Kredyty mieszkaniowe
Ile warta jest działka lub magazyn
Przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, musi przeprowadzić wycenę nieruchomości. Nie obędzie się tu bez pomocy eksperta
Ile są warte działka, magazyn czy lokal użytkowy? Inwestor dowie się tego z operatu szacunkowego. Najczęściej potrzebuje wyceny nieruchomości: gdy planuje zaciągnąć kredyt, wnieść nieruchomość aportem do spółki albo gdy kwestionuje wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste.
Wybieramy rzeczoznawcę
Dobry rzeczoznawca majątkowy to połowa sukcesu. Jak go więc znaleźć? Ich rejestr prowadzi Ministerstwo Infrastruktury (można go znaleźć na stronie ministerstwa: www.mi.gov.pl/2-482c0de8bcdd4.htm). Jest to najpewniejsza forma sprawdzenia, czy osoba, której chcemy zlecić wycenę, ma wymagane uprawnienia.
Przedsiębiorca, który chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, ma ułatwione zadanie. Banki honorują tylko wyceny sporządzone przez rzeczoznawców z listy prowadzonej przez siebie – rola kredytobiorcy ogranicza się do wybrania jednego z nazwisk.
Swoje listy prowadzą też stowarzyszenia lokalne oraz federacja tych stowarzyszeń.
Jeden cennik wynagradzania rzeczoznawców nie istnieje i nie ma żadnych przepisów regulujących tę kwestię. Wysokość wynagrodzenia kształtowana jest więc przez rynek. Standardowe wyceny, których wykonuje się dużo, mają podobne stawki. Gdy chodzi o specjalne nieruchomości, wycena może osiągnąć wysokie, indywidualne ceny.
Co się liczy
Rzeczoznawcy określają w operacie najczęściej wartość rynkową danej nieruchomości. Stosują przy tym różne podejścia, najczęściej jest to porównawcze, rzadziej dochodowe czy kosztowe. To rzeczoznawca decyduje, którą metodę wyceny wybrać. Pod uwagę wówczas bierze: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach podobnych nieruchomościach. Przykładowo podejście porównawcze wykorzystuje się przy wycenie nieruchomości dla potrzeb kredytu lub jej sprzedaży.
Stosując podejście porównawcze, należy znać ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także ich cechy mające wpływ na wysokość ich cen. Nie ma wykazów publicznych, którymi rzeczoznawcy mogliby się posiłkować, stosując metodę porównawczą, dlatego na swój własny użytek prowadzą bazę tego typu transakcji. Jakość wyceny niestety mocno uzależniona jest od jakości bazy danych, które wykorzystywane są w jej procesie.
Opinia ważna przez rok
Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Powinien on zawierać następujące informacje: określenie nieruchomości i zakres wyceny, jej cel, źródła danych o nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, rodzaj określanej wartości, zastosowane podejścia, metody i techniki szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości.
Do operatu szacunkowego dołącza się dokumenty wykorzystywane przy jego sporządzaniu, np. dokumentację fotograficzną, aktualny odpis z księgi wieczystej, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
Operat szacunkowy może być formalnie wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego przygotowania, chyba że wystąpiły zmiany w prawie lub w czynnikach mających wpływ na wartość (np. uchwalono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Wycena może być wykorzystana po roku, ale po potwierdzeniu jej aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Nieprawidłowa analiza
Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z kwotą wyliczoną przez rzeczoznawcę? Można wystąpić do jednej z komisji arbitrażowych działających przy stowarzyszeniach rzeczoznawców majątkowych (istnieją w każdym większym mieście) oraz przy Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Postępowanie przed taką komisją jest jednak kosztowne. Minimalna opłata wynosi bowiem kilka tysięcy złotych (zależy od wartości wycenionej nieruchomości). Do komisji trafiają więc sprawy większego kalibru.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
