Dom w Bułgarii, czyli bajecznie niskie podatki

aktualizacja: 18.02.2010, 06:30
Foto: www.sxc.hu, Pasha Mihova PaM Pasha Mihova

Inwestując w dom na wynajem na słonecznym południu Europy można liczyć na spore zyski. Bułgarski fiskus dokłada inwestorom bonus od siebie: podatek od dochodów tak niski, że grzechem byłoby z niego nie skorzystać.

Długi sezon oraz praktycznie pewna pogoda latem sprzyjają uzyskaniu wysokiego zwrotu z inwestycji w całej Europie Południowej. Jednak z podatkowego punktu widzenia wyjątkowo atrakcyjnie prezentuje się inwestowanie w domy i mieszkania na wynajem w Bułgarii: podatek dochodowy od osób fizycznych wynosi tam zaledwie 10%. Taki podatek płaci się zarówno od dochodów z najmu, jak i dochodów ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem 3 lat od nabycia. To znacznie korzystniej niż w Polsce, gdzie ze sprzedażą trzeba czekać aż 5 lat, by uniknąć podatku z tego tytułu.
Powstaje jednak pytanie: jak tego rodzaju dochody uzyskane w Bułgarii ma opodatkować ktoś, kto na stałe mieszka w Polsce i tu płaci inne podatki? Czy korzystne opodatkowanie w Bułgarii nie doprowadzi do dodatkowego lub podwójnego opodatkowania w Polsce?
[srodtytul] Bułgarski dochód czasami obciąży skalę[/srodtytul]
Odpowiedzi na te pytanie udziela [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=73626]umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, którą Polska i Bułgaria podpisały w roku 1994[/link]. Zgodnie z ogólnie przyjętymi w takich umowach zasadami opodatkowania, opartymi o modelową konwencję OECD, umowa polsko-bułgarska zezwala (art. 6), aby dochody z nieruchomości położonej w Bułgarii, w tym z jej wynajmu, uzyskiwane przez polskiego rezydenta podatkowego były opodatkowane w Bułgarii. Podobnie zyski ze sprzedaży takiej nieruchomości mogą być, zgodnie z art. 14 umowy, opodatkowane w kraju położenia. Jednocześnie, aby nie doszło do podwójnego opodatkowania tych samych dochodów Polska stosuje - zgodnie z art. 24 umowy – zwolnienie ich od opodatkowania w Polsce.
Ale większość podatników bułgarski dochód może pośrednio obciążać, gdyż polski fiskus zastosuje metodę wyłączenia z progresją. Na czym ona polega? Otóż dochód uzyskany w Bułgarii zostanie wzięty pod uwagę przy ustalaniu stawki podatku do rozliczenia pozostałych dochodów podatnika, uzyskanych już w Polsce. W przypadku osób rozliczających się z fiskusem na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej, dochody z najmu nieruchomości w Bułgarii sprawią, że wcześniej przekroczony zostanie próg podatkowy dla stawki 32%. Natomiast podatnik uzyskujący w kraju dochody opodatkowane jedynie podatkiem liniowym 19%, nie odczuje dodatkowego ciężaru - dochody z najmu lub zbycia nieruchomości w Bułgarii nie wpłyną na wysokość jego podatku w Polsce.
[srodtytul]Tam sprzedasz bez podatku[/srodtytul]
Polacy inwestujący w bułgarskie nieruchomości mogą mieć wątpliwości, jakie zasady opodatkowania będą ich obowiązywać, gdy taką nieruchomość sprzedadzą po upływie 3 lat, ale przed upływem 5 lat. Pozornie może się wydawać, że jeżeli do sprzedaży dojdzie przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, to wówczas dochód zostanie opodatkowany w Polsce. Jednak tak nie jest.
Z brzmienia art. 30e ust. 8 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] wynika, że dochód ze sprzedaży nieruchomości za granicą, który nie jest zwolniony od podatku na mocy umowy międzynarodowej podlega opodatkowaniu w Polsce. Jednak dochód ze sprzedaży nieruchomości w Bułgarii jest zwolniony od podatku w Polsce na mocy art. 24 umowy polsko–bułgarskiej ponieważ może on podlegać opodatkowaniu w Bułgarii. Nie ma znaczenia, czy do opodatkowania faktycznie doszło. Istotna jest sama możliwość. Zatem w każdej sytuacji dochód ze zbycia nieruchomości położonej w Bułgarii nie będzie opodatkowany w Polsce.
[srodtytul]Sam ziemi nie kupisz, ale twoja spółka - tak[/srodtytul]
Warto wspomnieć, że Bułgaria przed akcesją do UE wprowadziła zakaz nabywania ziemi przez cudzoziemców do 1 stycznia 2012 roku. W samej Bułgarii istnieją różne podglądy na to w jakim zakresie ten zakaz obowiązuje. Jednak cudzoziemcy mogą nabywać mieszkania i domy bez gruntu, na którym są one posadowione. Nie jest to sytuacja idealna, dlatego bardzo często zakupu nieruchomości dokonują spółki zarejestrowane w Bułgarii, których właścicielami są cudzoziemcy.
Wówczas polski właściciel spółki otrzymuje dochody nie z najmu, lecz z dywidendy lub z pensji wypłacanej przez spółkę. Dochody z pensji podlegają opodatkowaniu w Bułgarii niską jak dla Polaka stawką 10% i są zwolnione z podatku w Polsce. Natomiast dochody z dywidendy wypłacanej przez spółkę podlegają podatkowi bułgarskiemu do wysokości 10%, lecz w Polsce też trzeba zapłacić od nich podatek od dywidend. W efekcie w Polsce pobierany jest podatek w wysokości 19%, a podatek pobrany w Bułgarii zaliczany jest na jego poczet.
[srodtytul]Bułgarska rezydencja podatkowa [/srodtytul]
Kolejnym aspektem podatkowym posiadania nieruchomości w Bułgarii jest możliwość przeniesienia tam swojej rezydencji podatkowej, co pozwoli na płacenie niższych podatków również od innych dochodów. Bułgaria uznaje za rezydenta podatkowego osobę fizyczną, która przebywa w tym kraju przynajmniej 183 dni. To nie wystarczy polskiemu fiskusowi. Do uznania, że doszło do zmiany rezydencji podatkowej wymaga on jeszcze wykazania, że podatnik przeniósł do Bułgarii ośrodek swoich interesów życiowych. Jest to znacznie więcej niż przebywanie w Bułgarii przez pół roku. Wynika to z art. 3 ust. 1 a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w powiązaniu z art. 4 umowy polsko – bułgarskiej.
Jak widać inwestowanie w nieruchomości za granicą może być atrakcyjnym sposobem lokowania pieniędzy. Wiąże się jednak z wkroczeniem na skomplikowany obszar podatków międzynarodowych. Zasady opodatkowania dochodów są różne w różnych krajach, lecz zwykle państwo, w którym znajduje się nieruchomość, chce udziału w zyskach związanych z tą nieruchomością. Z kolei mechanizmy unikania podwójnego opodatkowania są wprawdzie podobne, lecz w umowach z poszczególnymi krajami mogą się kryć niespodziewane obciążenia. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji warto skonsultować się z ekspertem, który ma aktualną wiedzę o prawno-podatkowej sytuacji w obu krajach.
[srodtytul][i]Piotr Michalski[/i][/srodtytul]
[srodtytul] Doradca Podatkowy[/srodtytul]
www.polishtaxes.eu
Komentarz dnia
Żródło: rp.pl

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Business Communication. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Business Communication lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych". Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.

POLECAMY

KOMENTARZE