Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Kto kupi nowe mieszkanie zamiast używanego

Ile kosztujš nowe, a ile używane lokale
Rzeczpospolita
Transakcje | Dziœ debiutuje nowy gracz, który zamierza pobić rekord sprzedaży nowych mieszkań dzięki małym poœrednikom.

Chodzi o projekt e-bazanieruchomosci przygotowany w grupie Home Broker, ale działajšcy pod swojš markš. Jego twórcy chcš, aby mali poœrednicy, współpracujšcy z e-bazš, znaleŸli chętnych nawet na ponad tysišc mieszkań deweloperskich rocznie (w pierwszym roku działalnoœci przynajmniej na kilkaset, czyli po kilka dziennie).

Szansa na prowizję

Dlaczego przedsięwzięcie miałoby się udać? M.in. dlatego, że w minionym roku to nowe mieszkania sprzedawały się œwietnie w porównaniu z używanymi. Przypomnijmy, że w 2014 r. na rynku pierwotnym padł rekord, bo wynik był lepszy niż w hossie: 43 tysišce kupionych lokali (tylko w szeœciu głównych miastach, według Reas), czyli o 20 proc. więcej niż w 2007 r. Jednoczeœnie rynek wtórny, m.in. na skutek dopłat wyłšcznie do mieszkań z pierwszej ręki, osłabł. Ruch w wielu agencjach poœrednictwa zmalał, podczas gdy po deregulacji przybyło małych brokerów.

– Poza tym deweloperzy nie chcš nawišzywać współpracy z dużš liczbš poœredników, bo daje to mały efekt, a jest ogromna liczba dokumentów do przygotowania. Rozwišzaniem jest dla nich jeden partner dystrybuujšcy oferty do wielu, czyli my – mówi Paweł Komar, dyrektor generalny w Home Brokerze.

I tłumaczy, że pomysł na e-bazanieruchomosci jest reakcjš na dużš liczbę rozpoczętych i planowanych przez deweloperów budów, ponieważ pozwoli zwiększyć płynnoœć sprzedaży dzięki nowemu kanałowi dystrybucji.

– Wykorzystamy nasze relacje z 350 deweloperami. W bazie mamy 700 inwestycji, czyli ok. 30 tysięcy mieszkań w całym kraju, w tym 20 tysięcy lokali w największych miastach. To ogromny potencjał. Jednoczeœnie ok. 80 proc. małych agencji nie współpracuje z deweloperami na większš skalę, przez co nie ma możliwoœci zaprezentowania rzetelnie oferty z rynku pierwotnego. A rynek ten daje im szansę na zarobienie dodatkowej prowizji. Liczbę biur nieruchomoœci w dużych i œrednich miastach szacujemy na około 4 tys., w których działa 35–40 tys. agentów – wylicza Paweł Komar.

Podaje, że po dwóch tygodniach sondowania rynku zostało już zawartych 300 listów intencyjnych z małymi agentami w największych miastach.

Home Broker sprzedaje mieszkania deweloperskie od oœmiu lat. Dotšd znalazł chętnych na 16 tys. nowych lokali. Wyników sprzedaży za IV kwartał 2014 r. jeszcze nie podał, ale po III kwartale  sprzedanych miał 3,5 tys. nowych mieszkań.

Do polecenia lokum z rynku pierwotnego, a nie wtórnego, agenta mobilizowałaby m.in. prowizja. A co przekonywałoby klienta do kupna nowego M, które trzeba jeszcze wykończyć? – Na przykład brak podatku od czynnoœci cywilnoprawnych (tzw. PCC) dla nowych mieszkań, który w przypadku używanych lokali wynosi 2 proc., oraz możliwoœć dofinansowania wkładu własnego do kredytu z programu „Mieszkanie dla młodych" – przekonujš w HB.

Rafał Chlebowski, który jest dyrektorem rozwoju sieci sprzedaży e-bazanieruchomosci, zwraca uwagę, że z punktu widzenia poœrednika problemem jest zarzšdzanie i aktualizowanie gigantycznej bazy danych o  nieruchomoœciach. Dlatego HB będzie się tym zajmował. Obiecuje też szkolenia dotyczšce sprzedaży mieszkań. – Agent działajšcy w nowym modelu nie wykorzystuje marki Home Broker, ale działa pod swojš markš. Agencja nie musi mieć podpisanych umów z deweloperami, gdyż korzysta z umów HB. Od nas dostanie też gotowy opis i informacje o mieszkaniu oraz pomoc koordynatora – opowiada Rafał Chlebowski.

Prowizja ze sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego dla agencji zrzeszonej w e-bazie ma być porównywalna z tš na rynku wtórnym. Ile wyniesie – HB nie zdradza, ale stawki mogš się różnić, zależnie od umów z poszczególnymi deweloperami.

– Przewidywane sš dwa modele współpracy: partner może sam obsłużyć klienta: od momentu prezentacji oferty przez pokazanie nieruchomoœci po finalizację zakupu. Jeżeli nie chce lub nie może tego zrobić, prezentuje ofertę i wysyła zgłoszenie do dewelopera, że zgłosi się jego klient. Dokumenty, w tym umowę przedwstępnš, przygotowuje biuro sprzedaży dewelopera – opowiada Paweł Komar.

Co powie rynek

– Nowe mieszkania nie interesujš wszystkich klientów. Jest spora grupa osób, które szukajš niezbyt starych, kilkuletnich lokali, natomiast nie tych z pierwszej ręki. Chcš się wprowadzić do gotowego lokum, aby nie inwestować w wykończenie, nie mieć problemów z egzekwowaniem gwarancji w razie usterek – tłumaczy Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse.

Dodaje jednak, że nowe lokale stajš się coraz większš konkurencjš dla tych z rynku wtórnego, szczególnie jeœli powstajš obok siebie. Deweloperzy obniżajš bowiem ceny, aby mieœciły się w limitach „MdM" i wtedy rynek wtórny traci przewagę.

– Można powiedzieć, że rynek wtórny jest pod wielkš presjš oferty deweloperskiej poza centrum miasta, np. na warszawskiej Białołęce. Tam, gdzie pojawiajš się dopłaty z budżetu państwa, osoby prywatne muszš obniżać ceny, aby znaleŸć chętnych na swoje M – dodaje Marcin Jańczuk.

Zdaniem Marka Szmolke ze spółki deweloperskiej Start za rynkiem pierwotnym może też przemawiać wydłużona do pięciu lat rękojmia na wady fizyczne mieszkań w stanie deweloperskim (nowe przepisy weszły w życie w ostatnich dniach 2014 r.). – W przypadku nowych budynków, dopiero osiadajšcych na gruncie, wydłużenie tego okresu jest bardzo istotne. Częœć wad można zauważyć właœnie po upływie 2–3 lat od daty oddania budynku – mówi Marek Szmolke.

Te wszystkie argumenty nie przekonujš Zbigniewa Kubińskiego, poœrednika od ponad 20 lat działajšcego na rynku, prezesa Federacji – Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomoœci. Jego zdaniem wielu klientów – z założenia  – nie da się przekonać do nowych osiedli. – Rynek poœrednictwa jest bardo rozdrobniony, więc pomysły zbudowania jednej bazy, np. dla lokali z rynku pierwotnego, nie sš niczym nowym. Zresztš takie sieci wymiany ofert – czyli tzw. MLS – działajš na lokalnych rynkach – mówi Zbigniew Kubiński. – W ramach takiego systemu poœrednicy, którzy majš podpisane umowy z deweloperami, oferujš nowe lokale, dostępne do sprzedaży dla uczestników MLS. Dlatego pomysł nowej e-bazy nie będzie rewolucyjny.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL