Zasady przekształceń użytkowania są wadliwe

aktualizacja: 21.01.2009, 07:04
Foto: Fotorzepa, Pio Piotr Guzik

Wzór, według którego oblicza się wysokość opłaty przekształceniowej, budzi wątpliwości prawników. Im dłuższe było użytkowanie, tym wyższa cena

Wysokość opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ustala się przy wykorzystaniu wzoru matematycznego Zawiera go § 29 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175039]rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego[/link].
Wysokość opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność ustala się przy wykorzystaniu wzoru matematycznego Zawiera go § 29 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175039]rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego[/link].
Wśród przekształcających budzi on emocje. Krytykują go także niektórzy rzeczoznawcy majątkowi. Same gminy podchodzą do niego z dystansem.
Wśród przekształcających budzi on emocje. Krytykują go także niektórzy rzeczoznawcy majątkowi. Same gminy podchodzą do niego z dystansem.
[srodtytul]Oderwany od realiów[/srodtytul]
[srodtytul]Oderwany od realiów[/srodtytul]
– Chodzi o to, że zgodnie z tym współczynnikiem im dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym więcej trzeba zapłacić za przekształcenie we własność – mówi Mirosław Gdesz, prawnik specjalizujący się w gospodarce nieruchomościami.
– Chodzi o to, że zgodnie z tym współczynnikiem im dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym więcej trzeba zapłacić za przekształcenie we własność – mówi Mirosław Gdesz, prawnik specjalizujący się w gospodarce nieruchomościami.
Według gmin jest to słuszna zasada.
Według gmin jest to słuszna zasada.
– Filozofia tego uregulowania jest oczywista. Prawo użytkowania wieczystego jest najwięcej warte wtedy, kiedy zostaje ustanowione, w miarę upływu czasu jego wartość staje się coraz mniejsza, bo zbliża się data końcowa ustanowienia – mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska. – Nie ma przy tym specjalnego znaczenia to, że użytkownik korzysta z działki dłużej, a tym samym dłużej wnosi opłaty roczne. Podobnego zdania jest Izabela Kaźmierczak z warszawskiego Urzędu Dzielnicy Praga- -Południe.
– Filozofia tego uregulowania jest oczywista. Prawo użytkowania wieczystego jest najwięcej warte wtedy, kiedy zostaje ustanowione, w miarę upływu czasu jego wartość staje się coraz mniejsza, bo zbliża się data końcowa ustanowienia – mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska. – Nie ma przy tym specjalnego znaczenia to, że użytkownik korzysta z działki dłużej, a tym samym dłużej wnosi opłaty roczne. Podobnego zdania jest Izabela Kaźmierczak z warszawskiego Urzędu Dzielnicy Praga- -Południe.
Zdaniem Mirosława Gdesza wzór jest abstrakcyjny, oderwany od realiów rynkowych.
Zdaniem Mirosława Gdesza wzór jest abstrakcyjny, oderwany od realiów rynkowych.
Potwierdza to Marcin Jańczuk z Metrohouse SA, dużej międzynarodowej agencji pośrednictwa w handlu nieruchomościami.
Potwierdza to Marcin Jańczuk z Metrohouse SA, dużej międzynarodowej agencji pośrednictwa w handlu nieruchomościami.
– Nie widzę – wyjaśnia Jańczuk – specjalnej różnicy w cenie, jaką osiąga się przy sprzedaży prawa użytkowania trwającego dłużej lub krócej. Owszem, inwestorzy biorą to pod uwagę, nie ma to jednak dla nich większego znaczenia. Mają bowiem roszczenie o przedłużenie tego okresu. Nie znam też przypadku, żeby gmina im tego odmówiła.
– Nie widzę – wyjaśnia Jańczuk – specjalnej różnicy w cenie, jaką osiąga się przy sprzedaży prawa użytkowania trwającego dłużej lub krócej. Owszem, inwestorzy biorą to pod uwagę, nie ma to jednak dla nich większego znaczenia. Mają bowiem roszczenie o przedłużenie tego okresu. Nie znam też przypadku, żeby gmina im tego odmówiła.
Zauważył to także Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy.
Zauważył to także Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy.
[srodtytul]Przecież jest bonifikata [/srodtytul]
[srodtytul]Przecież jest bonifikata [/srodtytul]
Zdaniem Mirosława Gdesza same gminy widzą absurdalność tego wzoru, ponieważ wiele z nich w swoich uchwałach uzależnia bonifikaty od czasu trwania użytkowania. Im dłużej dana osoba jest użytkownikiem, tym są one większe. Tak jest np. w Warszawie, Poznaniu czy Bolesławcu, ale np. w Łodzi już nie. Przykładowo w Poznaniu największą bonifikatę dostaną ci, którzy są użytkownikami ponad 50 lat – 80 proc. opłaty wnoszonej przy przekształceniu, gdy 27 lat – 67,5 proc., dwa lata – 15,5, rok – 10 proc. Z kolei w Bolesławcu bonifikaty wynoszą 50 proc., jeżeli użytkowanie wieczyste trwało do pięciu lat, 70 proc. – od pięciu do 20 lat, 90 proc., gdy trwało 20 lat i dłużej.
Zdaniem Mirosława Gdesza same gminy widzą absurdalność tego wzoru, ponieważ wiele z nich w swoich uchwałach uzależnia bonifikaty od czasu trwania użytkowania. Im dłużej dana osoba jest użytkownikiem, tym są one większe. Tak jest np. w Warszawie, Poznaniu czy Bolesławcu, ale np. w Łodzi już nie. Przykładowo w Poznaniu największą bonifikatę dostaną ci, którzy są użytkownikami ponad 50 lat – 80 proc. opłaty wnoszonej przy przekształceniu, gdy 27 lat – 67,5 proc., dwa lata – 15,5, rok – 10 proc. Z kolei w Bolesławcu bonifikaty wynoszą 50 proc., jeżeli użytkowanie wieczyste trwało do pięciu lat, 70 proc. – od pięciu do 20 lat, 90 proc., gdy trwało 20 lat i dłużej.
– Bonifikaty ustalane w uchwale stosowane są wtedy, gdy użytkownicy nie mogą skorzystać ze względu na zbyt wysokie dochody z tych, o których mówi ustawa o przekształceniu prawa użytkowania. Wynoszą albo 90, albo 50 proc. – wyjaśnia Grażyna Zybert z Urzędu Miasta w Poznaniu. Dzięki tym bonifikatom opłaty za przekształcenie nie są tak wysokie.
– Bonifikaty ustalane w uchwale stosowane są wtedy, gdy użytkownicy nie mogą skorzystać ze względu na zbyt wysokie dochody z tych, o których mówi ustawa o przekształceniu prawa użytkowania. Wynoszą albo 90, albo 50 proc. – wyjaśnia Grażyna Zybert z Urzędu Miasta w Poznaniu. Dzięki tym bonifikatom opłaty za przekształcenie nie są tak wysokie.
[ramka] [b]Komentuje Elżbieta Mączyńska profesor Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie[/b]
[ramka] [b]Komentuje Elżbieta Mączyńska profesor Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie[/b]
Nie należy narzucać rzeczoznawcom majątkowym parametrów wyceny. Powinny one wynikać z analizy rynku nieruchomości, a nie z przepisów. Dlatego oplata za przekształcenie użytkowania wieczystego powinna być ustalana indywidualnie, a nie przy wykorzystaniu abstrakcyjnego wzoru współczynnika korygującego. Podstawowy mój zarzut dotyczy stopy kapitalizacji, która występuje w tym wzorze. Minimalnie może wynieść 9 proc., a maksymalnie 12 proc. Jest oderwana od realiów rynkowych. Jej stosowanie prowadzi do usztywnienia opłat. Zwróciłam na to uwagę Ministerstwu Infrastruktury kilka lat temu. Otrzymałam wtedy odpowiedź, że zrobiono to celowo, żeby oderwać wartość prawa użytkowania nieruchomości od rynku kapitałowego. To przecież jakiś absurd. Na całym świecie sektor bankowy, rynek kapitałowy oraz nieruchomości to system naczyń połączonych. Sztandarowym tego przykładem jest to, co dzieje się obecnie w USA. [/ramka]
Nie należy narzucać rzeczoznawcom majątkowym parametrów wyceny. Powinny one wynikać z analizy rynku nieruchomości, a nie z przepisów. Dlatego oplata za przekształcenie użytkowania wieczystego powinna być ustalana indywidualnie, a nie przy wykorzystaniu abstrakcyjnego wzoru współczynnika korygującego. Podstawowy mój zarzut dotyczy stopy kapitalizacji, która występuje w tym wzorze. Minimalnie może wynieść 9 proc., a maksymalnie 12 proc. Jest oderwana od realiów rynkowych. Jej stosowanie prowadzi do usztywnienia opłat. Zwróciłam na to uwagę Ministerstwu Infrastruktury kilka lat temu. Otrzymałam wtedy odpowiedź, że zrobiono to celowo, żeby oderwać wartość prawa użytkowania nieruchomości od rynku kapitałowego. To przecież jakiś absurd. Na całym świecie sektor bankowy, rynek kapitałowy oraz nieruchomości to system naczyń połączonych. Sztandarowym tego przykładem jest to, co dzieje się obecnie w USA. [/ramka]
Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: [mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail]
Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: [mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail]

POLECAMY

KOMENTARZE