Warunki zabudowy i zagospodarowanie
Są sposoby na kłopoty z działkami budowlanymi
Nie zawsze wybudujesz dom na gruncie, który kupiłeś jako budowlany. Gmina może jednak zrobić wyjątek, kiedy twoja działka jest mniejsza, niż przewiduje miejscowy plan zagospodarowania. W jakiej sytuacji jest to możliwe? Kiedy zaś możesz wystąpić przeciwko byłemu właścicielowi ziemi z roszczeniami w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej?
Rz: Czy na działce można wybudować dom, nawet jeśli nie ma ona minimalnej powierzchni pod zabudowę określonej w miejscowym planie zagospodarowania? Jeśli mam np. 800 mkw., a w gminie minimalna działka pod zabudowę może mieć 1700 mkw., można wybudować dom?
Małgorzata Zamorska: Przepisy ustawowe nie określają minimalnej powierzchni działek przeznaczonych pod zabudowę. Ograniczenia w tym zakresie mogą jednak wynikać z przepisów prawa miejscowego, a więc np. z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp) uchwalanych przez gminy. Gmina z kolei może uchwalić plan dla całego swojego terenu bądź jedynie dla poszczególnych części. Zakładam więc, że pytanie dotyczy sytuacji, kiedy dana działka objęta jest obowiązującym mpzp, a więc dokumentem planistycznym stanowiącym podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę.
Natomiast na terenach, gdzie takich planów nie ma, podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę jest indywidualna decyzja o warunkach zabudowy, potocznie zwana wuzetką. Tzw. wuzetki zwykle nie wprowadzają żadnych ograniczeń, jeżeli chodzi o minimalne powierzchnie działek przeznaczonych do zabudowy. Ograniczenia takie mogą być i w praktyce często są stosowane w mpzp.
Na czym te ograniczenia polegają?
Określają minimalne powierzchnie działek pod określone rodzaje zabudowy, np. inne minimalne powierzchnie działek pod domy jednorodzinne wolno stojące, inne pod domy w zabudowie bliźniaczej, inne pod szeregówki, jeszcze inne pod osiedla mieszkaniowe.
Jeżeli zatem dany mpzp określa, iż minimalna powierzchnia działki przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną wynosi 1700 mkw., to wybudowanie domu na działce o powierzchni 800 mkw. nie będzie możliwe. Organ wydający pozwolenie na budowę jest bowiem związany ustaleniami mpzp i nie może udzielić zgody na budowę, gdy działka nie spełnia określonych w nim wymogów.
Co robić w takiej sytuacji? Do kogo może mieć pretensje właściciel działki?
To zależy od okoliczności. Jeżeli dana osoba była już właścicielem działki w momencie uchwalania przez gminę mpzp, to mogła uczestniczyć w procesie legislacyjnym, tj. zgłaszać wnioski i uwagi do projektu planu, które często są uwzględniane jako określone odstępstwa od reguł ogólnych ustalonych w mpzp. Jeżeli jednak kupiła działkę, na której obowiązywał już mpzp przewidujący ograniczenia obszarowe, to pretensje może mieć jedynie do siebie, ewentualnie do doradców, przy pomocy których dokonywała zakupu. Wypis i wyrys z mpzp są właściwie obligatoryjnymi dokumentami przedkładanymi w momencie zakupu, dlatego trudno sobie wyobrazić, żeby zawarte w nich dane nie były nabywcy znane.
Należy także wyjaśnić, iż kwestią co najmniej wątpliwą jest to, czy notariusz sporządzający umowę sprzedaży zobowiązany jest pouczać stronę o ograniczeniach w możliwości zabudowy danej działki. Do jego obowiązków należy bowiem sporządzenie umowy zgodnej z prawem, lecz nie jest zobligowany do badania celu nabycia.
Drążąc dalej ten temat, można by również rozważać ewentualną winę sprzedawcy, który wprowadził nabywcę w błąd, zapewniając go, że sprzedaje mu działkę budowlaną zdatną do określonej zabudowy. To dawałoby nabywcy możliwość uchylenia się od skutków sprzedaży lub wystąpienia przeciwko sprzedawcy z roszczeniami w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Odnośnie do tej konstrukcji łatwo jednak zgłosić wspomniane zastrzeżenie, mianowicie, że kupujący o ograniczeniach zabudowy wiedział, gdyż jest to wiedza ogólnie dostępna, i zapewnienia sprzedającego w tej mierze nie powinny być decydujące.
A co w sytuacji, gdyby wszedł w życie plan mówiący m.in. o wielkości działki budowlanej w danej gminie – np. 1500 mkw. – a czytelnik kupił na terenie tej gminy niezabudowaną działkę budowlaną o powierzchni np. 800 mkw. przed wejściem w życie tego planu?
Jeśli nie pomogły zabiegi mające na celu wypracowanie wersji mpzp, która dopuściłaby, choćby na zasadzie wyjątku, zabudowę działki o nienormatywnej powierzchni, albo gdy działania takie nie zostały podjęte, właścicielowi pozostają co najmniej dwa wyjścia.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
