Kredyty mieszkaniowe
Czy księdze można wierzyć
Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych nie zawsze działa
Rozmowa z notariuszami: Zbigniewem Sitko i Lechem Borzemskim.
Rz: Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych? Czy zawsze można się na nią powoływać?
Zbigniew Sitko: Domniemywa się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest tam wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone faktycznie nie istnieje. Zakup nieruchomości z księgą wieczystą podlega szczególnej ochronie. Oto przykład: kupujemy ziemię, w KW w dziale IV nie ma żadnych wzmianek ani ostrzeżeń. Jednak po dwóch miesiącach od transakcji dostajemy pismo z banku, że powinniśmy spłacać kredyt zaciągnięty przez poprzedniego właściciela. Okazuje się, że bank złożył wniosek o obciążenie nieruchomości hipoteką, ale dotarł on do sądu sześć dni po transakcji. Ta hipoteka nas nie obciąża, ponieważ w momencie sporządzania aktu nie było o niej wzmianki (wzmianka o tym, że wpłynął wniosek o zmianę wpisu, wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Ale uwaga! Rękojmia nie chroni przy nabyciu nieruchomości tytułem nieodpłatnym (np. w drodze darowizny), a także nie chroni nabywcy w złej wierze. Takim nabywcą będzie osoba, która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo mogła się o tym z łatwością dowiedzieć.
A co z prawem dożywocia? Kiedyś nie było obowiązku ujawniania go w księdze wieczystej.
Z. S.: Prawo dożywocia jest prawem o charakterze szczególnym. Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy i/lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie, w tym – mieszkanie. Nawet jeśli takie prawo nie jest ujawniane w księdze wieczystej, to obciąża ono nieruchomość z mocy prawa i nabywcę nieruchomości nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystej (art. 7. pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Po to księgi wieczyste są jawne, aby każda osoba, w tym także kupujący, mieli możliwość ich sprawdzenia w dowolnej chwili
Jeżeli sprzedający zatai fakt takiego obciążenia, ponosi względem nabywcy odpowiedzialność cywilną z tego tytułu. Ale to oznacza, że aby dochodzić swych roszczeń, nabywca będzie musiał złożyć przeciwko sprzedającemu pozew. Jak się bronić przed dożywociem? Warto poprosić sprzedającego o wskazanie dokumentów, na podstawie których stał się właścicielem zbywanej nieruchomości. Jeśli jest wśród nich umowa o dożywocie, to wskazana jest szczególna ostrożność. To nie jest sposób idealny, ale podstawa nabycia zawsze jest ważna.
Ile czasu mija od zawarcia np. umowy sprzedaży nieruchomości do zmiany wpisu w księdze?
Z.S.: Ustawowo notariusz ma trzy dni na przesłanie wypisu z aktu notarialnego do sądu prowadzącego księgi wieczyste. Od sądu zależy, jak szybko zmieni wpis, lecz niezwłocznie po wpłynięciu wniosku sąd powinien uczynić o tym wzmiankę w księdze wieczystej. Wzmianka jest sygnałem dla każdej osoby oglądającej księgę, że wpłynął jakiś wniosek. To zawsze trzeba sprawdzić. Wzmianka o wniosku wyłącza bowiem rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych.
Czy u notariusza można dwa razy sprzedać tę samą nieruchomość? I kto jest wtedy jej właścicielem?
Lech Borzemski: Teoretycznie ta sytuacja jest możliwa, chociaż przypadki takie należą do absolutnych wyjątków. Mamy tutaj bowiem do czynienia z przestępstwem, przy czym przestępca od początku wie, że przestępstwo zostanie ujawnione, a tożsamość sprawcy nie będzie budzić żadnych wątpliwości.
Pytanie dotyka w istocie trzech kwestii: odpowiedzialności sprzedającego, staranności kupującego oraz należytego wypełnienia obowiązku przez notariusza. Zaczynając od końca, trzeba wyraźnie powiedzieć, że podstawowym obowiązkiem notariusza – zgodnie z obowiązującym prawem o notariacie – jest dokumentowanie w przepisanej prawem formie oświadczeń stron z powołaniem się w razie potrzeby na okazane dokumenty. Co to oznacza? Najważniejsze przy każdej umowie, także tej w formie aktu notarialnego, są oświadczenia stron. Za składanie fałszywych oświadczeń strony ponoszą odpowiedzialność cywilną, a w niektórych przypadkach także odpowiedzialność karną.
Rekomenduj artykuł Oddano głosów:
