Nieruchomości

Niebezpieczna jest zgoda domniemana

Tomasz Tatomir, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
Rzeczpospolita
Propozycje ułatwień dla budownictwa mieszkaniowego z jednej strony wzbudzają aplauz wśród deweloperów i indywidualnych inwestorów, gdyż skracają formalności urzędowe. Z drugiej jednak strony niepokoją potencjalnych sąsiadów osiedli, które mogłyby powstać bez pozwoleń na budowę
Rozmowa z Tomaszem Tatomirem, radcą prawnym z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy
Rz: Jak pan ocenia propozycję wprowadzenia możliwości rozpoczęcia budowy budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 5000 mkw., nie wyższych niż 12 m, jedynie na podstawie samego zgłoszenia? Taki przepis miałby dotyczyć domów jednorodzinnych i wielorodzinnych czterokondygnacyjnych. Czy nie ma tu ryzyka braku kontroli nad tym, co będzie budowane, niebezpieczeństwa dla sąsiadów, że nie będą wiedzieć, co powstaje obok? Tomasz Tatomir: Zastąpienie pozwolenia na budowę obowiązkiem zgłoszenia niekoniecznie musi spowodować utratę kontroli nad poszczególnymi inwestycjami. W przypadku zgłoszenia inwestor bowiem w dalszym ciągu zobowiązany jest przestrzegać przepisy o nadzorze budowlanym. Właściwy organ po wpłynięciu zgłoszenia może dokonać oceny inwestycji pod względem jej zgodności z przepisów prawa, a ich ewentualne naruszenie może skutkować nawet wydaniem nakazu rozbiórki.
Nie można również zapominać, że zasada wolności budowlanej nie jest prawem absolutnym i podlega ograniczeniom wynikającym z całokształtu obowiązującego ustawodawstwa. Tym samym, oprócz przepisów prawa budowlanego, ewentualnych niebezpieczeństw związanych z przeprowadzaną inwestycją pozwalają uniknąć m.in. normy prawa ochrony środowiska, prawa planowania przestrzennego czy normy prawa sąsiedzkiego. Dzięki temu w przypadku odstąpienia od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i pominięcia procedury związanej z jego uzyskaniem ryzyko utraty kontroli nad tym, co będzie budowane, jest mało prawdopodobne. Mając jednak na uwadze aktualnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego, które kształtują katalog przedsięwzięć zwolnionych od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę (drobne, raczej nieskomplikowane budowy i roboty budowlane), wydaje się mało prawdopodobne, aby ustawodawca wprowadził możliwość budowy budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej do 5000 mkw. nie wyższych niż 12 metrów jedynie na podstawie samego zgłoszenia. Czy wprowadzenie instytucji domniemanej zgody na budowę przy braku negatywnej decyzji właściwego organu to dobre rozwiązanie? Decyzja powinna być wydana w ciągu 60 dni od momentu złożenia kompletnego wniosku, jeśli by jej nie było, inwestor rozpoczynałby prace i już. Zdaniem części deweloperów takie rozwiązanie pozwoli ograniczyć czas przedłużających się często postępowań i zdyscyplinuje organy administracyjne. Ze względu na charakter i rolę pozwolenia na budowę propozycja wprowadzenia instytucji domniemanej zgody na budowę w przypadku braku negatywnej decyzji właściwego organu w ustawowo określonym terminie może budzić pewne wątpliwości. Pozwolenie jest bowiem swego rodzaju akceptacją przedstawionych rozwiązań projektowych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Aby uniknąć ewentualnego niebezpieczeństwa związanego z daną inwestycją, prawo przewiduje m.in. obowiązek przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymaganego przepisami o ochronie środowiska czy uzyskania przez inwestora wymaganych przepisami szczególnymi pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Tym samym możliwość prowadzenia budowy tylko dlatego, że właściwy organ nie wywiązał się ze swych obowiązków w określonym terminie, uznać należy za zbyt daleko idącą. Zgodnie z obowiązującym art. 35 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane, w przypadku gdy właściwy organ nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Przepis ten miał na celu zdyscyplinowanie organów administracji architektoniczno-budowlanej, jednakże praktyka pokazuje, że nie do końca spełnia on swoja funkcję. Związane jest to m.in. ze stosunkowo długim okresem 65 dni, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę, że przepisy kodeksu postępowania administracyjnego przewidują znacznie krótszy maksymalny termin, stanowiąc, że załatwienie sprawy wymagającej przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (za taką sprawę można uznać udzielenie pozwolenia na budowę) powinno się zakończyć w terminie jednego miesiąca od dnia wszczęcia postępowania. Celem zmobilizowania właściwych organów należałoby się zastanowić nad skróceniem tego terminu oraz podwyższeniem kary za każdy dzień zwłoki. Konfederacja Pracodawców Polskich popiera m.in. zniesienie obowiązku wstępnego opiniowania projektu podziału nieruchomości. Brak planów zagospodarowania przestrzennego nie powinien być bowiem powodem przedłużania tej procedury. Dlatego KPP popiera zniesienie możliwości zawieszania postępowania w tej sprawie i zobligowanie gminy do rozpatrzenia wniosku w ciągu miesiąca od daty jego złożenia. Gdyby tego nie uczyniła, podział zostałby dokonany z mocy prawa. Jakie może mieć konsekwencje taka skrócona procedura? Zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 przedmiotowej ustawy, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy stwierdzenia, czy plan podziału nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo czy jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu usprawnienia i przyspieszenia procedury dokonywania podziałów nieruchomości należałoby się zastanowić nad zrezygnowaniem z wymogu opiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości i ograniczeniem się jedynie do procedury zatwierdzania podziałów nieruchomości. Postulat ten jest szczególnie istotny w sytuacji, gdy brak jest planu miejscowego i postępowanie w sprawie podziału nieruchomości może zostać zawieszone. I tak np. organ zatwierdzający ograniczałby się jedynie do sprawdzenia, czy projekt nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, a jeżeli wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy jest zgodny z warunkami zabudowy i zagospodarowania określonymi w tej decyzji. W celu rzeczywistego przyśpieszenia procedury podziału nieruchomości konieczne byłoby również wprowadzenie instrumentów mobilizujących właściwe organy do rozpatrzenia wniosku w odpowiednim terminie. Czy zniesienie obowiązku uchwalenia planu miejscowego w celu odrolnienia terenów to dobry pomysł? Chodzi o propozycję zastąpienia decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (ziemi będącej w granicach miast) zgłoszeniem wyłączenia z produkcji. Obowiązujące procedury prawne związane z wykorzystaniem gruntów rolnych w procesie budowlanym są niezwykle skomplikowane i czasochłonne. Dlatego wszelkie zmiany zmierzające do uproszczenia i skrócenia procedury zasługują na uwagę. Jedną z takich propozycji jest zastąpienie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej zgłoszeniem wyłączenia z produkcji (co do gruntów znajdujących się w granicach miast). Zasada ochrony gruntów rolnych i leśnych przewidziana w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych na dzień dzisiejszy wydaje się przestarzała i zbyt silna. Przepisy przewidują bowiem, że w przypadku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieprzewidującego przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele, konieczna jest zmiana tego planu. Zainteresowany musi więc najpierw złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego, który następnie jest przekazywany do odpowiedniego – w zależności od charakteru gruntu – organu. Może nim być nawet minister rolnictwa i rozwoju wsi czy też marszałek województwa (wyrażenie zgody możliwe jest ponadto dopiero po uzyskaniu opinii izby rolniczej). Sama zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie jest jednak wystarczająca, ponieważ inwestor musi następnie uzyskać pozytywną decyzję starosty zezwalającą na wyłączenie z produkcji użytków rolnych. Taka ochrona gruntów, zwłaszcza tych położonych na terenach miejskich, wydaje się obecnie nieuzasadniona. Tym samym propozycja, aby w stosunku do określonego katalogu gruntów uprościć przeprowadzanie inwestycji budowlanych, zasługuje na akceptację.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL