Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Zasady przekształceń użytkowania sš wadliwe

Fotorzepa, Pio Piotr Guzik
Wzór, według którego oblicza się wysokoœć opłaty przekształceniowej, budzi wštpliwoœci prawników. Im dłuższe było użytkowanie, tym wyższa cena
Wysokoœć opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własnoœć ustala się przy wykorzystaniu wzoru matematycznego Zawiera go § 29 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175039]rozporzšdzenia Rady Ministrów z 21 wrzeœnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporzšdzania operatu szacunkowego[/link]. Wœród przekształcajšcych budzi on emocje. Krytykujš go także niektórzy rzeczoznawcy majštkowi. Same gminy podchodzš do niego z dystansem. [srodtytul]Oderwany od realiów[/srodtytul]
– Chodzi o to, że zgodnie z tym współczynnikiem im dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym więcej trzeba zapłacić za przekształcenie we własnoœć – mówi Mirosław Gdesz, prawnik specjalizujšcy się w gospodarce nieruchomoœciami. Według gmin jest to słuszna zasada. – Filozofia tego uregulowania jest oczywista. Prawo użytkowania wieczystego jest najwięcej warte wtedy, kiedy zostaje ustanowione, w miarę upływu czasu jego wartoœć staje się coraz mniejsza, bo zbliża się data końcowa ustanowienia – mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska. – Nie ma przy tym specjalnego znaczenia to, że użytkownik korzysta z działki dłużej, a tym samym dłużej wnosi opłaty roczne. Podobnego zdania jest Izabela KaŸmierczak z warszawskiego Urzędu Dzielnicy Praga- -Południe. Zdaniem Mirosława Gdesza wzór jest abstrakcyjny, oderwany od realiów rynkowych. Potwierdza to Marcin Jańczuk z Metrohouse SA, dużej międzynarodowej agencji poœrednictwa w handlu nieruchomoœciami. – Nie widzę – wyjaœnia Jańczuk – specjalnej różnicy w cenie, jakš osišga się przy sprzedaży prawa użytkowania trwajšcego dłużej lub krócej. Owszem, inwestorzy biorš to pod uwagę, nie ma to jednak dla nich większego znaczenia. Majš bowiem roszczenie o przedłużenie tego okresu. Nie znam też przypadku, żeby gmina im tego odmówiła. Zauważył to także Wojciech Nurek, rzeczoznawca majštkowy. [srodtytul]Przecież jest bonifikata [/srodtytul] Zdaniem Mirosława Gdesza same gminy widzš absurdalnoœć tego wzoru, ponieważ wiele z nich w swoich uchwałach uzależnia bonifikaty od czasu trwania użytkowania. Im dłużej dana osoba jest użytkownikiem, tym sš one większe. Tak jest np. w Warszawie, Poznaniu czy Bolesławcu, ale np. w Łodzi już nie. Przykładowo w Poznaniu największš bonifikatę dostanš ci, którzy sš użytkownikami ponad 50 lat – 80 proc. opłaty wnoszonej przy przekształceniu, gdy 27 lat – 67,5 proc., dwa lata – 15,5, rok – 10 proc. Z kolei w Bolesławcu bonifikaty wynoszš 50 proc., jeżeli użytkowanie wieczyste trwało do pięciu lat, 70 proc. – od pięciu do 20 lat, 90 proc., gdy trwało 20 lat i dłużej. – Bonifikaty ustalane w uchwale stosowane sš wtedy, gdy użytkownicy nie mogš skorzystać ze względu na zbyt wysokie dochody z tych, o których mówi ustawa o przekształceniu prawa użytkowania. Wynoszš albo 90, albo 50 proc. – wyjaœnia Grażyna Zybert z Urzędu Miasta w Poznaniu. Dzięki tym bonifikatom opłaty za przekształcenie nie sš tak wysokie. [ramka] [b]Komentuje Elżbieta Mšczyńska profesor Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie[/b] Nie należy narzucać rzeczoznawcom majštkowym parametrów wyceny. Powinny one wynikać z analizy rynku nieruchomoœci, a nie z przepisów. Dlatego oplata za przekształcenie użytkowania wieczystego powinna być ustalana indywidualnie, a nie przy wykorzystaniu abstrakcyjnego wzoru współczynnika korygujšcego. Podstawowy mój zarzut dotyczy stopy kapitalizacji, która występuje w tym wzorze. Minimalnie może wynieœć 9 proc., a maksymalnie 12 proc. Jest oderwana od realiów rynkowych. Jej stosowanie prowadzi do usztywnienia opłat. Zwróciłam na to uwagę Ministerstwu Infrastruktury kilka lat temu. Otrzymałam wtedy odpowiedŸ, że zrobiono to celowo, żeby oderwać wartoœć prawa użytkowania nieruchomoœci od rynku kapitałowego. To przecież jakiœ absurd. Na całym œwiecie sektor bankowy, rynek kapitałowy oraz nieruchomoœci to system naczyń połšczonych. Sztandarowym tego przykładem jest to, co dzieje się obecnie w USA. [/ramka] Masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: [mail=r.krupa@rp.pl]r.krupa@rp.pl[/mail]
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL