Nieruchomości

Cel użytkowania trudny do zmiany

Najczęstszą jednak praktyką jest zmiana celu użytkowania w pozwoleniu na budowę.
Fotorzepa, RP Radek Pasterski
Niektóre miasta nie chcą zmieniać przeznaczenia swoich działek, inne każą sobie za to słono płacić.
Przepisy nie regulują wprost  kwestii zmiany celu użytkowania wieczystego. W praktyce gminy  postępują więc różnie.
Kraków i Warszawa dopuszczają tego rodzaju zmianę. –  Jest to możliwe  w dwóch wpadkach: gdy sam użytkownik wieczysty wystąpi z wnioskiem w tej sprawie, albo gdy na terenach pozbawionych miejscowego planu uda  mu się uzyskać warunki  zabudowy uwzględniające nowe przeznaczenie – mówi Anna Trembecka z Urzędu Miasta w Krakowie.
Ale coś za coś. Za zmianę celu  użytkownik wieczysty musi  w tych miastach słono zapłacić. W Krakowie opłata wynosi 25 proc. wartości nieruchomości według  jej nowego przeznaczenia, w Warszawie 12,5 proc. różnicy  ?między wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania a  dotychczasową. Kwota ta nie może być jednak mniejsza niż 12,5 proc. aktualnej  wartości nieruchomości.

Wojna z ratuszem

Kilka lat temu z powodu opłaty deweloper poszedł na wojnę z warszawskim ratuszem. –Mój klient  kupił prawo użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnej. Następnie  chciał ją przekwalifikować na cele budownictwa mieszkaniowego – mówi adw. Rafał Dębowski, pełnomocnik dewelopera. Wówczas miasto zażądało od niego prawie milionowej opłaty. Deweloper zapłacił, ale później wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zakwestionował w niej uchwałę Rady Miasta  nr XIX/634/2007, ale tylko  w tym zakresie, w jakim  przewidywała opłatę za zmianę celu, i wygrał.  W  wyroku z 28 grudnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie  uznał tę część uchwały za nieważną. – Dzięki temu  deweloper mógł zażądać zwrotu pobranej  opłaty –  wyjaśnił adw. Dębowski.   Według niego  prawo do tego miał  nie tylko deweloper, ale każdy inny użytkownik wieczysty, który na podstawie tej uchwały  zmienił cel i zapłacił. Roszczenie z tego tytułu przedawni się na początku marca. Podważenie ważności uchwały nie na wiele jednak  się zdało. Warszawa  jak pobierała opłatę, tak  pobiera.  Teraz jednak przewiduje ją zarządzenie nr. 259/2011   201o r.  prezydent Warszawy.

Dura lex

Całkowicie inne podejście do zmiany celu mają włodarze Gdańska. Tam obowiązuje bezwzględny zakaz. –  Użytkownik wieczysty zawierając  umowę ustanawiające to prawo, godził się na realizację konkretnego celu. Nie widzę powodu, dla którego miasto miałoby później iść mu na rękę i zmieniać kwalifikację  – uważa  Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska. Wiceprezydent Bielawski przyznaje, że były próby wywierania nacisków  tej sprawie. Chodzi o gdańskie kluby sportowe, które otrzymały grunty na cele sportowe, a później usiłowały je przekwalifikować na komercyjne.  Nic jednak nie wskórały.

Zazwyczaj ?w  pozwoleniu

Najczęstszą jednak praktyką jest zmiana celu użytkowania w pozwoleniu na budowę. –Wtedy zmiana kwalifikacji jest  automatyczna i bezpłatna. Najczęściej tak postępują starostowie, natomiast tam, gdzie pozwolenia wydają prezydenci miasta na prawach powiatu, taka praktyka jest rzadka. W większych miastach bardziej pilnują, by nie dochodziło do rozdźwięku  między umowami ustanawiającymi  użytkowanie a tym, co  później widnieje w pozwoleniu. Zdaniem  Mirosława Gdesza, prawnika specjalizującego się w gospodarce nieruchomościami  słusznie postępuje  Gdańsk. –   Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie dopuszcza zmiany celu. Jedynie w art. 73 ust. 2 pozwala na   zmianę stawki  opłaty rocznej – twierdzi M. Gdesz.   Jego zdaniem  bezprawne jest również pobieranie opłat przez niektóre miasta oraz zmiana celu w pozwoleniu na budowę. Inaczej na ten  problem patrzy  adw. Rafał Dębowski. Według niego należy w tym wypadku stosować wykładnię rozszerzającą. – Skoro  ustawa o gospodarce nieruchomościami  dopuszcza zmianę opłaty rocznej z tego tytułu, oznacza to,  że ustawodawca nie ma nic przeciwko  temu, by doszło do zmiany celu użytkowania wieczystego. masz pytanie, wyślij e-mail do autorki r.krupa@rp.pl
Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL