Zmiana sposobu użytkowania budynku lub lokalu

aktualizacja: 13.01.2011, 01:37
W mieszkaniu można prowadzić biuro, a w budynku gospodarczym lub garażu założyć sklep, wcześniej trzeba jednak dopełnić formalności budowlanych. W przeciwnym razie popełnia się samowolę.
[srodtytul]Jakie formalności[/srodtytul]
[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]Prawo budowlane[/link] zezwala na korzystanie z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem.
Mieszkanie powinno być wykorzystywane na cele mieszkaniowe, a garaż służyć do przechowywania samochodu. To samo prawo budowlane przewiduje możliwość zmiany ich sposobu użytkowania. Konkretnie mówi o tym art. 71 prawa budowlanego.
Przepis reguluje, że zmiana sposobu użytkowania polega na: „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki”:
- bezpieczeństwa pożarowego,
- bezpieczeństwa powodziowego,
- pracy,
– zdrowotne,
– higieniczno-sanitarne,
– ochrony środowiska
bądź
– wielkość lub układu obciążeń.
Jak należy to rozumieć? Jeżeli podejmujemy działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie.
Najlepiej zapytać o to w konkretnej sytuacji osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli odpowiedź będzie pozytywna, trzeba będzie właśnie takiej osobie zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.
[ramka][b]Przykład pierwszy[/b]
Małżeństwo informatyków zakłada witryny internetowe. Nikogo nie zatrudniają, zlecenia przyjmują przez Internet.
Oznacza to, że nie muszą zatroszczyć się o warunki sanitarno-higieniczne dla pracowników, ich klienci nie chodzą po klatce schodowej, nie zwiększa się więc obciążenie w budynku.
Nie muszą się więc starać o zmianę sposobu użytkowania mieszkania.[/ramka]
[ramka][b]Przykład drugi[/b]
Gdyby jednak to samo małżeństwo chciało założyć internetową księgarnię, ich sytuacja wyglądałaby inaczej. Do ich mieszkania przywożone będą książki, które następnie trafią do zamawiających je internautów. Wzrośnie więc obciążenie stropu mieszkania.
Zwiększy się liczba korzystających z klatki schodowej, a więc tym samym może zmniejszyć się bezpieczeństwo przeciwpożarowe. W tym wypadku trzeba zgłosić zamiar zmiany sposobu użytkowania lokalu.[/ramka]
Zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak i jego części. Osoba, która się na nią zdecydowała, zgłasza to staroście i składa wymagane dokumenty. Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni.
Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność (na rozpoczęcie działalności na podstawie skutecznego zgłoszenia mamy dwa lata od momentu doręczenia zgłoszenia staroście).
Gdy zależy nam na czasie, można złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć działalność lub ewentualne prace adaptacyjne.
Może się zdarzyć, że starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wtedy wnosi sprzeciw i informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na ich wykonanie. Wówczas w pozwoleniu na budowę na wykonanie tych robót starosta przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu.
[ramka][b]Uwaga![/b]
O formalności trzeba zadbać przed zmianą garażu na sklep czy mieszkania na biuro, a nie później.
Jeżeli odwróci się kolejność, zgłoszenie jest nieskuteczne i będzie to taka sama samowola budowlana jak zmiana sposobu użytkowania dokonana bez zgłoszenia.[/ramka]
Trzeba też wskazać na dość nietypowy przepis prawa budowlanego – chodzi o zapis art. 71 ust. 7. Mówi on, że dokonanie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania po faktycznej zmianie sposobu użytkowania „nie wywołuje skutków prawnych”.
Należy przez to rozumieć, że pomimo dokonania zgłoszenia, w przypadku udowodnienia przez powiatowy nadzór budowlany, że nastąpiło to po faktycznej zmianie, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie prowadził postępowanie w sprawie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania.
[srodtytul]Legalizacja samowolnej zmiany[/srodtytul]
W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (art. 71a prawa budowlanego z 1994 r.):
– wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego (lub jego części);
– nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Są to na ogół takie same dokumenty, jakie są wymagane przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania:
a) opis i rysunek (mapa) określające usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i na sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której dokonano zmiany sposobu użytkowania
b) zwięzły opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. konserwatora zabytków)
[ramka][b]Uwaga![/b]
Jeżeli planujemy otworzyć sklep lub biuro, to musimy pamiętać o opinii rzeczoznawców ds. BHP i sanitarno-higienicznych, a jeżeli planujemy większe przedsięwzięcie – to ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.[/ramka]
– oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W wypadku osoby prawnej może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego pełnomocnictwa, a także dokumentu potwierdzającego, że pełnomocnictwo została udzielone przez osobę uprawnioną do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego – odpis z KRS).
Z podpisaniem oświadczenia mogą mieć problemy osoby, które chcą zmienić sposób użytkowania lokalu. Takie oświadczenie można złożyć, gdy ma się pisemną zgodę właściciela budynku. W wypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego będzie to spółdzielnia mieszkaniowa, a w wypadku własności – wspólnota mieszkaniowa.
– zaświadczenie o zgodności z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
– ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
– w niektórych przypadkach może być wymagana decyzja środowiskowa. Wystarczy, że nasza działalność będzie przedsięwzięciem mogącym znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce może nastręczać trudności ze względu na wadliwość przepisu w tej sprawie.
[ramka]Art. 72. ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=289150]ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie[/link], udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko:
Wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem:
1) decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych [b]oraz decyzji o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wydawanych na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118, z późn. zm. 19).[/b][/ramka]
Po upływie terminu określonego w postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów i ich zgodność z przepisami. Jeżeli nadzór dojdzie do wniosku, że wszystkie nałożone na inwestora obowiązki zostały zrealizowane, a zmiana sposobu użytkowania nie narusza przepisów, wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.
[srodtytul]Ile to kosztuje[/srodtytul]
Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).
Przy czym jej wyliczenie nie jest już takie proste jak w wypadku opłat za nielegalne budowy, pod uwagę bierze się bowiem współczynnik kategorii obiektu, którego dotyczy zmiana, ale współczynnik wielkości obiektu – już inny, a mianowicie dotyczący części obiektu, w której będzie legalizowana zmiana sposobu użytkowania.
W przypadku wątpliwości co do wyliczenia opłaty, nadzór powinien zastosować opłatę najmniej dolegliwą dla legalizującego.
[srodtytul]Najlepiej jednak pokaże to przykład[/srodtytul]
Parter w domu jednorodzinnym został zaadaptowany na sklep. W wyniku tej adaptacji budynek nie przestał być budynkiem jednorodzinnym, gdyż powierzchnia sklepu nie przekracza 30 proc. powierzchni całego budynku.
Wyliczając opłatę, bierze się więc pod uwagę wielkość współczynnika kategorii dla domów jednorodzinnych, który wynosi 2, oraz współczynnik wielkości obiektów, w tym przypadku wynosi on 1, i mnożymy następnie stawkę 500 zł przez 2 i przez 1, a następnie przez 10, wychodzi 10 tys.
Gdyby natomiast zaadaptowany parter budynku miał 100 mkw., ale przekraczał te 30 proc. powierzchni całego budynku, wówczas współczynnik wielkości dla obiektów handlu o powierzchni do 2500 mkw. wynosi 1 współczynnik kategorii – 15. Mnożymy więc stawkę 500 przez 1 i 15, a następnie przez 10, wychodzi 75 tys., a więc bardzo dużo.
W takich przypadkach należy polecić zaniechanie działalności i potwierdzenie przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego (potwierdzonego przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego) i zgłosić do starosty zmianę sposobu użytkowania. Nie w każdym przypadku jest to możliwe (np. wyprowadzenie się z lokalu nielegalnie zmienionego na mieszkalny). Ale są przypadki, gdzie zaniechaniem nielegalnego użytkowania będzie wywieszenie informacji – nieczynne.
[ramka][b]Uwaga![/b]
Niewykonanie w terminie obowiązku przedłożenia dokumentów albo dalsze użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części pomimo jego wstrzymania skutkuje nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.[/ramka]
Nie zawsze jednak zmiana sposobu użytkowania wymagała tylko zgłoszenia. Jeszcze całkiem niedawno, bo do 31 maja 2004 r., trzeba było uzyskiwać pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania.
Z przepisów przejściowych nowelizacji (która weszła w życie 31 maja 2004 r.) wynika zaś, że do samowolnej zmiany sposobu użytkowania dokonanej przed tą datą stosuje się inne (poprzednio obowiązujące) zasady legalizacji, to jest odpowiednio stosuje się art. 51 prawa budowlanego z 1994 r.
Legalizując więc na jego podstawie, nadzór bada zgodność dokonanej zmiany z przepisami, w tym o zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie nakazuje wykonanie czynności doprowadzającej do zgodności z przepisami.
[ramka]Art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane:
Przepisu art. 71a ustawy, o której mowa w art. 1, nie stosuje się do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego pozwolenia i dokonanego przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy. W takich przypadkach stosuje się przepisy dotychczasowe[/ramka].
[ramka][b]Z wokandy[/b]
– W świetle przepisu art. 71a ust. 4 prawa budowlanego właściwy organ w drodze decyzji nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w przypadku dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części [b](wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 24 kwietnia 2007 r. (sygn. akt VII SA/Wa 325/07)[/b]. [/ramka]
[ramka][srodtytul]Zobacz cały poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/576331.html]"Jak zalegalizować samowolę budowlaną"[/link][/ramka][/srodtytul]
Komentarz dnia
Żródło: Rzeczpospolita

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Business Communication. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Business Communication lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych". Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.

POLECAMY

KOMENTARZE