi instytucja użytkowania wieczystego. W tym zakresie wydaje się konieczna taka zmiana przepisów, aby postępowanie aktualizacyjne nie rodziło tylu kontrowersji. Wštpliwoœć budzi w ogóle dopuszczalnoœć jednostronnej zmiany umowy użytkowania wieczystego w zakresie aktualizowania opłaty z tego tytułu, gdyż często prowadzi to do istotnych zmian obcišżeń finansowych, czego zainteresowany nie mógł przewidzieć w chwili zawierania umowy i realizacji inwestycji na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste. W najskrajniejszych przypadkach wzrost opłaty może doprowadzić do nieplanowanych obcišżeń finansowych skutkujšcych nawet upadłoœciš użytkownika wieczystego. Autor jest adwokatem Czytaj więcej w serwisie o użytkowaniu wieczystym  
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL