Kupno, sprzedaż nieruchomości
Jak nie kupić mieszkania z długami lub staruszką z dożywociem
Prawo dożywocia nie musi być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Dlatego nabywcę mieszkania ze schorowaną babcią nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kłopoty może mieć też klient dewelopera, który nie zawrze umowy przedwstępnej aktem notarialnym
Rz: Czy gdyby szukał pan dziś mieszkania dla siebie, wybrałby pan lokal od dewelopera czy używany? Skąd taki wybór?
Konrad Płochocki: To zależy. Jeżeli szukałbym mieszkania w ścisłym centrum miasta, raczej rozejrzałbym się za używanym lokum. Wynika to z faktu, iż w śródmiejskich okolicach jest bardzo mała podaż nowych lokali, a jeśli już są, ich ceny osiągają zawrotne pułapy.
Zastój na rynku nieruchomości zweryfikował natomiast żądania sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Wydaje się, że nastał dobry czas, aby rozejrzeć się za niewielkimi mieszkaniami w centrach miast. Taki lokal zawsze znajdzie i najemcę, i kupca.
Jeśli natomiast szukałbym mieszkania poza centrum, to raczej skłaniałbym się ku nowym inwestycjom. Najlepiej już ukończonym lub na znacznym etapie zaawansowania. Podaż nowych mieszkań jest nadal wysoka, co wynika z bardzo dużej ilości rozpoczętych inwestycji w 2007 i 2008 roku. W całym roku 2009 deweloperzy wprowadzili do sprzedaży rekordowo dużo, bo ponad 70 tys. mieszkań, a na koniec roku 30 tys. nadal nie znalazło nowego nabywcy. Liczba zalegających mieszkań sukcesywnie maleje, ale deweloperzy pogodzili się z faktem, że muszą obniżyć cenę – np. w postaci upustu czy darmowych miejsc parkingowych. Jeśli kupujemy mieszkanie za gotówkę, na pewno pomoże nam to wynegocjować lepszą cenę, bo deweloper będzie miał pewność, że nie wycofamy się z umowy, gdy bank nie przyzna kredytu.
W jakim przypadku na pewno zrezygnowałby pan z mieszkania od dewelopera? Kiedy taka transakcja może być niebezpieczna?
Wskazałbym na trzy sytuacje, w których na pewno nie zdecydowałbym się na kupno nowego mieszkania:
Po pierwsze, gdy deweloper oferuje nam mieszkanie, nie dysponując pozwoleniem na budowę. Jest ono bowiem kluczowym dokumentem w procesie inwestycyjnym. Potwierdza prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane, zgodność projektu z wymogami prawa (czyli spełnianie warunków określonych w planie zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy, zapewnienie przyłączy mediów itp.). I wreszcie umożliwia faktyczne rozpoczęcie działań budowlanych.
Po drugie, nie zaryzykowałbym, gdy deweloper nie ma dobrej historii, budowa jest na wczesnym etapie, a wysokość zaliczek jest znaczna już na początku.
Czego można się tu obawiać?
W czasie hossy 2007 – 2008 ten, kto uzbierał więcej gotówki, chwytał się deweloperki: od dużych firm ze wszystkich branż po Kowalskiego z sąsiedniej ulicy. Wiele działek zostało wtedy kupionych po przeszacowanych cenach. Brak znajomości branży i procesu deweloperskiego może okazać się zgubny. Dlatego jeśli deweloper bez historii oczekuje wysokich zaliczek, zastanowiłbym się dwa razy. Nie mamy pewności, czy uda mu się zakończyć inwestycję.
I po trzecie, nie współpracowałbym z deweloperem, który nie zgadza się na umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, chyba że stosuje system zaliczek typu 10/90. Nie ma idealnego sposobu na zabezpieczenie nabywcy przed upadłością dewelopera.
W takim przypadku w zdecydowanie lepszej sytuacji jest nabywca, który zawarł umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego oraz wpisał do księgi wieczystej działki roszczenia wynikające z takiej umowy. Sama umowa w formie aktu nie wystarcza, jak to często jest sugerowane! Przykrym dowodem, iż dopiero wpis roszczeń istotnie zmienia sytuację nabywcy lokalu, jest grupa 200 poszkodowanych osób, które straciły mieszkania w wyniku bankructwa krakowskiego dewelopera Leoparda. Firma ta zaciągnęła kredyt pod budynek, już po sprzedaniu zlokalizowanych w nim mieszkań.
Czy kupowanie cesji praw z umowy o wybudowanie mieszkania jest bezpieczne?
Tak, jest to stosunkowo bezpieczna forma. Nabywca, kupując mieszkanie na wczesnym etapie budowy, ponosi większe ryzyko niż kupujący lokal tuż przed lub już po ukończeniu budowy (a zazwyczaj na tych etapach dokonuje się cesji). Standardem na rozwiniętych rynkach jest, iż cena mieszkania rośnie wraz z postępami w jego budowie. W Polsce zasada ta została zachwiana w czasie ostatniej hossy, kiedy to nowe projekty były coraz droższe, ale obecnie znowu zaczyna obowiązywać.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
