Nieruchomości

Zakład fryzjerski na parterze

Mam wykupione na własność mieszkanie w gminnym budynku, którym zarządza wspólnota mieszkaniowa. Mój lokal jest położony na parterze. Jestem fryzjerką i chciałabym pracować w domu, czyli urządzić w swoim mieszkaniu zakład fryzjerski. Czy oznacza to zmianę przeznaczenia lokalu i konieczność uzyskania zgody od wspólnoty mieszkaniowej?
[i]Odpowiada [b]Janusz Gdański[/b], Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami[/i]
– Spotkałem się wprawdzie z innymi interpretacjami, ale według mnie właściciel lokalu mieszkalnego, który chce zmienić jego przeznaczenie na lokal użytkowy, nie musi pytać o zgodę wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu właścicieli innych lokali w danej nieruchomości, ale musi uzyskać zgodę organu administracji budowlanej. Nie oznacza to jednak, że może ignorować stanowisko wspólnoty. W każdym przypadku, gdy w grę wchodzi ingerencja w nieruchomość wspólną, konieczna jest uchwała wspólnoty. I z taką właśnie sytuacją mamy zazwyczaj do czynienia w takim przypadku jak ten. Przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy wymaga zazwyczaj wykonania określonych prac. Adaptacja może wymagać m.in. wykonania lub likwidacji otworu w ścianie nośnej budynku, czy też podłączenia się do sieci wodno-kanalizacyjnej.
W każdym z tych przypadków, będących ingerencją w nieruchomość wspólną, konieczna jest uchwała wspólnoty. Wspólnota ma także prawo zwiększyć obciążenie kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej właściciela lokalu użytkowego, jeśli uzasadnia to sposób korzystania z tego lokalu (art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali). Jednak bez względu na to, czy właściciel lokalu mieszkalnego, zmieniając jego funkcję na użytkową, będzie wykonywał prace adaptacyjne, czy też tych prac nie będzie wykonywał, to zawsze musi uzyskać zgodę organu administracji budowlanej na zmianę przeznaczenia lokalu (podstawa prawna: art. 71 ustawy z 7 lipca 1994. r – Prawo budowlane). Nie zawsze organ takiej zgody udzieli, nawet wówczas, gdy w lokalu miałaby być prowadzona cicha działalność. Można np. wątpić, czy właściciel lokalu mieszkalnego położonego w starym budynku o drewnianych stropach otrzymałby zgodę na prowadzenie w nim biblioteki, gdyż nadmierne obciążenie stropów mogłoby być niebezpieczne. Jeżeli okazałoby się, że prowadzona w lokalu działalność jest nadmiernie uciążliwa, np. zakłócana jest cisza nocna, albo specyficzna działalność gastronomiczna, np. smażone są ryby w pomieszczeniach źle wentylowanych, to członkowie wspólnoty zawsze mogą skierować skargi do odpowiednich organów, np. do sanepidu i doprowadzić do zakazu prowadzenia określonej formy działalności. Uchwały wspólnoty będzie też wymagało np. umieszczenie reklamy na elewacji. Spotkałem się także z interpretacją, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i że właściciel lokalu musi w sytuacji zmiany przeznaczenia lokalu uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej w postaci uchwały. Na poparcie powyższego stwierdzenia przytoczono wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 listopada 1996 r. o treści: „Zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, którą w niniejszej sprawie jest sień, udziela ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład nieruchomości tworzącej wspólnotę mieszkaniową”. Pomijając sformułowanie wyroku, z którego wynika, że wspólnota mieszkaniowa to zbiór lokali (a nie ogół właścicieli), nie ulega wątpliwości, że wyrok ten nie dotyczy analizowanego problemu. To, że zgoda na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej wymaga uchwały wspólnoty, jest oczywiste i uzasadnione prawnie (art. 22 ust. 3 punkt 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali[/mail]). Ale władza wspólnoty nie dotyczy lokalu, który jest przedmiotem odrębnej własności.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL