Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Opinie z rynku

Hipoteka deweloperska z mocš wstecznš

Rzeczpospolita, Paweł Gałka
Do 20 lutego 2011 r. jest jeszcze trochę czasu, by zmienić niekonstytucyjny przepis nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece – pisze adwokat, wspólnik w Kancelarii Karniol Małecki i Wspólnicy w Warszawie
Izabela Makowska, główny specjalista ds. prawnych w BRE Banku Hipotecznym SA, chce nas przekonać ([link=http://www.rp.pl/artykul/56682,577850_Hipoteka---nie-taki-diabel--straszny.html]„Hipoteka. Nie taki diabeł straszny”[/link], „Rz” z 13 grudnia), jakie to znakomite rozwišzania niesie ze sobš nowelizacja art. 76 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece[/link] (dalej: ustawa), która wejdzie w życie 20 lutego 2011 r. Z całš pewnoœciš – i tu w pełni zgadzam się z autorkš – sš to znakomite rozwišzania dla banków, które udzieliły albo nadal zamierzajš udzielać deweloperom kredytów na budowę domów mieszkalnych. Ustawodawca po prostu tym biednym bankom zrobił dobrze, bo to właœnie one sš słabszš stronš w stosunkach kredytowych. Nikogo (a na pewno ustawodawcę) nie interesuje, że nabywca lokalu (żeby w ogóle mieć gdzie mieszkać) oprócz swojej hipoteki zabezpieczajšcej spłatę jego kredytu bankowego, za który kupił od dewelopera wymarzone mieszkanie, coraz częœciej będzie musiał spłacać dodatkowo częœć kredytu zacišgniętego przez dewelopera na budowę całego domu zabezpieczonego właœnie,, hipotekš deweloperskš”. Okreœleniem tym (niemajšcym nic wspólnego z językiem prawa) posługuję się nie tylko dlatego, że jest ono używane w artykule Makowskiej, ale również dlatego, że w sposób skrótowy pozwala ono jednak nazwać i wyodrębnić te istniejšce hipoteki, do których obecnie (chociaż tylko do 20 lutego 2011 r.) nie majš zastosowania przepisy o ustawowej hipotece łšcznej (art. 76 ust. 4 ustawy).
[srodtytul]Radoœć dla banków[/srodtytul] W obecnym stanie prawnym do hipoteki zabezpieczajšcej kredyt na budowę domów mieszkalnych (dalej "hipoteka deweloperska") nie stosuje się przepisu art. 76 ust. 1 ustawy, jeżeli podział nieruchomoœci polega na przeniesieniu własnoœci częœci nieruchomoœci zabudowanej domem mieszkalnym. Mówišc proœciej, to obecnie tzw. hipoteka deweloperska nie obcišża z mocy ustawy (tj. na zasadach ustawowej hipoteki łšcznej) wyodrębnianego i zbywanego lokalu mieszkalnego. Taki właœnie obecny stan prawny wynikajšcy z art. 76. ust. 4 ustawy jest oczywisty i jednoznaczny, a co najważniejsze korzystny dla nabywców lokali. Makowska ma natomiast rację, twierdzšc, że w obecnym stanie prawnym może wystšpić sytuacja, w której hipoteka deweloperska może zostać przeniesiona (w całoœci lub w częœci) jako umowne obcišżenie wyodrębnianego i zbywanego przez dewelopera lokalu mieszkalnego, co spowoduje, że taki lokal mieszkalny będzie od poczštku (tj. od momentu wyodrębnienia) obcišżony hipotekš deweloperskš. Jednak taka sytuacja – o czym, jak się wydaje, autorka doskonale wie – może obecnie wystšpić tylko wówczas, kiedy w umowie dotyczšcej ustanowienia hipoteki deweloperskiej zawartej między bankiem kredytujšcym budowę domu a właœcicielem nieruchomoœci – deweloperem, znajdš się odpowiednie postanowienia przewidujšce taki właœnie umowny (ale nie ustawowy) skutek. W konsekwencji to obecnie brak tego typu postanowień w umowie między deweloperem – właœcicielem nieruchomoœci a bankiem kredytujšcym budowę domu (względnie nieważnoœć lub nieoznaczonoœć takich postanowień) oznacza nie tylko całkowity brak takiego obcišżenia w stosunku do wyodrębnianego i zbywanego przez dewelopera lokalu mieszkalnego, ale również (a może przede wszystkim) oznacza brak możliwoœci powstania tegoż obcišżenia bez zgody nabywcy lokalu (nie mówišc już o możliwoœci powstania takiego obcišżenia z mocš wstecznš). Nie dziwię się zatem, że nowelizacja art. 76 ustawy, która wejdzie w życie 20 lutego 2011 r., tak bardzo cieszy banki kredytujšce budowę domów oraz funkcjonariuszy tych banków. [srodtytul]Niekonstytucyjne zaszłoœci[/srodtytul] Oto bowiem z mocš wstecznš (vide art. 10 ustawy nowelizujšcej) zostanš całkowicie zmienione zasady gry w zakresie tzw. hipoteki deweloperskiej. Z chwilš wejœcia w życie nowelizacji art. 76 ustawy praktycznie każda istniejšca hipoteka deweloperska z mocy ustawy nie tylko będzie obcišżać każdy wyodrębniany i zbywany lokal mieszkalny, ale także w okreœlonych sytuacjach może obcišżyć już wyodrębnione i zbyte lokale, które dotychczas zgodnie z obowišzujšcymi przepisami hipotekš deweloperskš nie zostały obcišżone. Analizujšc nowš treœć przepisów art. 76 ust. 1 i ust 4. oraz art. 10 ustawy nowelizujšcej (który zawiera tzw. normy intertemporalne) można dojœć do wniosku, że w tym zakresie ustawodawca dopuœcił się rzeczy niebywałej. Za takš bowiem uważam wydawanie przez demokratycznego ustawodawcę przepisów, które z mocš wstecznš kreujš ustawowe obcišżenia hipoteczne. Scenariusz, wedle którego "szczęœliwy" właœciciel mieszkania nabytego (nawet kilka lat temu) od dewelopera otrzyma (po 20 lutego 2011) z sšdu wieczystoksięgowego zawiadomienie o wpisie w jego księdze wieczystej hipoteki na rzecz banku zabezpieczajšcej spłatę kredytu udzielonego przez ten bank deweloperowi na budowę całego domu – jest nie tylko możliwy, ale formalnie będzie zgodny z nowym prawem hipotecznym. Oczywiœcie taki scenariusz jest możliwy wtedy, kiedy nieruchomoœć, z której wyodrębniono lokal mieszkalny, była w chwili takiego wyodrębniania (podziału) obcišżona hipotekš deweloperskš, a deweloper nie spłacił do tej pory całoœci kredytu zabezpieczonego tš hipotekš (tzn. hipoteka „deweloperska” nie wygasła). Nie jest moim zamiarem straszenie kogokolwiek, a w szczególnoœci osób, które bardzo ciężko przez wiele lat pracowały, bšdŸ nadal pracujš, żeby mieć własne mieszkanie. Co więcej, dla obecnych właœcicieli mieszkań, którzy już je nabyli od deweloperów, a wobec których powyższy scenariusz zostałby po 20 lutego 2011 r. zrealizowany, mam zdecydowanie dobrš wiadomoœć. Otóż uważam, że przepis art. 10 ustawy w zakresie, w którym przewiduje i dopuszcza możliwoœć powstania obcišżenia w postaci ustawowej hipoteki łšcznej na nieruchomoœci powstałej w wyniku podziału w stosunku do której powstanie takiego ustawowego obcišżenia (jako ustawowego skutku podziału) było w dacie dokonywania takiego podziału wyłšczone – jest sprzeczny z konstytucjš. Jest jednak prostsze rozwišzanie: do 20 lutego 2011 r. zostało jeszcze trochę czasu, aby ten przepis niekonstytucyjny zmienić. Czy nasi parlamentarzyœci znajdš na to czas, tego nie wiem. Wiem natomiast, że brak szybkiej reakcji ze strony ustawodawcy może być bardzo kosztowny. Tyle o niekonstytucyjnych zaszłoœciach, które, jak mam nadzieję, wczeœniej czy póŸniej zostanš usunięte, w ostatecznoœci przez Trybunał Konstytucyjny. [srodtytul]Co nas czeka[/srodtytul] Makowska uważa, że tzw. „dobra praktyka” stosowana obecnie przez banki (którš skrótowo przedstawia w artykule) będzie nadal jednym ze sposobów radzenia sobie z nowym prawem hipotecznym. Ta „dobra praktyka” dla klientów bioršcych kredyt na zakup mieszkania ma być wystarczajšcš gwarancjš, że tak naprawdę to nic się nie zmieni, a nawet się polepszy. Całkowicie nie zgadzam się z takimi tezami. Jestem całkowicie przekonany, że nigdy (a w szczególnoœci po 20 lutego 2011 r.) od kogokolwiek (w tym także od jakiegokolwiek dewelopera) nie kupię mieszkania, które w dniu zawierania ostatecznej transakcji przenoszšcej na mnie własnoœć nie będzie prawnie wyodrębnione (tzn. w chwili nabywania będzie stanowić odrębnš nieruchomoœć i będzie miało urzšdzonš „swojš” odrębnš księgę wieczystš). Co więcej, takie wyodrębnione prawnie mieszkanie kupię tylko wówczas, kiedy w księdze wieczystej nie będš wykazane żadne obcišżenia, a w dziale IV tej księgi poœwięconym hipotekom nie będzie żadnych wpisów. Będšc potencjalnym nabywcš, który chce kupić wolne od wad prawnych i jakichkolwiek obcišżeń mieszkanie, nie interesujš mnie oferowane w nowelizacji „udogodnienia”” polegajšce na możliwoœci domagania się przeze mnie podziału „hipoteki deweloperskiej” proporcjonalnie do wartoœci nieruchomoœci powstałych wskutek podziału. Wynika to z tego prostego faktu, że nie byłem, nie jestem i nie będę w żadnym stopniu uczestnikiem procedury powstawania hipoteki deweloperskiej oraz nie mam, nie miałem i nie będę miał żadnego wpływu na jej warunki. Przejawem wisielczego poczucia humoru jest pocieszanie mnie, żebym się nie bał i nie martwił, bo mimo ustawowego obcišżenia nabytego lokalu hipotekš deweloperskš w pełnej kwocie (np. 100 milionów złotych) ryzykuję „tylko” utratę własnoœci swojego lokalu, bo przecież jako dłużnik hipoteczny realnie będę odpowiadał „tylko” do wysokoœci jego wartoœci. Nie interesujš mnie również (jako potencjalnego nabywcy mieszkania bez wad i obcišżeń), czy i jak mój potencjalny kontrahent-deweloper podzielił sobie dotychczas umownie ze swoim bankiem hipotekę deweloperskš, bšdŸ jakie dotychczas sposoby podziału takiej hipoteki mój potencjalny kontrahent-deweloper i jego bank wspólnie obmyœlili. Na marginesie to myœlę, że ten ostatni dylemat w ogóle nie wystšpi po wejœciu w życie nowelizacji ustawy, ponieważ po 20 lutego 2011 r. żaden bank kredytujšcy całš inwestycję budowlanš nie będzie się bawił w umowne ograniczanie swoich ustawowych praw wynikajšcych z dobrodziejstw i zasad ustawowej hipoteki łšcznej. [srodtytul]Klient dużo może, jeœli tylko zechce[/srodtytul] Tak naprawdę to sprawa jest przecież bardzo prosta, wręcz banalna. Jako nabywcę mieszkania interesuje mnie po prostu dostawa gotowego produktu bez wad prawnych i obcišżeń (w tym jakichkolwiek hipotek) i tylko za taki produkt mogę zapłacić ustalonš cenę. Nie ma przy tym znaczenia, czy zakupu mieszkania dokonam za gotówkę (co, niestety, jest mało prawdopodobne), czy też œrodkami udzielonego mi kredytu bankowego (co jest niestety regułš). W każdym wypadku mój kontrahent – deweloper z reguły w dniu zawierania finalnej transakcji przenoszšcej na mnie własnoœć mieszkania chce otrzymać całš cenę za wolne od wad i obcišżeń mieszkanie i taki właœnie produkt powinien być zobowišzany przedstawić mi do nabycia. Jestem pewien, że takie oczekiwania ma każdy potencjalny nabywca nowego mieszkania, tyle tylko, że nie korzystajšc w odpowiednim czasie z fachowej oraz niezależnej (od sprzedawcy i banków) pomocy prawnej, nie potrafi sobie tych oczywistych oczekiwań i warunków odpowiednio zagwarantować. Nowe regulacje, które już za chwilę stanš się obowišzujšcym prawem, powinny przekonać każdego, że w tak ważnych i kluczowych sprawach jak zawieranie umów dotyczšcych nabycia mieszkania oraz kredytów zabezpieczanych hipotecznie niezbędna jest profesjonalna i niezależna pomoc prawna praktycznie od pierwszego kontaktu z deweloperem czy bankiem. Wbrew pozorom to właœnie w obecnej sytuacji rynkowej, kiedy klient może przebierać w ofertach (a nie odwrotnie) – klient jeżeli zechce, to dużo może. Dlatego mam nadzieję, że rozwišzania, jakie wprowadza nowelizacja ustawy, wymuszš upowszechnienie się rzeczywiœcie dobrej i bezpiecznej dla nabywców praktyki, która w istotnym zakresie zmieni dotychczasowy sposób nabywania nowych mieszkań od deweloperów. Nabywcy mieszkań, chcšc być pewni, że nabywajš mieszkanie rzeczywiœcie bez obcišżeń, będš moim zdaniem coraz częœciej wymagać, aby to deweloper sam wyodrębnił dany lokal, zostajšc jego „pierwszym” właœcicielem. Oczywiœcie nabywca zakupi taki lokal jednie wtedy, kiedy w księdze wieczystej urzšdzonej dla lokalu nie będzie żadnych obcišżeń i roszczeń. Zapewne wielu krytyków zawoła, że taki system nie ma nic wspólnego z,, klasycznš” umowš z deweloperem, a nadto zwiększy cenę nabycia. Takich potencjalnych krytyków można zawsze zapytać, od kiedy to w Polsce sš zawierane „klasyczne” umowy deweloperskie odpowiadajšce w całoœci (poczynajšc od formy) przepisom ustawy o własnoœci lokali oraz kto i co tak naprawdę decyduje o ostatecznej cenie nowych lokali. Zarówno deweloperzy, jak i bankowcy znajš odpowiedzi na te pytania i być może dlatego zdecydujš się jednak na przyjęcie takiej nie tylko dobrej, ale bezpiecznej dla finalnego nabywcy praktyki. Inaczej może się okazać, że jeszcze trudniej będzie deweloperom sprzedać mieszkania, a bankom udzielać kredytów na ich nabycie. [i] Autor jest adwokatem, wspólnikiem w Kancelarii Karniol Małecki i Wspólnicy w Warszawie[/i]
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL