Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Niebezpieczna jest zgoda domniemana

Tomasz Tatomir, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
Rzeczpospolita
Propozycje ułatwień dla budownictwa mieszkaniowego z jednej strony wzbudzajš aplauz wœród deweloperów i indywidualnych inwestorów, gdyż skracajš formalnoœci urzędowe. Z drugiej jednak strony niepokojš potencjalnych sšsiadów osiedli, które mogłyby powstać bez pozwoleń na budowę
Rozmowa z Tomaszem Tatomirem, radcš prawnym z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy Rz: Jak pan ocenia propozycję wprowadzenia możliwoœci rozpoczęcia budowy budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 5000 mkw., nie wyższych niż 12 m, jedynie na podstawie samego zgłoszenia? Taki przepis miałby dotyczyć domów jednorodzinnych i wielorodzinnych czterokondygnacyjnych. Czy nie ma tu ryzyka braku kontroli nad tym, co będzie budowane, niebezpieczeństwa dla sšsiadów, że nie będš wiedzieć, co powstaje obok? Tomasz Tatomir: Zastšpienie pozwolenia na budowę obowišzkiem zgłoszenia niekoniecznie musi spowodować utratę kontroli nad poszczególnymi inwestycjami. W przypadku zgłoszenia inwestor bowiem w dalszym cišgu zobowišzany jest przestrzegać przepisy o nadzorze budowlanym. Właœciwy organ po wpłynięciu zgłoszenia może dokonać oceny inwestycji pod względem jej zgodnoœci z przepisów prawa, a ich ewentualne naruszenie może skutkować nawet wydaniem nakazu rozbiórki.
Nie można również zapominać, że zasada wolnoœci budowlanej nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom wynikajšcym z całokształtu obowišzujšcego ustawodawstwa. Tym samym, oprócz przepisów prawa budowlanego, ewentualnych niebezpieczeństw zwišzanych z przeprowadzanš inwestycjš pozwalajš uniknšć m.in. normy prawa ochrony œrodowiska, prawa planowania przestrzennego czy normy prawa sšsiedzkiego. Dzięki temu w przypadku odstšpienia od obowišzku uzyskania pozwolenia na budowę i pominięcia procedury zwišzanej z jego uzyskaniem ryzyko utraty kontroli nad tym, co będzie budowane, jest mało prawdopodobne. Majšc jednak na uwadze aktualnie obowišzujšce przepisy prawa budowlanego, które kształtujš katalog przedsięwzięć zwolnionych od obowišzku uzyskania pozwolenia na budowę (drobne, raczej nieskomplikowane budowy i roboty budowlane), wydaje się mało prawdopodobne, aby ustawodawca wprowadził możliwoœć budowy budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 5000 mkw. nie wyższych niż 12 metrów jedynie na podstawie samego zgłoszenia. Czy wprowadzenie instytucji domniemanej zgody na budowę przy braku negatywnej decyzji właœciwego organu to dobre rozwišzanie? Decyzja powinna być wydana w cišgu 60 dni od momentu złożenia kompletnego wniosku, jeœli by jej nie było, inwestor rozpoczynałby prace i już. Zdaniem częœci deweloperów takie rozwišzanie pozwoli ograniczyć czas przedłużajšcych się często postępowań i zdyscyplinuje organy administracyjne. Ze względu na charakter i rolę pozwolenia na budowę propozycja wprowadzenia instytucji domniemanej zgody na budowę w przypadku braku negatywnej decyzji właœciwego organu w ustawowo okreœlonym terminie może budzić pewne wštpliwoœci. Pozwolenie jest bowiem swego rodzaju akceptacjš przedstawionych rozwišzań projektowych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Aby uniknšć ewentualnego niebezpieczeństwa zwišzanego z danš inwestycjš, prawo przewiduje m.in. obowišzek przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na œrodowisko wymaganego przepisami o ochronie œrodowiska czy uzyskania przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Tym samym możliwoœć prowadzenia budowy tylko dlatego, że właœciwy organ nie wywišzał się ze swych obowišzków w okreœlonym terminie, uznać należy za zbyt daleko idšcš. Zgodnie z obowišzujšcym art. 35 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane, w przypadku gdy właœciwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokoœci 500 zł za każdy dzień zwłoki. Przepis ten miał na celu zdyscyplinowanie organów administracji architektoniczno-budowlanej, jednakże praktyka pokazuje, że nie do końca spełnia on swoja funkcję. Zwišzane jest to m.in. ze stosunkowo długim okresem 65 dni, szczególnie jeœli weŸmie się pod uwagę, że przepisy kodeksu postępowania administracyjnego przewidujš znacznie krótszy maksymalny termin, stanowišc, że załatwienie sprawy wymagajšcej przeprowadzenia postępowania wyjaœniajšcego (za takš sprawę można uznać udzielenie pozwolenia na budowę) powinno się zakończyć w terminie jednego miesišca od dnia wszczęcia postępowania. Celem zmobilizowania właœciwych organów należałoby się zastanowić nad skróceniem tego terminu oraz podwyższeniem kary za każdy dzień zwłoki. Konfederacja Pracodawców Polskich popiera m.in. zniesienie obowišzku wstępnego opiniowania projektu podziału nieruchomoœci. Brak planów zagospodarowania przestrzennego nie powinien być bowiem powodem przedłużania tej procedury. Dlatego KPP popiera zniesienie możliwoœci zawieszania postępowania w tej sprawie i zobligowanie gminy do rozpatrzenia wniosku w cišgu miesišca od daty jego złożenia. Gdyby tego nie uczyniła, podział zostałby dokonany z mocy prawa. Jakie może mieć konsekwencje taka skrócona procedura? Zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami zgodnoœć proponowanego podziału nieruchomoœci z ustaleniami planu miejscowego, z wyjštkiem podziałów, o których mowa w art. 95 przedmiotowej ustawy, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomoœci położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy stwierdzenia, czy plan podziału nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo czy jest zgodny z warunkami okreœlonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu usprawnienia i przyspieszenia procedury dokonywania podziałów nieruchomoœci należałoby się zastanowić nad zrezygnowaniem z wymogu opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomoœci i ograniczeniem się jedynie do procedury zatwierdzania podziałów nieruchomoœci. Postulat ten jest szczególnie istotny w sytuacji, gdy brak jest planu miejscowego i postępowanie w sprawie podziału nieruchomoœci może zostać zawieszone. I tak np. organ zatwierdzajšcy ograniczałby się jedynie do sprawdzenia, czy projekt nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, a jeżeli wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy jest zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania okreœlonymi w tej decyzji. W celu rzeczywistego przyœpieszenia procedury podziału nieruchomoœci konieczne byłoby również wprowadzenie instrumentów mobilizujšcych właœciwe organy do rozpatrzenia wniosku w odpowiednim terminie. Czy zniesienie obowišzku uchwalenia planu miejscowego w celu odrolnienia terenów to dobry pomysł? Chodzi o propozycję zastšpienia decyzji o wyłšczeniu gruntu z produkcji rolnej (ziemi będšcej w granicach miast) zgłoszeniem wyłšczenia z produkcji. Obowišzujšce procedury prawne zwišzane z wykorzystaniem gruntów rolnych w procesie budowlanym sš niezwykle skomplikowane i czasochłonne. Dlatego wszelkie zmiany zmierzajšce do uproszczenia i skrócenia procedury zasługujš na uwagę. Jednš z takich propozycji jest zastšpienie decyzji o wyłšczeniu gruntu z produkcji rolnej zgłoszeniem wyłšczenia z produkcji (co do gruntów znajdujšcych się w granicach miast). Zasada ochrony gruntów rolnych i leœnych przewidziana w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leœnych na dzień dzisiejszy wydaje się przestarzała i zbyt silna. Przepisy przewidujš bowiem, że w przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieprzewidujšcego przeznaczenia gruntów rolnych i leœnych na inne cele, konieczna jest zmiana tego planu. Zainteresowany musi więc najpierw złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego, który następnie jest przekazywany do odpowiedniego – w zależnoœci od charakteru gruntu – organu. Może nim być nawet minister rolnictwa i rozwoju wsi czy też marszałek województwa (wyrażenie zgody możliwe jest ponadto dopiero po uzyskaniu opinii izby rolniczej). Sama zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie jest jednak wystarczajšca, ponieważ inwestor musi następnie uzyskać pozytywnš decyzję starosty zezwalajšcš na wyłšczenie z produkcji użytków rolnych. Taka ochrona gruntów, zwłaszcza tych położonych na terenach miejskich, wydaje się obecnie nieuzasadniona. Tym samym propozycja, aby w stosunku do okreœlonego katalogu gruntów uproœcić przeprowadzanie inwestycji budowlanych, zasługuje na akceptację.
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL