Jaki podatek od sprzedaży domu w budowie

aktualizacja: 05.08.2009, 01:00
Foto: Fotorzepa, Seweryn Sołtys
REDAKCJA POLECA
15.05.2017
Sprzedaż nowego domu bez PIT - interpretacja podatkowa
kariera
Jak przekonać szefa do awansu?
[i][b]Mam pytanie dotyczące sprzedaży domu w stanie surowym na działce nabytej w roku 2007. Dom buduję systemem gospodarczym, czyli robociznę wykonuję sam z pomocą rodziny i przyjaciół. Ponadto do budowy przygotowywałem się już wcześniej, nabyłem taniej część materiałów np.: drewno w nadleśnictwie, zleciłem wykonanie więźby. Summa summarum zaoszczędziłem ok. 100 tys. zł na materiałach i robociźnie. Oczywiście nie mam na to rachunków!
I co teraz, gdy za mój dom w budowie koło Szczecina chcę kupić mieszkanie w Krakowie i przenieść się tam? Zgodnie z informacjami jakie przeczytałem na stronach rp.pl przy sprzedaży tej nieruchomości muszę zapłacić podatek od dochodu. Będę inwestował w nieruchomość, oczywiście nie mogę korzystać z ulgi meldunkowej.
Czy to znaczy, że mamy kolejny bubel prawny? Po raz kolejny muszę płacić podatek od opodatkowanych pieniędzy? Czy takimi ustawami nie wymusza się na nas, zwykłych ludziach, bycia nieuczciwymi? Przecież taniej załatwić sobie lewe faktury na robociznę niż płacić 19 proc. podatku.[/b][/i]
(nazwisko do wiadomości redakcji)
[b] Odpowiada Edyta Koślacz, certyfikowana księgowa, ProPIT Biuro rachunkowe, www.propit.com.pl[/b]
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że dom jest nadal własnością czytelnika i jeszcze nie został sprzedany. Ponadto, jak przypuszczam, budowa domu jeszcze nie została zakończona. Stąd należy się domyślać, że jeżeli nieruchomość w ogóle zostanie sprzedana, to najwcześniej nastąpi to w tym roku.
Tu należy zaznaczyć, że w wyniku licznych nowelizacji [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=80474]ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych[/link] w bieżącym stanie prawnym istnieje kilka odmiennych regulacji określających zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. O tym, którą zastosować, decyduje data nabycia (wybudowania) nieruchomości oraz jej sprzedaży.
Pierwszy system ma zastosowanie do sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed 1 stycznia 2007 r. Ten zakres regulacji nie obejmuje sytuacji czytelnika, gdyż nabył on działkę w 2007 r.
Drugi system ma zastosowanie do nieruchomości nabytych lub wybudowanych między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008.
Trzeci zaś odnosi się do wszelkich stanów faktycznych, w których nieruchomości zostały nabyte lub wybudowane po 1 stycznia 2009 r.
Zarówno w drugim jak i trzecim przypadku podatek ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli faktycznego zarobku. Inne jednak są przewidziane, różne dla obu systemów, zwolnienia od opodatkowania. W systemie drugim przewidziana jest ulga meldunkowa, która znajduje zastosowanie, jeżeli podatnik udokumentuje m.in. roczne zameldowanie w zbywanej nieruchomości. W systemie trzecim, zaś możliwe jest zwolnienie od opodatkowania, jeżeli podatnik przychód ze sprzedaży przeznaczy w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkalne.
O tym, które przepisy powinno się zastosować w przypadku opisanym przez czytelnika należy zdefiniować pojęcie „data wybudowania”. Niestety przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują tego pojęcia. Z tego też względu decyzje podatników w kwestii zastosowanego opodatkowania mogą być obarczenie ryzykiem sporów z fiskusem.
W przedstawionej sprawie kluczowe znaczenie będzie miał fakt, czy dom, który buduje czytelnik posadowiony jest na działce będącej w użytkowaniu wieczystym, czy też na działce stanowiącej odrębną własność. Dlaczego? Grunt będący w użytkowaniu wieczystym jest własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, natomiast budowany budynek stanowi własność wieczystego użytkownika. W takim przypadku za datę wybudowania uważa się datę oddania budynku do użytku. Z opisanego stanu faktycznego wynika, że budowa nie została zakończona, więc budynek nie został oddany do użytku. Wtedy sprzedaż nieruchomości posadowionej na działce w użytkowaniu wieczystym byłaby opodatkowana według reguł obowiązujących po 1 stycznia 2009 roku. Gdyby taki był stan faktyczny, to wówczas z jednej strony czytelnik byłby zmuszony zapłacić 19-proc. podatek od dochodu, ale z drugiej miałby szansę na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania w związku z przeznaczeniem dochodu ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe, tu - na nieruchomość w Krakowie.
Warto przy okazji zaznaczyć, że co do zasady za termin wybudowania uważa się datę oddania nieruchomości do użytku. Właśnie taką datą posługują się organy podatkowe określając termin wybudowania. W razie sporu podatnicy mogą posiłkować się opiniami eksperckimi oraz orzeczeniami sądów. W jednym z takich wyroków Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. I SA/Lu 238/99) uznał, że pojęcie wybudowanie należy rozumieć jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania.
Przypuszczam jednak, że czytelnik buduje dom na działce stanowiącej odrębną własność. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje data oddania domu do użytkowania. Za datę wybudowania przyjmuje się datę zakupu działki. W przedstawionej sprawie będzie to 2007 rok. Wynika to z faktu, że nie można w sposób rozdzielny traktować sprzedaży gruntu od sprzedaży postawionej na nim nieruchomości. Częścią składową gruntu są bowiem budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu wedle reguł obowiązujących między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.
Niestety, w przedstawionej sprawie okazuje się, że zmiana prawa podatkowego jest dla czytelnika wyjątkowo niekorzystna. Po pierwsze w tym okresie nie obowiązuje ulga przewidująca zwolnienie z podatku przychodów przeznaczonych na inne cele mieszkaniowe, więc czytelnik nie skorzysta z niej mimo że faktycznie pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na nieruchomość w Krakowie. Po drugie czytelnik nie ma podstaw do skorzystania z ulgi meldunkowej, gdyż nie mógł się zameldować w budynku nieoddanym do użytkowania. Musi zatem uiścić podatek według stawki 19 proc. Płaci się go od dochodu, czyli różnicy pomiędzy kwotą przychodów a udokumentowanymi kosztami nabycia (w tym także wytworzenia). Niestety, tych kosztów czytelnik nie odliczy. Jak sam przyznaje - znaczna część nakładów oraz pracy nie jest udokumentowana.
Komentarz dnia
Żródło: Rzeczpospolita OnLine

Żadna część jak i całość utworów zawartych w dzienniku nie może być powielana i rozpowszechniana lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętę digitalizację, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Gremi Media SA. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Gremi Media SA lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Rozpowszechnianie niniejszego artykułu możliwe jest tylko i wyłącznie zgodnie z postanowieniami "Regulaminu korzystania z artykułów prasowych" [Poprzednia wersja obowiązująca do 30.01.2017]. Formularz zamówienia można pobrać na stronie www.rp.pl/licencja.

POLECAMY

KOMENTARZE